“המאבק על דמי השכירות שמשלמת מגה מכניס את קבוצת אלון למלכוד חשבונאי”

איבוד השליטה הצפוי במגה יוביל את קבוצת אלון לשערך בדו”חות הרבעון השלישי במיליארד שקל את הנדל”ן המשמשים כסניפי מגה

המאבק על גובה דמי השכירות בין החברות מגה ורבוע נדל”ן בשבועות האחרונים, לאחר אישור הסדר החוב במגה, מציב את החברה האם שלהן – קבוצת אלון – במלכוד. בניגוד למצב שבו ההפחתה בדמי השכירות הייתה מבוצעת ערב אישור ההסדר (יולי 2015), הרי שככל שרבוע נדל”ן תסכים להפחתה כעת, הדבר יפגע מידית לא רק בדו”ח רווח והפסד שלה – אלא גם בזה של קבוצת אלון.

אלון רבוע כחול צפויה לאבד בדו”חות הרבעון השלישי את השליטה החשבונאית בחברה הבת מגה, בעקבות אישור הסדר החוב. איבוד השליטה יתרחש בהנחה שמכלול הסיבות יעידו על כך – לרבות שבהתאם להסדר, אלון תמנה רק שלושה דירקטורים מתוך דירקטוריון מגה שיכלול שבעה חברים. מדובר במצב דברים מיוחד, שהרי אלון תחזיק בכשני שלישים ממניות מגה לאחר ההסדר, ותמשיך להיות המממנת העיקרית שלה לאור המחויבויות שקיימות לה ואלה שלקחה על עצמה כחלק מההסדר.

מבחינת קבוצת אלון, מדובר באופן כללי בבשורה חשבונאית טובה: האיחוד של מגה יופסק, לרבות עודף ההתחייבויות והמשך רישום ההפסדים, ובמקום זאת ההשקעה תטופל כנכס לפי שיטת השווי המאזני, כשמנגד יוכרו הפרשות בגין ערבויות והמחויבות שנותרת לה במסגרת ההסדר. לפי תפישת המימוש הרעיוני, ההשקעה תירשם במועד אובדן השליטה לפי שוויה ההוגן, וייווצר מצב די מוזר שלפיו המוניטין של מגה, שנמחק בדו”חות הרבעון השני של אלון, יקום לתחייה ברבעון השלישי. עם זאת, סביר להניח שההשקעה הזאת תתאפס במהרה לאור רישום חלק גדול מהפסדי מגה כהפסדי אקוויטי.

מצב מאתגר

המצב שאליו נקלעה קבוצת אלון בליבת העסקים שלה, מגה, איתגר מאוד את דו”חותיה כבר ברבעון השני – ערב אישור הסדר החוב. ניתן אף לומר שדו”חות אלון לרבעון השני נשענו במידה ניכרת, לאורכם ולרוחבם, על שיקול דעת של הדירקטוריון ביישום המדיניות החשבונאית: החל בשאלת העיתוי המדויק של איבוד השליטה במגה ואופן ההתייחסות אליו וכלה בהשפעות נגררות של המצב, כמו אי־סיווג ההשקעה בדור אלון כמוחזקת למכירה.

השלכה חשבונאית מעניינת של איבוד השליטה, ככל שאכן תתבצע ברבעון השלישי, נוגעת לנדל”ן שנמצאים בבעלות רבוע נדל”ן ומושכרים למגה. עד כה טופלו הנכסים כרכוש קבוע, שהרי בראיית הקבוצה הם שימשו את הסניפים – ולכן לא ענו על הגדרת נדל”ן להשקעה. בעקבות איבוד השליטה, אלון תשנה את הטיפול בנדל”ן שהושכרו לסניפי מגה, מרכוש קבוע לנדל”ן להשקעה. הסיבה לכך היא שבעקבות איבוד השליטה, מגה מפסיקה להיחשב מבחינה חשבונאית חלק מהקבוצה, ולכן יראו בנדל”ן ככזה המושכר לחיצוניים ומפיק הכנסות דמי שכירות פסיביות – כלומר, נדל”ן להשקעה.

קיים הבדל תפישתי מהותי בין רכוש קבוע, שמטופל בדרך כלל לפי שיטת העלות המופחתת, לבין נדל”ן להשקעה הנמדד בדרך כלל לפי שווי הוגן כשההפרשים נזקפים לדו”ח רווח והפסד. ניתן להמחיש זאת בדוגמה הבאה: משפחה רכשה שתי דירות זהות במיליון שקל כל אחת – אחת למגורים והשנייה להשכרה (השקעה). נניח כעת שכעבור שנה השווי ההוגן של כל אחת מהדירות עלה ב-20%.

לגבי הדירה הראשונה (רכוש קבוע), אין לכך משמעות מבחינת תוצאות הפעילות – שהרי המשפחה נדרשת להמשיך להשתמש בדירה, כפי שהדבר מקבל ביטוי ביישום מודל העלות המתעלם מהערך העודף. מנגד, בגין הדירה השנייה המטופלת כנדל”ן להשקעה לפי שווי הוגן, תירשם בדו”ח רווח והפסד הכנסה, לפני מס, בסך של 200 אלף שקל. ה-IFRS מאפשר לשערך אמנם גם את הדירה הראשונה, אבל לא לרשום את השערוך בדו”ח רווח והפסד – אלא בקרן הערכה מחדש (מודל הערכה מחדש), שכן התפישה היא שגם אם הון המשפחה גדל, לא מדובר ברווח שהופק במהלך העסקים, כי לא מדובר בהשקעה. מסיבה זאת, מדובר במודל שאינו פופולרי, שכן שערוך הרכוש הקבוע גורר גם עלייה בהוצאות הפחת.

בהמשך לרציונל זה, קובעים כללי ה-IFRS שבמקרה של שינוי סיווג נדל”ן מרכוש קבוע לנדל”ן להשקעה, כפי שצפוי להתרחש בקבוצת אלון בעקבות איבוד השליטה במגה, השערוך החד־פעמי כתוצאה מהמעבר לא נכלל ברווח והפסד – אלא נזקף ישירות להון. הסיבה לכך היא שעליית הערך מיוחסת לתקופה שבה הנדל”ן שימש כרכוש קבוע. בנתוני ההמחשה, נניח שהמשפחה מחליטה להסב את הדירה הראשונה להשקעה ושוכרת למגוריה דירה אחרת – במקרה כזה, ההפרש של 200 אלף שקל ייזקף ישירות להון, מתוך תפישה שנוצר בתקופה שבה הדירה שימשה את המשפחה.

המשמעות היא שההפרש בין הערך בספרים לבין השווי ההוגן של הנדל”ן של רבוע נדל”ן שבשימוש מגה, המוערך לתום יוני 2015 במיליארד שקל (לפני מס), ייזקף ישירות להון ויסתכם בניכוי מרכיב המס ב-650–750 מיליון שקל. לאור קיומן של זכויות מיעוט מהותיות ברבוע נדל”ן, חלקם של בעלי המניות של קבוצת אלון בכך צפוי להסתכם ב-400–450 מיליון שקל. כלומר, רואים באלון כאילו היא משערכת את הנדל”ן רגע לפני איבוד השליטה כרכוש קבוע, ומכאן ואילך מודדת אותו לפי שווי הוגן, כשההפרשים לכל כיוון נזקפים לדוח רווח והפסד – כאילו קנתה אותו בשוויו ההוגן במועד איבוד השליטה, כפי שהיא קובעת בעצמה.

עיוות חשבונאי

קשה להתעלם מהעיוות חשבונאי הטמון בכך שאילו קבוצת אלון היתה מוכרת את השקעתה ברבוע נדל”ן, שבה היא מחזיקה כיום כ-54% בלבד, או לפחות מאבדת שליטה בה – הרי שהיתה מכירה בכל הרווח הנ”ל בדו”ח רווח והפסד. עם זאת, עיוות מובנה זה קיים כיום ב-IFRS בחוסר הקוהרנטיות שקיים בין שינוי סיווג של הנדל”ן מרכוש קבוע לנדל”ן להשקעה לבין מכירת הרכוש הקבוע. כך, לדוגמה, בהמחשה לעיל, אם דירת המגורים היתה נמכרת והיתה נרכשת תמורתה דירה להשקעה – רווח ההון היה נרשם בדו”ח רווח והפסד.

כובד המשקל מועמס איפוא על הערכת השווי הקיימת של הנדל”ן המושכרים למגה בדו”חות רבוע נדל”ן. הערכת שווי זו גם לפני איבוד השליטה, צריכה להתעלם מכך שמדובר בצדדים קשורים – אבל גם להתחשב במצב האובייקטיבי העגום של מגה בלא קשר להיותה צד קשור. הנקודה המעניינת בהקשר זה היא אופן ההתייחסות לחוזים הקיימים, לאור הטענה הרווחת שדמי השכירות שמשלמת מגה לרבוע נדל”ן גבוהים משמעותית ממחיר השוק. בהקשר זה, ניתן לציין את הפרסומים של בדיקות שלפיהן דמי השכירות שמשלמת מגה לרבוע נדל”ן גבוהים בעשרות אחוזים מדמי השכירות המשולמים על שטחים דומים במיקום דומה.

מבחינה תיאורטית, שווי הוגן של נדל”ן מניב אמור להביא בחשבון את ערך החוזים הקיימים. כלומר, ככל שקיים יתרון בחוזים אלה על פני תנאי השוק, או חיסרון, הוא צריך לכאורה לבוא לידי ביטוי בהערכת השווי, לאותה התקופה שבה צפוי היתרון או החיסרון להימשך. אבל המצב הפיננסי העגום של מגה, במיוחד על רקע המצב הבעייתי של שוק הקמעונות בכללותו – כלומר של שוכרים פוטנציאלים חלופיים – יכול להעיד על צורך בהפחתה משמעותית של דמי השכירות, למרות קיומם של החוזים. מבחינה מקצועית, ניתן להתמודד עם מצב דברים כזה באמצעות הפחתת דמי השכירות הצפויים להתקבל בעתיד ועל ידי העלאה משמעותית של שיעור היוון.

יש לציין כי בדו”חות הרבעון השני רשמה רבוע נדל”ן הפסד של כ-65 מיליון שקל בעקבות ההסדר וסגירת סניפים. בהתאם לדיווח של רבוע נדל”ן, ירידת הערך נבעה בעיקר מהגדלה מסוימת של שיעור ההיוון ומעדכון אפשרי בתזרימי המזומנים שמקורם בנכסים שמגה עשויה לבקש להשתחרר מהסכמי השכירות בגינם. עם זאת, מדובר בהפחתה מזערית של כ-4% בלבד משווי הנדל”ן הרלוונטיים, שככל הנראה לא תספיק אם לא מגה לא תעמוד בסופו של דבר בתנאי השכירות. בלי להיכנס למכירה החלקית של מניות רבוע נדל”ן שביצעה אלון לאחרונה, הרגישות מתחדדת על רקע הפרסומים שלפיהם מגה מתכוונת לתבוע את רבוע נדל”ן בעניין. לכך מצטרפת גם ההודעה של רבוע נדל”ן בתקופת החגים כי מגה לא שילמה לה 2.1 מיליון שקל בגין דמי שכירות של ספטמבר, המשקפים כ-18% מסך דמי שכירות החודשיים הנובעים מהשכרת הנכסים למגה.

הפחתה פוטנציאלית

על רקע דברים אלה, נוצר חשש משערוך יתר של הנדל”ן האמור בדו”חות רבוע נדל”ן. לא מדובר רק בדיווח של רבוע נדל”ן בנוגע לכך שמגה רואה בחוזי השכירות שיוצרים לה הפסד, חוזים מכבידים שהיא לא מחויבת ליישמם – כי אם גם בדרישה להנחה גורפת בכל הסניפים. ניתוח גס מלמד כי בעוד דמי השכירות למ”ר לחודש היו בתום 2009 בממוצע 62 שקל (שיעור היוון 8.6%) – בתום 2014 הם הגיעו בממוצע לכ-84 שקל למ”ר (שיעור היוון 8.1%). רק לצורך המחשה, שימוש בדמי שכירות של 72 שקל למ”ר, מוריד מהערכת השווי כ-230 מיליון שקל.

חשוב להדגיש כי אילו ההפחתה היתה מתבצעת כבר במסגרת ההסדר, אלון היתה נמנעת מלשלם את המחיר החשבונאי הנ”ל. הסיבה לכך היא שמצד אחד ירידת הערך מתבטלת בדו”ח המאוחד של קבוצה אלון, שהרי מנקודת ראותה בדו”חות הרבעון השני עדיין היה מדובר ברכוש קבוע (שלא נמדד לפי שווי הוגן), ומצד שני היא מובילה לזקיפה קטנה יותר של קרן הון בדו”חות הרבעון השלישי עם איבוד השליטה במגה – דבר שמקטין את הסיכוי להפסד ומגדיל את הסיכוי לרווח בדו”ח רווח והפסד בעתיד.

הדרישה להפחתת דמי השכירות מציבה, לאחר אישור ההסדר, את קבוצת אלון במלכוד חשבונאי. ככל שתסכים להפחתה בדמי השכירות, הרי שתידרש לרשום זאת, ככל הנראה, כהפסד בדו”ח רווח והפסד. מדובר בסיטואציה מוזרה הנובעת מכך שההסדר החוב המשפטי עסק מטבעו בחובות שנוצרו בעבר – ולא לכלל החוזים העתידיים. לרישום חשבונאי כזה עשויה להיות משמעות בעייתית, לאור יתרת העודפים השלילית העצומה של קבוצת אלון.