לאפריקה מגורים זה עלה בהפסד רבעוני ראשון
השינוי המשמעותי ביותר בכללי ההכרה בהכנסה בישראל בעקבות ה-IFRS נוגע לדחיית ההכרה בהכנסה ממכירת דירות מגורים בדו”חות הכספיים של הקבלנים היזמים.
בעוד שבעבר ההכרה בהכנסה התבצעה על בסיס קצב התקדמות העבודות לאחר שנחתם חוזה המכירה, הרי שבהתאם ל-IFRS, ההכרה בהכנסה מתבצעת רק בעת סיום העבודה ומסירת הדירה ללקוח.
להשפעה שלילית זו מצטרפת הדרישה הבלתי מתפשרת של ה-IFRS שלא להוון עלויות מכירה ושיווק למלאי הבניינים בהקמה כפי שנהגו בעבר, ובמקום זאת להכיר בהן כהוצאות שוטפות בדו”ח רווח והפסד. ההשפעות השליליות האלה מצטמצמות במידה מסוימת על ידי האפשרות שנותן ה-IFRS להוון עלויות ריבית למלאי הבניינים בהקמה, ולהכיר בהן כהוצאה רק במועד מסירת הדירות.
ההשפעה השלילית של שינוי שיטת ההכרה בהכנסה בולטת מאוד בדו”חות הכספיים של החברות הציבוריות הגדולות. ההכנסות של אפריקה מגורים ל-2007, למשל, הצטמצמו בכ-54%, מ-449 מיליון שקל ל-208 מיליון שקל. צמצום סעיף ההכנסות גרר גם פגיעה קשה ברווח הנקי של החברה באותה השנה, שהצטמצם בעשרות אחוזים.
אך ההשפעה אינה מסתיימת רק בתקופת המעבר. נתוני הרבעון הראשון של 2008 שדווחו לפי ה-IFRS המחישו היטב את הבעיה החשבונאית: אפריקה מגורים עברה – לראשונה מיום הנפקתה בבורסה – לדווח על הפסד רבעוני.
מתייחסים לדירה כמוצר
ההיגיון של ה-IFRS בשינוי שיטת ההכרה בהכנסה נובע מהתפישה של הקבלן היזם כמוכר של מוצר – דירת המגורים. לכן, מאחר שבהתאם לכללי חשבונאות מקובלים ההכנסה ממכירת מוצר מוכרת רק בעת מסירתו ללקוח, הרי שהקבלן היזם לא יכול להכיר באותה הכנסה עד מועד מסירת הדירה.
זאת בשונה מהכללים בישראל בעבר, שראו את הקבלן היזם כקבלן מבצע (ספק שירותי בנייה) עבור רוכש הדירה, וזאת מרגע שנחתם עמו חוזה המכירה. לפיכך, מאחר שבהתאם לכללי חשבונאות מקובלים ההכרה בהכנסה ממתן שירותים נעשית על בסיס מתן השירות, מרגע חתימת החוזה ההכרה בהכנסה התבצעה על פי קצב התקדמות העבודות.
הבשורות השליליות מבחינת הקבלנים היזמים אינן מסתכמות רק בדחיית ההכרה בהכנסות, אלא גם בגידול משמעותי בתנודתיות של הרווחים המדווחים. די שפרויקט גדול אחד יסתיים ברבעון מסוים של השנה כדי שכל הרווח בגינו יתנקז לאותו הרבעון, בעוד יתר רבעוני השנה – שנושאים באופן שווה בהוצאות הכלליות של החברה ובהוצאות המכירה השוטפות – יציגו בעקבות כך הפסדים.
מבחינה זו חשוב להזכיר כי ככל שחברה מדווחת על מספר פרויקטים רב יותר, כך צפוי להתקיים במידה זו או אחרת אפקט של קיזוז בין פרויקטים, אם כי גם לא בהכרח באופן מושלם.
“הסוכרייה” החד-פעמית שיכולה להמתיק אך במעט את הטעם המר שהותיר אחריו ה-IFRS היא שהרווחים שהוכרו לפי הכללים בישראל עד לינואר 2008 יחזרו שוב בשנים הבאות. כך לדוגמה, קבוצת שיכון ובינוי – שחלק מפעילותה הוא הקמת בניינים למכירה – תדווח בעתיד על 136 מיליון שקל רווח ממכירת דירות, רווח שעליו כבר דיווחה לשוק ההון לפי הכללים בישראל עד סוף 2007.
לסיכום, ניתן להיווכח כי ה-IFRS פוסע כאן כברת דרך לאחור, ומחביא את הערך הכלכלי האמיתי של יזמי הבנייה מפני שוק ההון. פגיעה קשה זו ברלוונטיות של הדו”חות הכספיים עומדת בניגוד למטרת החשבונאות כמו גם לתפיסה הכללית של ה-IFRS – ובניגוד גמור להצפת הערך לה אנו עדים בענף הנדל”ן המניב.
כתוצאה מהכשל החשבונאי אין מנוס מכך שהמשקל העיקרי בעת תמחור המניות יעבור מהדו”חות הכספיים אל הדיווחים המשלימים, כמו תיאור עסקי התאגיד, דו”ח הדירקטוריון וניתוחי האנליסטים. לפיכך, חובת ההוכחה מונחת על כתפיהם של מנהלי החברות הציבוריות היזמיות, שיידרשו לספק לשוק ההון נתונים מהימנים על המצב של הפרויקטים שלהם.