IAS 40 – נדל”ן להשקעה

נדל”ן להשקעה הוא נדל”ן המוחזק לצורך הפקת הכנסות שכירות ו/או לשם עליית ערך הונית. מה שמייחד נדל”ן להשקעה מנדל”ן אחר שמוחזק על ידי הישות המדווחת (נדל”ן בשימוש הבעלים), הוא שנדל”ן להשקעה מפיק תזרימי מזומנים אשר, במידה רבה, אינם תלויים בשאר הנכסים המוחזקים על ידי הישות המדווחת. הטיפול החשבונאי בנדל”ן להשקעה הוא אחד המקרים הנדירים בהם מאפיינים מסוימים של ענף הצדיקו טיפול חשבונאי שונה בין סוגים דומים של נכסים, על אף שהכללים לטיפול חשבונאי בנדל”ן להשקעה אינם מיוחדים לענף ספציפי או לסוג חברות מסוים, אלא מכוונים לאופן השימוש של הישות המדווחת בנדל”ן. במילים אחרות, הכללים שנקבעו בתקינה הבינלאומית לגבי נדל”ן להשקעה אינם חלים רק לגבי חברות אשר תחום עיסוקן העיקרי הוא השכרת נכסים מניבים, אלא לגבי כלל הישויות המדווחות אשר כוללות נדל”ן המוחזק לצורך הפקת הכנסות שכירות ו/או לשם עליית ערך הונית.

תקן חשבונאות בינלאומי מספר 40 (IAS) בדבר נדל”ן להשקעה (להלן: התקן) קובע את הטיפול החשבונאי בנדל”ן להשקעה ואת דרישות הגילוי הקשורות. התפיסה של התקן היא כי לאור אופיו של הנדל”ן להשקעה, מודל השווי ההוגן הוא המודל הרלבנטי למדידתו. בהתאם למודל השווי ההוגן, נדל”ן להשקעה נמדד בשווי הוגן, כאשר השינויים בשווי ההוגן מוכרים בדוח רווח והפסד. בהתאם לתפיסה זו, מדידה של נדל”ן להשקעה על פי שיטת העלות, בדומה למלאי לדוגמה, יוצרת חוסר רלבנטיות על פני תקופת זמן ארוכה (להבדיל ממלאי שבו חוסר הרלבנטיות מתבטלת בתקופת זמן קצרה). יחד עם זאת, מטעמים פרגמאטיים בעיקרם, התקן מאפשר שימוש במודל העלות לאור ההיכרות של החברות המדווחות עם מודל זה. בהתאם לתקן, כל הישויות נדרשות לקבוע את השווי ההוגן של נדל”ן להשקעה, בין אם לצורכי מדידה (אם נבחר מודל השווי ההוגן) ובין אם לצורכי גילוי (אם נבחר מודל העלות).

הרציונאל במדידת נדל”ן להשקעה בשווי הוגן מבוסס על היותו של הנדל”ן נכס פאסיבי, אשר מפיק תזרימי מזומנים שבמידה רבה אינם תלויים בשאר הנכסים המוחזקים על ידי הישות המדווחת. בהקשר זה, ניתן להקביל בין תזרים המזומנים המופק מבניין המוחזק להשכרה לאחרים, שלגביו קיימים הסכמי שכירות ארוכי-טווח, לבין תזרים מזומנים בגין אגרות חוב. רציונאל זה שונה מהתפיסה החשבונאית של מדידת רכוש קבוע בשווי הוגן לפי מודל הערכה מחדש. זאת משום, שהרכוש קבוע אינו מהווה נכס פאסיבי, והוא מפיק תזרימי מזומנים אשר בדרך כלל תלויים בשאר הנכסים המוחזקים על ידי הישות המדווחת (כגון מלאי חומרי גלם או סימן מסחרי רשום). לשם ההמחשה, נניח כי בבעלות משפחה שתי דירות זהות. דירה אחת משמשת למגורים והדירה השניה משמשת לצרכי השקעה לטווח ארוך. כעת נניח, כי השווי ההוגן של שתי הדירות עלה באופן משמעותי. במקרה זה, קיימת “תחושת רווח” ביחס לדירה המשמשת לצרכי השקעה לטווח ארוך, שכן זו מטרת החזקתה של הדירה מלכתחילה. מאידך, ניתן להניח שלא קיימת כל “תחושת רווח” ביחס לדירה המשמשת למגורים, לאור הצורך של המשפחה בקיומה של דירה אחת לצרכי מגורים.

מבחינה פרקטית מרבית החברות בוחרות ליישם את מודל השווי ההוגן וזאת בין השאר לאור העובדה כי אופן ניתוח והשוואה המקובל בענף מתבסס על השווי הנכסי (NAV – Net Assets Value). כך לדוגמה, בסקר שערכה פירמת ראית החשבון PWC ופורסם בחודש אוקטובר 2008 נמצא כי מתוך חמישים חברות כארבעים ושש חברות (דהיינו 92%) בחרו ליישם את מודל השווי ההוגן.

התקן מייצג שינוי תפיסתי משמעותי, בכך שמדובר בתקן חשבונאות ראשון אשר מציג אפשרות ליישום מודל שווי הוגן עבור טיפול חשבונאי בנכסים לא פיננסיים. בהתאם לאפשרות זו, הנכס אינו מופחת באופן שיטתי וכל השינויים בשווי ההוגן במהלך התקופה מוכרים בדוח רווח והפסד. כפועל יוצא, האפשרות לאמץ את מודל השווי ההוגן יוצרת מצב בו דוח רווח והפסד כולל ערבוב של רווחים והפסדים שמומשו (לדוגמה, הכנסות משכירות או הוצאות תחזוקה) ורווחים או הפסדים שלא מומשו (עליית ערך או ירידת ערך, בהתאמה). זאת בניגוד לשיטת הערכה מחדש שמאפשר תקן חשבונאות בינלאומי מספר 16 (IAS) בדבר רכוש קבוע, לפיה הגידול בסכום הערכה מחדש והיפוכו, מוכר ישירות ברווח הכולל האחר במסגרת קרן הערכה מחדש. כמו כן, בהתאם לתקן אופיו השונה של נדל”ן להשקעה ביחס לרכוש הקבוע של הישות המדווחת, דורש להציגו בנפרד מהרכוש הקבוע בדוח על המצב הכספי (“מאזן”) (גם כאשר מאומץ לגביו מודל העלות).

יש ליישם את הוראות התקן גם לגבי נדל”ן להשקעה בהקמה או בפיתוח לצורך שימוש עתידי כנדל”ן להשקעה. בהתאם לכך, באם הישות המדווחת מודדת נדל”ן להשקעה לפי מודל השווי ההוגן, היא נדרשת למדוד נדל”ן להשקעה בהקמה או בפיתוח בהתאם לשוויו ההוגן, וזאת במידה וניתן למדוד את השווי ההוגן באופן מהימן. מדידת נדל”ן להשקעה בהקמה לפי שווי הוגן מעלה בעיות יישומיות רבות. כך לדוגמה, אחת הבעיות המרכזיות היא אופן קביעת השווי ההוגן של נכסים בהקמה כאשר שיעור ההשלמה הינו נמוך יחסית וקיים מספר מועט של חוזי שכירות חתומים. במקרים מעין אלו אי הוודאות הינה גבוהה באופן יחסי, ולכן עולה השאלה האם ניתן למדוד את השווי ההוגן של הנדל”ן להשקעה באופן מהימן.

לצורך מדידת השווי ההוגן של נדל”ן להשקעה, יש ליישם את תקן דיווח כספי בינלאומי מספר 13 (IFRS) בדבר מדידת שווי הוגן, המגדיר את המונח שווי הוגן ומפרט עקרונות, טכניקות הערכה ומדרג לקביעת השווי ההוגן במקום שבו תקן דיווח כספי בינלאומי אחר דורש או מתיר מדידת נכס או התחייבות בשווי הוגן.

יש לציין, כי בהתאם לתקנות ניירות ערך, חברות נדרשות לכלול במסגרת דוח הדירקטוריון מידע נרחב לגבי נדל”ן להשקעה מהותי. בפרט, על הישות המדווחת להציג את שיטות הערכות השווי, הנחות הייסוד ומבחני רגישות בגין נדל”ן להשקעה במידה ומדובר במגזר מהותי בפעילות הישות המדווחת. כמו כן, אותן ישויות נדרשות לכלול את שיטת הערכת השווי שיושמה לגבי כל פריט נדל”ן להשקעה, שיעורי ההיוון ששימשו וכן השפעת כל פריט נדל”ן להשקעה על תוצאות הישות המדווחת.

כמו כן, חברות רבות באירופה נוהגות להציג במסגרת הדוחות הכספיים מידע נרחב המתבסס על ההמלצות של EPRA (European public real estate association). מידע זה כולל מסגרת כללית לגבי אופן הצגת הדוחות הכספיים והגילויים הנדרשים, עקרונות שונים לצורך ביצוע הערכות שווי, טבלאות הכוללות ניתוח והשוואה של ביצועי החברה בתקופות השונות וכן שיטות שונות לחישוב השווי הנכסי (NAV) והתוצאות המדווחות בהתבסס על הנחות שונות אשר יכול שיהיו רלוונטיות הרבה יותר למשקיעים מאופן הצגתם בדוחות הכספיים.