ה”סוכרייה” החשבונאית של הנדל”ן להשקעה בהקמה

עד כה ה- IFRS לא אפשר למדוד נדלן להשקעה בהקמה, כמו קניון או מבנה משרדים שנמצא בשלבי
הקמה, בהתאם לשוויו הוגן אלא רק בהתאם לעלותו. בעקבות תיקון חדש, כלל זה משתנה החל מהרבעון
הראשון של 2009 לגבי נכסים אשר לדעת ההנהלה שווים ההוגן ניתן למדידה מהימנה כאשר כל הפרשי
השערוך החד פעמיים יזקפו במועד היישום לראשונה לדוח רווח והפסד.

מאחר וקיים קושי לאמוד שווי הוגן של נדל“ן בפיתוח ברמת מהימנות גבוהה, משמעות השינוי היא הכללה
של נתונים בדוחות הכספיים ברמת איכות נמוכה יחסית. הסיבה לכך היא ששווי הוגן של נדל“ן בהקמה
מתבצע בדרך כלל בשיטת החילוץ שמבוססת על הערכות ואומדנים רבים ונחשבת נחותה בהיררכיית
השווי ההוגן המקובלת.

דוגמה להשפעת התיקון ניתן למצוא בדוחות של GTC פולין מקבוצת קרדן שבחרה לבצע ישום מוקדם שלו
כבר ברבעון הרביעי והכירה כפועל יוצא ברווח לפני מס של כ- 125 מיליון אירו! GTC סיווגה כמעט מחצית
מהנדל“ן להשקעה בפיתוח לקבוצת השווי ההוגן מתוך תפיסה כי לגביהם חלק ניכר מסיכוני ההקמה אינו
קיים עוד ולצורך כך פיתחה שלושה קריטריונים: חתימת הסכם עם קבלן כללי, השגת אישור בניה והשכרה
של לפחות ש- %20 מהשטח הרלבנטי.

ניתוח פשטני של נתוני הרגישות שנכללים בדוחות GTC מלמד כי בעוד השווי ההוגן של הנדל“ן הבנוי רגיש
בשיעור של %3.8 במצטבר לכל שינוי של 25 נקודות בשיעור ההיוון ושינוי של %5 בהכנסות משכירות, הרי
שהשווי ההוגן של הנדל“ן בהקמה רגיש בשיעור של כ- %9.18 במצטבר לכל שינוי של %5 בעלויות הבניה,
שינוי של %5 בהכנסות השכירות ושינוי של %1 ברווח מהפיתוח. אין ספק שנתונים אלו מספקים אינדיקציה
חזקה לרמת אי הוודאות באומדני השווי ההוגן של הנדל“ן בהקמה.

למען הסר ספק, שינוי הטיפול החשבונאי לגבי נדל“ן בהקמה אינו בלתי הגיוני במיוחד לאור העיוותים של
הטיפול בעבר לפיו מיד בסיום ההקמה נרשם רווח מיידי מהשערוך לשווי הוגן ללא קשר לעליית הערך
באותה תקופה. עם זאת, הבעיה המרכזית של השינוי נוגעת דווקא לכך שהוא מאפשר ישום מוקדם כבר
בשנת 2008 .דוגמה לחברה שלא בחרה באימוץ המוקדם היא אפי פיתוח שדיווחה השבוע על הפסדים ב-
2008 שמהווים רק חלק מתוך הפסדי הענק של קבוצת אפריקה בכללותה. אפי פיתוח מדווחת בדוחותיה
הכספיים שכתוצאה מהשינוי היא צופה להכיר ברבעון הראשון של 2009 ברווח של כ- 625 מיליון דולר (נטו
ממס).

נראה שיש טעם לפגם בעובדה שכללים חשבונאיים חדשים, במיוחד כאלה שאינם מטופלים למפרע,
מעניקים לחברות המדווחות אפשרות לבחור את מועד יישומם. מעבר לפגיעה המובנת בהשוואתיות, הדבר
יוצר למעשה אפשרות ל“ניהול רווחים“ בחסות התקינה החשבונאית כך שלדוגמה החלטה של חברה
שסימנה את שנת 2008 כבר כשנה ”שחורה“ לשמור את הסוכרייה לרבעון הראשון של 2009 הינה לגיטימית
לחלוטין.