חברות הקניונים מציגות: הנדל”ן מניב בדו”חות – אבל לא במס רכישה

פס”ד שפורסם בשבוע שעבר מכיר בעמדה של חברות הקניונים, לפיה קניון אינו בגדר נדל”ן להשקעה לצורכי מס, בניגוד לדיווח
 בדו”חות הכספיים ■ קביעה זו מאפשרת להנהלה להציג לשוק ההון דיווח אחד ולרשות המסים דיווח שונה בתכלית – בהתאם לאינטרסים

האם רכישת מניות של חברה המחזיקה בקניון מחויבת במס רכישה — בדומה לרכישה ישירה של נדל”ן? בסוגיה זו עוסק פסק דין אלדר נכסים נגד מדינת ישראל, שפורסם בשבוע שעבר. פסק הדין ניתן על ידי ועדת ערר מיסוי מקרקעין, הפועלת במסגרת בית המשפט המחוזי. מדובר בשאלה עקרונית לאור העובדה שבמקרים רבים קניונים מוחזקים באמצעות חברה, ויש לה השלכות משמעותיות מבחינה כספית משום שמס רכישה הוא בשיעור של 6% מעלות הרכישה.

מס הרכישה בעסקות רכישת קניונים, במיוחד הגדולים והמצליחים שבהם, עשוי להגיע לעשרות רבות של מיליוני שקלים. מבחינת קופת המדינה, מדובר בסוגיה עם פוטנציאל התרחבות, שהשלכותיה הכספיות עשויות להגיע למאות מיליוני שקלים בשנה.

לצורך מתן פסק הדין נדרשו חברי ועדת הערר — ועדה שבראשה שופט, ולצדו שני חברים — לקבוע האם חברה המחזיקה בקניון פעיל היא בגדר איגוד מקרקעין — אם התשובה לשאלה זו היא חיובית, הרי שרכישת מניותיה מחויבת במס רכישה. לפי חוק מיסוי מקרקעין, חברה נכנסת להגדרת איגוד מקרקעין אם כל נכסיה הם זכויות במקרקעין, להוציא נכסים פיננסיים וציוד המשמש בייצור הכנסה, אבל טפל ביחס למטרות העיקריות.

בעבר, רשות המסים קבעה כלל יישומי: חברה המחזיקה, לצד הנדל”ן המניב, פעילות עסקית ששווי הנכסים המיוחס לה הוא 10% ויותר מכלל שווי הנכסים של החברה — אינה איגוד מקרקעין.

המקרה הספציפי שנדון בפסק הדין נוגע לאלדר נכסים, חברת בת בבעלות מלאה של קבוצת אשטרום, שהחזיקה מחצית ממניות חברת קניון בת ים ורכשה ב–2008 משופרסל את המחצית הנותרת תמורת כ–157 מיליון שקל — סכום ששיקף לקניון שווי של 314 מיליון שקל, המגלם תשואת (NOI) של כ–9.1%. בתום 2014 קניון בת ים נרשם במאזן אשטרום בשווי של כ–512 מיליון שקל, המגלם שיעור היוון של 7.7%. בעקבות הרכישה, מנהל מיסוי מקרקעין הוציא לאלדר נכסים שומה שבה קבע שחברת קניון בת ים היא איגוד מקרקעין — ולכן הרכישה חייבת במס רכישה.

הוועדה קיבלה את ערר אלדר נכסים, שלפיו חברת הקניון אינה איגוד מקרקעין. הנימוק המרכזי היה שהאחזקה בקניון בת ים אינה החזקה בזכויות מקרקעין בלבד, משום שמדובר בנכס בלתי־מוחשי — “מרכיב העסק החי (מוניטין)” — שמעלה את שוויו לעומת קניון חדש באותו מקום, בדומה לבית מלון. בדעת המיעוט בפסק הדין היה דווקא יו”ר הוועדה, השופט מגן אלטוביה, שדחה את הקביעה שמדובר ברכיבים שונים במהות.

הבעיה: לא ניתן לשערך מוניטין

פסק הדין סותר פסיקה בסוגיה דומה במקרה של מליסרון שניתנה באוקטובר 2014 (קניון חוצות המפרץ), ועולה בקנה אחד עם פסק הדין במקרה גזית גלוב (קניון רוטשילד) שפורסם באותו השבוע, כמה ימים לאחר הפסיקה בעניין מליסרון — מה שיוצר תקדים עקרוני בעייתי. תקדים זה מאפשר קיום מצגים שונים של אותה הנהלה לגופי דיווח שונים, על פי האינטרס בכל דיווח.

מעבר לכך, ככל שהפסיקה היא אכן נכונה ברמה המהותית, היא מותירה בספק רב את הדיווחים של אותן חברות לשוק ההון, שעל בסיסם מתקיים המסחר בניירות הערך שלהן. ראשית, בעצם סיווג הקניון כנדל”ן להשקעה — ולא רכוש קבוע, שלא ניתן לשערך אותו באופן שוטף לדו”ח רווח והפסד, ושנית — באי־הפרדת המוניטין בדו”חות הכספיים. הרי לא ניתן לשערך מוניטין — בניגוד להתייחסות אליו כחלק אינטגרלי מהנדל”ן להשקעה.

כרקע, חשוב להבין תחילה את כללי החשבונאות של הקניונים. זה כמעט כעשור, עוד לפני כניסת ה–IFRS לישראל, הקניונים מטופלים בדו”חות הכספיים של החברות הציבוריות בישראל כנדל”ן להשקעה, שנמדד לפי שווי הוגן, כשהפרשי השערוך נזקפים לדו”ח רווח והפסד — ולאור חוקי המס אינם ממוסים עד למועד המימוש.

נדל”ן להשקעה מוגדר ב–IFRS כנדל”ן המוחזק כדי להניב הכנסות שכירות או לצורך עליית ערך הונית, או שניהם. לפיכך, הוא מפיק תזרימי מזומנים שבמידה רבה אינם תלויים בשאר הנכסים המוחזקים על ידי הישות. נדל”ן בשימוש הבעלים שהוא רכוש קבוע, נבדל מנדל”ן להשקעה בדיוק בכך שהוא משמש לייצור או הספקה של סחורות או שירותים — ומפיק תזרימי מזומנים הניתנים לייחוס גם לנכסים אחרים, כמו מכונות, ציוד ומלאי, ולא רק לנכס עצמו.

ההבחנה באופן כללי נסמכת על מידת הפסיביות או האקטיביות של ההכנסות המופקות מהנדל”ן. לצורך המחשה, בעוד מבנה משרדים להשכרה מייצג במהותו הכנסות שכירות פסיביות, ולכן הוא נדל”ן להשקעה קלאסי, הרי שבית מלון דורש פעילות אקטיבית כדי לייצר הכנסה — ולכן מסווג כרכוש קבוע.

בדיון בבית המשפט ניסו נציגי החברה להצביע על “נכסים” נוספים כמו תמהיל השוכרים, פעילות השיווק והניהול ועיצוב הקניון. עם זאת, פריטים אלה אינם עונים לתנאים להכרה בנכסים בלתי־מוחשיים נפרדים מזוהים, שדורשים יכולת זיהוי — קריטריון המתקיים רק כשהנכס הוא ניתן להפרדה, או כשהוא נובע מזכויות חוזיות או מזכויות משפטיות אחרות. מסקנה זו היתה נכונה גם אם החברה היתה מסווגת את הקניון כרכוש קבוע, אבל היא מקבלת משנה תוקף כשהנכס מסווג נדל”ן להשקעה, כלומר נכס פסיבי במהותו. לפי ראייה זו, כל ה”נכסים הנוספים”, שלגביהם נטען כי יש להכיר בהם בנפרד, מתנקזים לסדרה של תזרימי מזומנים חזויה שנובעים מההחזקה הפסיבית בנדל”ן.

נכס כלכלי בשם קניון

מעבר לכך, הסתכלות על דו”חות של חברות ציבוריות שרכשו קניונים בעשור האחרון, מלמדת שהן רושמות את עלות הרכישה של חברת הקניון בכללותה כנדל”ן להשקעה — ולא מייחסות חלק מהעלות, בנפרד, למותג או למוניטין. הסיבה לכך היא שההנהלות רואות במהות הכלכלית של הקניון נדל”ן להשקעה — מהות המשקפת תזרים מזומנים חזוי המגלם את כל מרכיבי הקניון שמהם נהנים השוכרים.

כך, מלבד רצפת הקניון וקירותיו, הנכס הכלכלי הנקרא “קניון” כולל גם את מיקומו של הקניון, את תמהיל השוכרים, פעילות השיווק, פעילות הניהול, עיצוב הקניון ומרכיבים נוספים — באופן שבו כל אלה מתנקזים לסדרה בודדת של תזרים מזומנים שצפויה להתקבל מהשוכרים בתמורה לזכות השימוש בחנויות. רישום זה סותר את הטיעונים שהועלו בעררים על ידי רוכשי החברות המחזיקות בקניונים.

גם הגישה השמאית רואה בקניון יחידה כלכלית ותזרימית אחת. הערכות שמאיות לשווי קניונים נדרשות לצורך בדיקות נאותות ברכישת קניון, לצורך הקצאת מחיר הרכישה בעסקת צירוף עסקים וגם לצורך מדידת (או גילוי בדבר) השווי ההוגן של הקניון בדו”חות. ניתן אף לומר שלא קיימת הערכת “עסק חי” בתקינה השמאית, הרואה בכל מרכיבי הקניון פריטי נדל”ן. יתרה מכך, השמאי אינו מוסמך להעריך שווי של עסק חי — רק של נדל”ן.

הפרקטיקה המקובלת להערכת שווי נדל”ן להשקעה, גם קניונים, היא להעריך את שווי הקניון באמצעות היוון התזרימים החזויים מהשכרת החנויות, לערכם הנוכחי. באומדן התזרימים החזויים מהקניון ושיעור ההיוון גלומים איכות המבנה ומיקומו, כמו גם כל ה”נכסים” שנטען לגביהם שאינם מקרקעין.

לאור הגדרת שווי הוגן, יש להעריך את נכסי המקרקעין בהנחה שכל המרכיבים האמורים לעיל נוהלו בצורה המיטבית. כך שגורמים אלה אינם נפרדים מנכס המקרקעין — כי אם מחויבי המציאות כדי להפיק מהמקרקעין את מלוא הפוטנציאל הטמון בהם.

ה–IFRS אף קובע שהסכמי שכירות בתנאים עדיפים מתנאי השוק (מהזווית של המשכיר) לא יוכרו בנפרד מהמקרקעין. בהתאם, השווי ההוגן של הנדל”ן להשקעה מגלם סדרות תזרימים חזויים מהשוכרים — בין אם הם עדיפים מתנאי שוק או נחותים מהם.

נדרש דיון עקרוני בבית המשפט העליון

בלי להיכנס לשאלה האם בכלל מוצדק להטיל מס רכישה בשיעור גבוה, ולאינטרס הלגיטימי של החברות להימנע ממנו, קשה מאוד לחיות עם מצג אחד של אותה הנהלה לשוק ההון ועם מצג שונה בתכלית לרשות המסים — בהתאם לאינטרס: רווחיות גבוהה לשוק ההון, ותשלום מינימלי לרשות המסים.

אין ספק שסיווג קניון כנדל”ן להשקעה אינו טריוויאלי מבחינה מהותית, בשונה נניח ממבנה משרדים להשכרה, אבל עצם בחירת הנהלת החברה לסווג קניון כנדל”ן להשקעה מצביעה על המהות הכלכלית שבה רואה החברה את הקניון: נכס פסיבי המשקף תזרים מזומנים חזוי, המגלם את כל מרכיבי הקניון שמהם נהנים השוכרים — לרבות תמהיל השוכרים, עיצוב הקניון וגם פעילות השיווק והניהול.

מעבר לכך, ככל שהמסקנה שעומדת בבסיס פסק הדין היא נכונה, הרי שלכאורה קיימת טעות מהותית במדיניות החשבונאית של חברות הקניונים הציבוריות בישראל, שעל בסיסה הן מגייסות מהציבור חוב והון. בכל מקרה, חשוב שסוגיה עקרונית זו, שעלולות להיות לה השלכות שליליות רחבות היקף, תגיע לדיון מעמיק בבית המשפט העליון.