כיצד ירידה במחירי הדירות יוצרת רווח?

בעסקת קומבינציה רגילה מקבל קבלן קרקע ומתחייב בתמורה לספק לבעליה חלק מתוך יחידות מגורים שיבנה על אותה קרקע.

על אף שה-IFRS אינו מתייחס באופן ספציפי לעסקות קומבינציה, התפיסה החשבונאית היא כי מדובר בעסקת חליפין שבה הקבלן רוכש חלק יחסי מהקרקע תמורת “מקדמה”, אותה קיבל בעבור שירותי בנייה שהוא נדרש לספק על החלק הנותר. מאחר שמדובר בהחלפת סחורות ושירותים שאינם דומים, הקבלן מכיר במאזן בשווי ההוגן של הקרקע שקיבל ומטפל בה כמלאי על בסיס עלות מצד אחד, ומכיר בהתחייבות לספק שירותי בנייה בסכום זהה מצד שני. התחייבות זו, שמהווה הכנסות מראש, נמדדת על בסיס עלותה, ומסולקת במועד ההכרה בהכנסה מאותם שירותי בנייה.

לעומת זאת, בעסקת קומבינציית תמורות, הקבלן בדרך כלל מתחייב להעביר לבעל הקרקע חלק מתוך התקבולים עבור מכירת הדירות, כאשר במקרים רבים נקבע לסכום סף מינימאלי. התפיסה החשבונאית כאן היא כי מדובר בהלוואה למימון רכישת הקרקע שצמודה לשינויים במחירי המכירה. התחייבות פיננסית זו צריכה להימדד על בסיס הערך הנוכחי של התזרים שצפוי להיות משולם, ולא על בסיס עלות כמו במקרה של שירותי הבנייה “בעין”.

התנודתיות הנובעת ממדידת ההתחייבות הפיננסית מעלה את השאלה החשבונאית – האם יש להוון את השינויים בה למלאי? בהתאם לגישה אחת יש לכלול את כל השינויים העוקבים בסכום ההתחייבות בעלות מלאי (גישת ההיוון). בהתאם לגישה השנייה, כל השינויים בסכום ההתחייבות למעט ערך הזמן נזקפים לסעיף המימון בדו”ח רווח והפסד (גישת הרווח).

דוגמה בולטת להבדל בין הגישות ניתן למצוא בפרויקט הולילנד פארק בירושלים של חברת הולילנד – חברה כלולה של קרדן ישראל. הולילנד, כמו החברה האם שלה פולאר, מאמצות את גישת הרווח והפסד. לצורך המחשה, ירידת מחירי הדירות ב-2008 הובילה את הולילנד לרישום הכנסה של 31 מיליון שקל, ואילו ב-2007 רשמה החברה הוצאה של 15 מיליון שקל עקב עליית מחירי הדירות.

קרדן, לעומת זאת, מאמצת את גישת ההיוון. ה-IFRS דורש מהחברה – לצורך יישום שיטת השווי המאזני – לתקן גם את נתוני חברת הולילנד, כך שהמדיניות החשבונאית תהיה אחידה גם לגבי חברות כלולות. בדו”חות הרבעון הראשון ציינה קרדן כי על אף שהגירעון בהון בסוף מארס 2009 כפי שדווח על ידי הולילנד מסתכם רק ב-13 מיליון שקל (גישת הרווח), הרי שמנקודת ראותה הוא מסתכם ב-50 מיליון שקל (גישת ההיוון).

בעוד שעל פי גישת הרווח, יש להתייחס לההתחייבות הפיננסית כעצמאית ונפרדת, לפי היגיון של גישת ההיוון עדכונה ההתחייבות הוא חלק אינטגרלי מהמלאי, כך שעד למועד סילוקה לא ניתן לקבוע באופן סופי את עלותו.

ללא קשר לשיקול החשבונאי, התוצאות של יישום גישת הרווח עומדות בניגוד גמור להיגיון העסקי: ככל שמחירי המכירה יעלו כך יכיר הקבלן בהפסדים ולהפך. בעיית התנודתיות ברווחים מתחדדת במיוחד מכיוון שבהתאם ל– IFRS הכנסות הפרויקט ממכירת דירות מוכרות רק בסופו.