אתם ממחזרים את המשכנתא – והבנקים חוגגים בכפל הכנסות

לבנקים נוצרה מחסנית הכנסות שתוכר בשלוש השנים הקרובות

לאור הירידה המתמשכת בשיעורי הריבית בשנים האחרונות, גדל היקף התופעה של מיחזורי המשכנתאות על ידי הלקוחות. במקרים כאלה הבנקים גובים עמלת פירעון מוקדם, המשקפת פיצוי מצד הלקוח על פערי הריבית. הרציונל של הפיצוי נובע מכך שאם הבנק יעמיד את כספי ההלוואה שנפרעו בפירעון מוקדם ללווים חדשים, הוא יקבל ריבית נמוכה יותר.

עמלת פירעון מוקדם נפוצה מאוד במשכנתאות מאחר שחלק גדול מהן נקוב בריבית קבועה ולאור תקופת הזמן הארוכה שלהן. כלל האצבע הכלכלי הוא שירידה של 1% בריבית על הלוואה במח”מ של 10 שנים – המייצג בדרך כלל משכנתא ל–20 שנה – מייצג הפסד כלכלי של 10% מערך ההלוואה.

בהתאם לכך, עמלת הפירעון המוקדם המעוגנת בהוראות בנק ישראל מורכבת בעיקר ממרכיב המכונה עמלת היוון (Yield Maintenance). עמלת ההיוון מחושבת לפי ההפרש בין הערך הנוכחי של תזרים המזומנים בגין ההלוואה, על פי שיעור הריבית הנקוב בה, ובין שיעור הריבית הממוצעת בחודש הפירעון, שמפרסם המפקח על הבנקים. עם זאת, בהתאם להוראות בנק ישראל, ניתנות ללקוחות פרטיים הפחתות מההפרש הכלכלי הנ”ל על בסיס אורך החיים של ההלוואה.

כך, אם חלפו חמש שנים מיום קבלת ההלוואה ניתן לקבל הפחתה של עד 30% בהלוואת משכנתא רגילה (שלא לזכאי משרד השיכון). הפחתות אלה הן שיוצרות את התמריץ ללקוחות הפרטיים לבצע מיחזור של הלוואות המשכנתא בסביבת ריבית יורדת. חשוב להבין כי גם לאחר הפחתות אלה עמלת ההיוון יכולה להיות יותר מ–10% מיתרת ההלוואה, כתלות במשך החיים של ההלוואה ובתנאי הריבית המקוריים.

ההפחתות הניתנות ללקוחות המשכנתאות ביחס להפסד הכלכלי של הבנק מובילות לכך שמבחינה תיאורטית הפירעון המוקדם אינו כדאי לבנק. ניתן לקבל מושג על כך, דרך הגילוי על השווי ההוגן של האשראי לציבור.

לצורך חישוב השווי ההוגן של הלוואות המשכנתא, הבנקים מבצעים ניכוי שאמור לשקף את ההפסד הפוטנציאלי לבנק על בסיס התחזית למיחזורים. מעניין לראות למשל שמזרחי טפחות מנכה נכון לתום 2013 375 מיליון שקל מהשווי ההוגן בעקבות הנחות פירעון מוקדם. בדומה לכך, דיסקונט מנכה 112 מיליון שקל בשווי ההוגן בעקבות הנחת פירעון מוקדם בגין אשראי לדיור.

דרישה מוזרה של המפקח על הבנקים

מבחינה חשבונאית, ובניגוד לראייה הכלכלית, מיחזורי המשכנתאות דווקא מיטיבים עם הרווחיות של הבנקים, ולכן גם עם התשואה להון שלהם, שהרי הם גורמים למעשה להקדמת ההכרה בחלק מהכנסות הריבית, שאחרת היו מוכרות בדו”ח רווח והפסד רק לאורך חיי המשכנתא.

הסיבה לכך היא שהלוואות המשכנתא, כמו יתר האשראי לציבור בבנקים, מטופלות בדו”חות הכספיים על בסיס שיטת העלות המופחתת. לפיכך, כל עוד לא מבוצע פירעון מוקדם, אין ביטוי בדו”חות הכספיים לערך הכלכלי שנוצר לבנק מכך ששיעור הריבית הנקוב על ההלוואה גבוה מריבית בשוק להלוואות דומות, גם כשמדובר בסביבת ריבית יורדת.

לעומת זאת, במקרה של פירעון מוקדם, ההלוואה נגרעת מהמאזן, ולפי כללי החשבונאות המקובלים עמלת הפירעון המוקדם צריכה להירשם כהכנסה מיידית. בהקשר זה, אין הבדלים בין IFRS לתקינה האמריקאית שהבנקים אמורים ליישם בנושאי הליבה. למרות זאת, עד סוף 2013, לאור דרישה מוזרה של המפקח על הבנקים, דחו הבנקים את ההכרה בעמלת הפירעון המוקדם ופרסו אותה על פני תקופה שרירותית של שלוש שנים או במשך יתרת התקופה המקורית לפירעון, לפי הקצרה מהן.

מתחילת 2014, בהתאם להוראה חדשה שפירסם המפקח על הבנקים, נדרשים הבנקים להכיר באופן מיידי בהכנסה מעמלת פירעון מוקדם, כמקובל בכללי החשבונאות. ללא קשר לעיתוי ההכרה החשבונאית, רישום ההכנסה נעשה במסגרת הכנסות הריבית.

הבעיה היא שבהתאם להוראת המפקח, היישום של הכלל החדש הוא רק עבור פירעונות מוקדמים חדשים ולא בעבור פירעונות מוקדמים מלפני 2014. מדובר בהוראת מעבר לא מקובלת, שהרי היא גורמת ליישום מדיניות בלתי עקבית. אחד היסודות הבסיסיים ביותר של החשבונאות נוגע לעקביות ביישום של מדיניות חשבונאית, כדי לאפשר לקוראי הדו”חות לבצע השוואות בין התוצאות של התקופה המדווחת לתקופות קודמות.

מסיבה זו, שינוי מדיניות חשבונאית, הן ב–IFRS והן בתקינה האמריקאית נדרש להיות בדרך של יישום למפרע, באמצעות תיקון של מספרי ההשוואה – למעט מקרים שבהם היישום למפרע אינו ישים לאור היעדר נתונים או מורכבות גדולה מדי. רק לעתים נדירות, הוראות המעבר של תקנים חדשים קובעות יישום פרוספקטיבי (ולא רטרואקטיבי) בגלל היבטי יישום.

בלי להיכנס לבעייתיות התיאורטית בכך שבאותה תקופה אותו סוג של הכנסה מטופל אחרת, התוצאה המוזרה היא שבשלוש השנים הקרובות יציגו הבנקים כפל הכנסות מפירעונות מוקדמים: גם את ההכנסות שינבעו בפועל וגם אלה שנדחו מהעבר. במלים אחרות, לבנקים יש עתודת רווח לשלוש השנים הקרובות – שהיתה אמורה להיות מוכרת בשנים קודמות על בסיס המדיניות החשבונאית הנוכחית – בנוסף לרווחים השוטפים שירשמו.

משום מה, ואף שמדובר במידע חשוב לניתוח ולהבנת התוצאות המדווחות, הבנקים לא נותנים גילוי בדו”חות שלהם להכנסות מעמלת פירעון מוקדם וליתרת ההכנסות מראש בגין עמלות הפירעון המוקדם. עם זאת, ניתן להעריך את ההשפעות דרך מידע אחר בדו”חות, תוך התבססות על הנחות מסוימות. עד תום 2013 נכללו ההכנסות שטרם הוכרו בגין עמלת פירעון מוקדם במסגרת ההתחייבויות האחרות של הבנקים בסעיף הכנסות מראש. במזרחי טפחות, הבנק המוביל בתחום המשכנתאות, יתרת ההכנסות מראש לתום 2013 היא 296 מיליון שקל.

הבנקים אינם מפרטים את הרכב סעיף ההכנסות מראש, שסביר להניח שכולל פריטים נוספים כמו הכנסות מראש בגין ערבויות. עם זאת, ניתן לראות את הקשר שבין יתרת ההכנסות מראש המצרפית של חמשת הבנקים הגדולים ובין הירידה בריבית הממוצעת על המשכנתאות. כך, קיימת עלייה משמעותית ביתרה המצרפית ב–2008–2010 בעקבות ירידה בריבית הממוצעת, ומנגד ירידה ביתרה ב–2011 בעקבות עלייה בריבית הממוצעת. כמו כן, ניתן לראות עלייה ביתרה ב–2012–2013 בעקבות החזרה לסביבת ריבית יורדת.

דווקא הניגוד בין האינטרס החשבונאי ובין האינטרס הכלכלי במקרה של פירעונות מוקדמים מדגיש את החשיבות הרבה בכך שהבנקים יספקו בדו”חותיהם מידע על מרכיב ההכנסות שלהם מפירעונות מוקדמים. המצב הקיים למעשה מערבב הכנסות הנרשמות על פי התפישה של בסיס צבירה עם הכנסות המייצגות הקדמת הכרה בהכנסות ריבית עתידיות.

אי־הפרדה של הכנסות אלה אינה מאפשרת למשקיעים לחזות את ההכנסות בעתיד, בין היתר במקרה של מעבר לסביבת ריבית עולה, שבה יחול קיטון בשיעור המיחזורים של המשכנתאות.

הדו”חות של מזרחי טפחות לרבעון הראשון, גם לאחר שינוי מדיניות ההכרה בהכנסה, אינם חושפים את ההשפעה של עמלת הפירעון המוקדם, אלא מציגים את השפעה של ההוראה כמכלול. בהקשר זה, יש לציין כי ההוראה החדשה של המפקח משפיעה לא רק על ההכרה בהכנסה מעמלת פירעון מוקדם, אלא גם על דחיית הכנסות מעמלות בגין מתן אשראי, שנרשמו עד כה באופן מוזר כהכנסה מיידית, כפי שנדון בטור בעבר. כמו כן, ההוראה משפיעה על הטיפול בשינוי תנאי חוב, כלומר מצבים שבהם המיחזור נעשה בבנק עצמו ומדובר בשינוי משמעותי (10%) מטופלים אף הם כפירעון מוקדם ומתן הלוואה חדשה – ולכן מוכרת הכנסה מיידית בגובה העמלה.

מזרחי טפחות מדווח כי בעקבות יישום ההוראה גדלו הכנסות הריבית נטו ברבעון הראשון ב–40 מיליון שקל, וקטנו ההכנסות מעמלות ב–22 מיליון שקל. ניתן להניח כי הקיטון בהכנסות מעמלות נובע מדחיית ההכרה בעמלות טיפול באשראי על פני תקופת ההלוואות, ומכאן ניתו להעריך באופן גס כי שינוי המדיניות הביא להקדמת ההכרה בהכנסה בגין עמלת הפירעון המוקדם בסך של כ–40 מיליון שקל – כ–10% מהרווח הרבעוני לפני מס. לכאורה מדובר בקצב שנתי של הכנסות מפירעון מוקדם של 160 מיליון שקל.

אם נביא בחשבון גם את העובדה שההכנסות מפירעון מוקדם משנים קודמות של מזרחי טפחות לא התווספו ליתרת ההון העצמי לתום 2013, כפי שניתן היה לצפות, הרי שחישוב התשואה להון נהנה פעמיים: גם מגידול מלאכותי במונה וגם מאי־גידול במכנה. יש לציין כי עיוות דומה צפוי להתרחש גם בבנקים אחרים, ולא רק בגין מיחזור משכנתאות, אלא גם לאור פדיונות מוקדמים של הלוואות מסחריות רגילות.

המפקח מנפח 
את התשואה להון

קביעות שרירותיות במסווה של שמרנות, שאינן מתאימות לתקינה חשבונאית כלשהי ולעתים מנפחות את התשואה להון, אינן דבר חריג בדו”חות הכספיים של הבנקים בישראל. לצורך כך, מספיק לראות את הדו”חות של בנק ירושלים לרבעון הראשון שפורסמו השבוע. עולה מהם כי המפקח על הבנקים כפה על הבנק לדחות את ההכרה בהכנסה בגין מוניטין שלילי בסך של 57 מיליון שקל, שנבע מרכישת כלל פיננסים בטוחה בתום 2013, ולפרוס את ההכנסה על פני חמש שנים.

מוניטין שלילי נדרש להירשם כהכנסה מיידית, הן בהתאם לתקינה הבינלאומית והן בהתאם לתקינה האמריקאית. במקרה של בנק ירושלים, מאחר שעבודת חישוב המוניטין השלילי (מצב שבו סכום הרכישה נמוך משווי הנכסים המזוהים נטו) הושלמה רק ברבעון הראשון, טיפול חשבונאי נאות היה לתקן רטרואקטיבית את הרווח של 2013 בגובה המוניטין השלילי.

המהלך הנ”ל מייצר לבנק ירושלים מחסנית מלאכותית של רווח לחמש השנים הקרובות שמובילה לעיוות מהותי בחישוב התשואה להון. לצורך המחשה, לפי קצב הפריסה השרירותי שנקבע, כ–3 מיליון שקל מהרווח הנקי של בנק ירושלים לרבעון הראשון, שהסתכם ב–20 מיליון שקל, מקורם בעיוות זה. אם מביאים בחשבון גם את ההשפעה על ההון, הרי שהתשואה להון ברבעון הראשון של בנק ירושלים צריכה להיות 9.4% ולא 12% כפי שעולה מהדו”חות הכספיים. הפער האמיתי אפילו גדול מכך, אם מביאים בחשבון גם את בעיית כפל ההכנסות מפדיון מוקדם.

ניתן לראות כי התוצאה של התערבות המפקח בכללי החשבונאות המקובלים, שעיקרה השטחת הרווחיות של הבנקים בחסות השמרנות, יוצרת דיווחים לציבור שאין להם כל קשר לפעילות בתקופה הרלוונטית. יצירת תשואה להון מלאכותית פוגעת ביכולת התמחור של מניות הבנקים ובהקצאת המשאבים במשק, וכן בהוגנות של חלוקת הבונוסים למנהלי הבנקים ולעובדיהם.