סיווג הנדל”ן משתנה רק אם השינוי בשימוש נתמך בראיות
בהתאם ל-IFRS, נדל”ן שאינו מלאי, מסווג כבר במועד רכישתו על בסיס פונקציונלי כרכוש קבוע – אם מוחזק לשימוש עצמי, או כנדל”ן להשקעה – אם מוחזק לצורכי השכרה או השבחה. במקרים בהם קיימת מעורבות ניהולית של הבעלים בנדל”ן, ההבחנה תלויה באופי המעורבות ובסיכון התפעולי: למשל, מידת המעורבות בהפעלת קניון, חניון או מבנה משרדים נמוכה יחסית ואינה פוגעת בסיווגם כנדל”ן להשקעה, לעומת זו שבהפעלת בית מלון או בית אבות שגורמת לסיווגם כרכוש קבוע.
לסיווג הראשוני משמעות קריטית שכן נדל”ן להשקעה נמדד לרוב על פי השווי ההוגן בדומה לנכס פיננסי, שהרי הוא מייצר תזרימים במישרין בשונה מרכוש קבוע שנמדד בד”כ על פי מודל העלות. יש לציין כי אלטרנטיבת מודל הערכה מחדש הקיימת ב-IFRS לגבי רכוש קבוע היא בעייתית מבחינה דיווחית: על פי מודל זה, הרכוש הקבוע נמדד אמנם מדי מספר תקופות בהתאם לשוויו ההוגן, אך השערוך אינו מוכר כהכנסה רגילה, אלא נזקף ישירות להון במסגרת קרן הערכה מחדש (רווח כולל אחר) כאשר מנגד גדלות הוצאות הפחת.
רציונל המודל הוא שעליית ערך נכסי הייצור אינה משקפת גידול בכושר הייצור ולכן אינה מייצגת רווחיות – שריד בודד לתפיסת שימור ההון הפיזי. כפועל יוצא, השימוש במודל הוא נדיר לאור החשש מפגיעה ברווח התפעולי על אף הגידול בהון העצמי. דוגמה כמעט בודדת היא גזית גלוב שבוחרת למדוד כך את מבני הדיור המוגן שלה, בגינם הסתכמה קרן הערכה מחדש לתום 2008 בכ-124 מיליון שקל (לפני מס).
סיווג הנדל”ן יכול להשתנות בעתיד רק כתוצאה משינוי בשימוש בפועל הנתמך בראיות: מעבר מנדל”ן להשקעה לרכוש קבוע במועד תחילת השימוש העצמי ומעבר מרכוש קבוע לנדל”ן להשקעה במועד תחילת השכרה לחיצוניים. דוגמה לשינוי סיווג כזה היא דלק נדל”ן ששינתה ברבעון הראשון של 2008 את סיווגם של כ-3.6 מיליארד שקל נכסי רודשף – תחנות שירות לצד כבישים מהירים באנגליה, מרכוש קבוע לפי מודל העלות לנדל”ן להשקעה לפי שווי הוגן.
הטריגר לשינוי היה כניסתו לתוקף של הסכם הניהול, באמצעותו הועברה האחריות לניהול ותפעול שירותי הדרך לצד חיצוני תמורת דמי שכירות קבועים. המעבר היה אטרקטיבי דיווחית מאחר וחסך את הוצאות הפחת ואיפשר להכליל את השערוכים בדוח רווח והפסד.
ה-IFRS קובע כי יש להתייחס למעבר כזה כאל שערוך הרכוש הקבוע ערב המעבר – כלומר, זקיפת האפסייד שמיוחס לתקופת השימוש לקרן הערכה מחדש ולא לרווח והפסד. קביעה זו, ששואבת את הרציונל מתפיסת שימור ההון הפיזי, אינה קוהרנטית עם מודל העלות ועשויה ליצור בעתיד עיוות אדיר, בצורת הפסד, במקרה שבו ערך הנדל”ן ירד בחזרה!
דוגמה לפספוס בנושא היא אלקו החזקות ששינתה בתום הרבעון השלישי של 2008 סיווג של מקרקעין ברמת השרון כתוצאה מתחילת השכרתם בפועל לצד חיצוני. אלקו הודיעה השבוע על תיקון דו”חותיה הכספיים (RESTATEMENT) לאחר שכללה בטעות את האפסייד שהסתכם ב-33 מיליון שקל במסגרת ד”וח רווח והפסד במקום ישירות להון.