השינוי החשבונאי שיגדיל את היצע הדירות

תקן חדש מאפשר לקבלנים־יזמים, החל מדו”חות הרבעון השני, להכיר בהכנסות לפי קצב התקדמות הפרויקט ■ המשמעות: גידול משמעותי בהון העצמי של הקבלנים, וחיזוק הקשר בין הביצועים לבין הדו”חות הכספיים ■ השינוי יקל עליהם לגייס הון – ועשוי להגדיל את היצע הדירות

בחודש האחרון פורסם תקן חשבונאות בינלאומי חדש (15 IFRS), במסגרת פרויקט משותף של המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות עם המוסד האמריקאי לתקינה, בנושא הכרה בהכנסות. לתקן, שמציב מודל חשבונאי חדש להכרה בהכנסה ולמדידתה עשויות להיות השלכות מעניינות למגוון חברות, כמו למשל בענף התקשורת, אך ההשלכות הדרמטיות ביותר בחברות הישראליות צפויות להיות על הדו”חות הכספיים של קבלנים־יזמים.

החידוש העיקרי של התקן בקביעת מועד ההכרה בהכנסה הוא היציאה מהניסיון של החשבונאות המסורתית לבצע הבחנה הגדרתית בין מכירת סחורות, שמוכרת כהכנסה בדרך כלל במועד המסירה ללקוח, לבין מתן שירותים שמוכר כהכנסה בדרך כלל על פני זמן. תיוג דיכוטומי זה אינו מתאים בהכרח לעולם העסקים המודרני, ומי שסבל במיוחד ממנו עד כה היו הקבלנים־יזמים. לצורך הקביעה האם מכירת דירה שטרם הושלמה על ידי קבלן־יזם, נופלת לגדר מכר סחורה או מתן שירות – הקמת הדירה עבור הלקוח, ביצע עד כה ה–IFRS הבחנה שמבוססת על הקריטריון של מי קבע את הספציפיקציות העיקריות של הדירה. בהתאם לכך נקבע, שמאחר והקבלן־יזם הוא זה שקובע את עיקר המפרט, בעוד הדיירים קובעים פרטים מינוריים בלבד, כמו צבע ואריחים, הרי שהוא נחשב כמוכר סחורה ולא כנותן שירות.

כפועל יוצא, בעקבות המעבר ל–IFRS ב–2008 נדחה הרישום של הכנסות הקבלנים־יזמים למועד מסירת הדירה, כמקובל במכירת מלאי. התוצאה היתה שדווקא ה–IFRS, ששואף לשקף את המהות הכלכלית, והציף את הערך של חברות הנדל”ן המניב – פגע קשות בקבלנים־יזמים שעד אז הכירו בהכנסה לגבי חוזים שנחתמו, במגבלות מסוימות, בקצב התקדמות הבנייה.

דחיית ההכרה בהכנסה גרמה לעיוות בדו”חות הקבלנים־יזמים. מבחינה מאזנית מדובר במדידה בחסר של ההון העצמי. מבחינה תוצאתית מדובר בתנודתיות מלאכותית ברווחים, שהרי מלוא ההכנסה מוכרת בסוף הפרויקט – ולא במועד שבו היא מתהווה כלכלית. בהתאם לכך, ברבעונים שבהם פרויקטים מהותיים מסתיימים והדירות נמסרות, נרשמות הכנסות ורווחים גבוהים. ברבעונים שבהם אין השלמה של פרויקטים מהותיים נרשמים הפסדים, אף שיכול שברבעונים אלה מתבצעת מכירה מאסיבית של דירות. כפועל יוצא, הדו”חות של הקבלנים־יזמים, שלהם כידוע מחזור עסקים ארוך, הם כלי מוגבל למעקב אחר הביצועים הכלכליים.

המקרה של חנן מור

ניתן לראות זאת בדו”חות הרבעון הראשון של חנן מור ל–2014 שבו נמכרו רק 26 דירות, ובהם נרשמו הכנסות של 52 מיליון שקל, ביחס לאפס הכנסות ברבעון המקביל ב–2013 שבו נמכרו 43 דירות. הסיבה לכך נעוצה אך ורק במסירת הדירות: בעוד ברבעון הראשון של 2014 נמסרו 38 דירות, לא התרחשו מסירות ברבעון המקביל.

התקן החדש אינו מנסה להגדיר מהי סחורה ומהו שירות, אלא קובע עיקרון מנחה אחד להכרה בהכנסה, שממנו ייגזר מועד ההכרה בהכנסה. בהתאם למודל החדש, ההכנסה תוכר כאשר הלקוח משיג שליטה על המוצר – בין אם מדובר בסחורה ובין אם מדובר בשירות. העברת השליטה ללקוח יכולה להיעשות בנקודת זמן מסוימת, כמו במכירת סחורה קלאסית, או על פני זמן, כמו במתן שירותים קלאסי. המצבים הבסיסיים שבהם העברת השליטה מתבצעת על פני זמן היא כאשר הלקוח מקבל וצורך את כל ההטבות בו זמנית, כמו במקרה של שירותי תמיכה, או כאשר מדובר בשיפור של נכס שנשלט על ידי הלקוח, כמו במקרה של קבלן מבצע.

כידוע, במקרה של קבלנים־יזמים בישראל, במועד חתימת חוזה המכירה הקרקע לא מועברת לשליטת הלקוח, כפי שנדרש בשני המקרים הבסיסיים הנ”ל. בהקשר זה, התקן מחדש ומוסיף כי גם במקרה שבו הנכס נותר בשליטת היזם אך אין לו שימוש אלטרנטיבי, וכן ליזם קיימת זכות ניתנת לאכיפה לתשלום עבור המחויבות שהושלמה עד לאותו מועד – יש להכיר בהכנסה בהתאם למחויבות הביצוע שהושלמה עד אותו מועד.

הקבלנים־יזמים בישראל מוגבלים חוזית החל ממועד מכירת הדירה בכל הקשור לייעוד הנכס לשימוש אחר, כמו למשל במכירה שלו ללקוח אחר. למעשה הם מחויבים לבצע בו את העבודות כדי להשלים את הדירה בהתאם לחוזה, ולכן לא נוצר אצלם נכס עם שימוש אלטרנטיבי. כפועל יוצא, השאלה המרכזית שנותרת נוגעת לקיומה של זכות ניתנת לאכיפה לתשלום עבור המחויבות שהושלמה עד לאותו מועד.

בהתאם לתנאי זה, לקבלן־יזם צריכה להיות זכאות לסכום שיפצה אותו לכל הפחות עבור ביצועים שהושלמו עד לאותו מועד, במקרה שבו הלקוח מפסיק את החוזה שלא מסיבת כישלון של הקבלן. סכום הפיצוי צריך להיות שקול בקירוב למחיר המכירה של החלק שהועבר (מחויבות הביצוע שהושלמה) עד לאותו מועד, כמו לדוגמה העלויות שהתהוו בתוספת רווח סביר ולא רק פיצוי בגין הפסדים פוטנציאליים שיגרמו מהפסקת החוזה. התקן קובע כי לצורך העמידה בתנאי, יש לבחון גם את החקיקה ואת התקדימים המשפטיים. עם זאת, עצם העובדה כי הקבלן היזם אינו נוהג לאכוף את הזכות, לא מונעת את קיום התנאי, ולכן את ההכרה בהכנסה בקצב ההתקדמות. בכל מקרה, בהתאם לתקן, כל עוד במקרה של ביטול, לקבלן היזם קיימת זכות לחייב את הלקוח לממש את החוזה במלואו ולקבל את מלוא התמורה, הרי שקיימת עמידה בתנאי.

לצורך חידוד השאלה העומדת בבסיס העמידה בתנאי יכולת האכיפה של הזכות לפיצוי, צריך לבחון את קיומה של זכות האכיפה גם בתרחיש של ירידה של עשרות אחוזים במחירי הדירות, שבעקבותיה יתרחש גל של ביטולים.

ברמה העקרונית, נראה לכאורה כי הקבלנים־יזמים יכולים לעמוד בדרישות התקן החדש. זאת בין היתר מאחר שלקבלנים־יזמים בישראל, להבדיל ממקומות אחרים בעולם, קיימת בדרך כלל זכות בלתי מותנית לתשלום, בהתאם ללוח תשלומים מוסכם עם אבני דרך. מבחינת הסביבה המשפטית, קיימות בחוזי מכר הדירות בישראל כמה התניות שבתי המשפט אימצו כסבירות, שלפיהן הפרה של הקונה יכולה לזכות קבלן בפיצויים באופן המעמיד את הקבלן היכן שהיה צריך להיות אילולא ההפרה. הבטוחה של הפיצוי הנ”ל היא הסכומים ששילם הקונה וכן הדירה בהקמה. כמו כן, בישראל קיימת לקבלן־יזם זכות אכיפה כלפי הקונה עצמו, כלומר אין לקונה הרגיל הגנה מתביעה מסוג ״נון ריקורס״, כך שגם נכסיו הפרטיים חשופים לכאורה לקבלן.

בהקשר זה, נקבעו אמנם בשנים האחרונות כמה פסיקות נגד קבלנים, ובהן פסיקת בית הדין לחוזים אחידים בעניין ב. יאיר ממארס 2012, בנושא תנאים מקפחים בחוזה מכר דירה. עם זאת, מאחר שבשוק הישראלי הגואה מדובר בפיצויי יתר מעבר לדירה עצמה, פסיקות אלה לא אמורות לכאורה לפגוע בעמידה בתנאי התקן החדש.

ההשפעות של המעבר למודל החדש יכולות להיות משמעותיות ביותר עבור קבלנים מסוימים. כך לדוגמה, במקרה של י.ח. דמרי, לפי הערכות, הדבר עשוי להגדיל בכ–35% את הונה העצמי לתום 2013, לאור הגידול המשמעותי בהיקפי הפעילות והעובדה כי עדיין לא הושלמו פרויקטים קיימים.

נדרשת תמיכת הרשות

מבחינת האיתנות הפיננסית המשתקפת מהדו”חות הכספיים, השינוי בהכרח מיטיב עם הקבלנים היזמים ביחס למצב הנוכחי, לצד העובדה שיישומו אינו משפיע על מועד המיסוי שלהם. זאת, שכן כידוע קיימים כללי מיסוי ספציפיים לקבלנים יזמים שלפיהם המס משולם בכל מקרה רק בסוף הפרויקט. הגידול בהון יכול לסייע לקבלנים־יזמים ביחסי המינוף המקובלים, כגון חוב ל–CAP (הון בתוספת חוב פיננסי) והון למאזן, וכן בסכום האבסולוטי של ההון העצמי. שיפור ביחסים אלה יכול לסייע לקבלנים בגיוס החוב בבנקים ובשוק ההון.

היבט מעניין נוסף הוא האפשרות לאימוץ מוקדם של התקן כבר מדו”חות הרבעון השני של 2014, שאליה יכולות להיתווסף גם הקלות לעניין האימוץ לראשונה בשל תיקון לאחור של מספרי השוואה.

מבחינת החברות הקבלניות הציבוריות נוצרה סיטואציה מעניינת, שהרי המעבר לתקן החדש “יעלים” להן הכנסות ורווח גולמי בגובה אותו חלק מהפרויקטים שנמכרו והושלמו כבר למועד המעבר. הסיבה לכך היא שהכנסות אלה לא נרשמו בעבר, וכעת אם יתבצע מעבר למודל החדש הן לא יירשמו גם בעתיד, אלא יגדילו את ההון ובמידת הצורך גם את מספרי ההשוואה של דו”ח רווח והפסד בלבד. כך, ייתכן שקבלנים שלא זקוקים מיידית להון העצמי, יעדיפו לאמץ את התקן בנקודה שבה שיעורי המכירה וההשלמה בממוצע בפרויקטים שלהם הם הנמוכים ביותר.

התקווה היא שרשות ני”ע ורואי החשבון לא יערימו קשיים על חברות שיבקשו לבצע אימוץ מוקדם של התקן, בהינתן קיומו של הבסיס המשפטי. טיוטת התקנות שמעניקה לרשות אפשרות לדחיית יישום מוקדם עדיין לא אושרה על ידי ועדת הכספים נכון למועד פרסום התקן – ולכן אין מניעה רשמית לכך. בכל מקרה, התמיכה של הרשות ביישום המוקדם במקרה זה חשובה לא רק מאחר שמדובר בחשבונאות נאותה יותר ובביטול עיוות היסטורי, אלא גם, במקרה זה, לאור המטרה הציבורית שבצידה: הסרת המחסום שפגע עד כה ביכולת הקבלנים לגייס כסף משוק ההון. מהלך זה יכול בסופו של דבר גם להשפיע לטובה על היצע הדירות ולספק רוח גבית לשאיפה לבלום את עליית מחירי הדירות.