כך חברות הנדל”ן משטחות קרקע – וגם רווחים

הכנסות מהשכרה מעוררות שאלות חשבונאיות מרתקות

על אף שרישום הכנסות מהשכרה הוא עניין פשוט לכאורה, מבנה העסקות בפועל מעורר שאלות חשבונאיות מרתקות. זה מתחיל כבר ביחס לאופן ההצגה של כיסוי עלויות על ידי הדיירים במסגרת הסכמי השכירות, שמקובל בחו”ל, בגין מיסי נדל”ן, מים, חשמל ותחזוקת שטחים משותפים. במקרים רבים, המשכיר אינו מהווה “צינור” בלבד (“back to back”) ולכן על אף שבמקרים רבים הדיווח מתבצע נטו, כלומר דמי השכירות מוצגים בניכוי העלויות הרלוונטיות, אין אחידות בפרקטיקה בנושא וקיימים מקרים שבנסיבות דומות הדיווח מתבצע דווקא ברוטו.

העיקרון החשבונאי המנחה את ההכרה בהכנסה מהשכרה הוא אחידות על פני תקופת ההסכם (“קו ישר”), מתוך רציונל “שהשירות” שמסופק זהה מתקופה אחת לשנייה. כפועל יוצא, כאשר דמי השכירות אינם אחידים על פני תקופת השכירות הם “מושטחים” (“straight lining”), כך שההכנסה התקופתית מוכרת בהתאם לממוצע הרב שנתי. בדומה, כאשר בעל הנכס מעניק תמריצים ללקוחות במועד הכניסה לחוזה – כמו מענק להתאמת הנכס לצרכיו או בגין קנס “יציאה” מחוזה קודם – יש צורך לקזז אותם מההכנסות בקו ישר על פני תקופת השכירות.

דוגמה בולטת היא דלק נדל”ן שכזכור השטיחה ב-2005 את דמי השכירות של חניונים בבריטניה, שהושכרו בתחילת 2002 לשוכר יחיד למשך יותר מ-30 שנה, ועולים בשיעור קבוע של 3% לשנה. כפועל יוצא, גדלו באופן משמעותי לקראת הנפקתה הרווח החשבונאי והפרמטרים הקשורים. הקדמת ההכרה בהכנסה מובילה לכך שיתרת החובה בגין שכירויות אלו הולכת ומתנפחת עם הזמן והגיעה כבר בתום 2009 לכ-516 מיליון שקל. מגמה זו צפויה להמשיך גם בעשור הקרוב ולהתהפך רק בשליש האחרון של ההסכם.

חשוב להבחין בין דמי שכירות משתנים המחייבים “השטחה” לבין דמי שכירות מותנים, כמו דמי שכירות בקניונים בהתבסס על מחזור הכנסות החנות, אשר מוכרים כהכנסה רק במועד היווצרות הזכאות לקבלתם. דוגמה בולטת מענף הליסינג היא אלבר אשר תיקנה את דו”חותיה לשנת 2007 בשל ההכרה בהכנסה הנובעת מפיצוי המתקבל מלקוחות הליסינג התפעולי, בגין חריגות נסיעה שמתבסס על חישוב קילומטרז’ מצטבר ל-3 שנים. בעקבות השינוי אלבר מכירה כיום בפיצוי מהלקוח רק בתום תקופת הליסינג ולא על פני תקופת הליסינג בהתבסס על תחזיות.

יש לציין כי בהתאם לכללי ה-IFRS לא מתבצעת “השטחה” של מרכיב התאמה לאינפלציה שמקובל בהסכמי שכירות, לרבות בליסינג תפעולי של רכבים, בין היתר על רקע הפטור מהפרדת הנגזר המשובץ של ההצמדה למדד. המשמעות היא שבמקרים אלו הכנסות מדמי השכירות בכל תקופה מוכרות בהתאם לסכומים המשולמים בפועל, כך שהכנסות השכירות יהיו גבוהות יותר בעתיד – דבר אשר אינו עקבי עם ההתייחסות לחוזים בעלי משמעות כלכלית דומה, שמפצים על האינפלציה, כמו במקרה של דלק נדל”ן.

נשאלת השאלה האם עקרון ההשטחה החשבונאית נכון גם לחישוב ה- (NOI (Net Operating Income שהוא מדד לא חשבונאי חשוב המייצג את “הרווח הגולמי” מההשכרה. החשיבות של ה-NOI נובעת מכך שחלוקתו בשווי ההוגן מובילה לשיעור התשואה הצפוי (CAP RATE).

יש לציין כי בעידן שבו נדל”ן להשקעה נמדד בשווי הוגן, אין ל”השטחה” משמעות רבה על שורת הרווח החשבונאי מאחר ומדובר במיון בין סעיף ההכנסות לבין סעיף רווחי השערוך, שהרי לצורך מדידת השווי ההוגן יש להקטין את יתרת החובה כדי למנוע “Double Counting”. עם זאת, לשאלת ה”השטחה” יש חשיבות רבה ביחס ל-NOI שאינו כולל שערוכים, כמו גם ה-FFO שמייצג את התזרים שנובע מהפעילות (רווח נקי תזרימי).

על אף שאין לנטרל לכאורה את ההתאמות שקשורות להכנסה מה-NOI שאינו בהכרח תזרימי, במיוחד לאור התפיסה הרואה בו בסיס לחישוב התשואה (מעין “מכפיל” מייצג), הרי שאין בהכרח אחידות בנושא. מהדיווחים של דלק נדל”ן וגזית גלוב ניתן להתרשם כי הן אינן מנטרלות את “ההשטחה” החשבונאית שנכללת במדיניות החשבונאית שלהן, לרבות ב-FFO.

לעומתן, אלעד קנדה דווקא מנטרלת מהכנסות השכירות את ה”השטחה”, לרבות תמריצי המכירה. כך לדוגמה, בתשעת החודשים הראשונים של 2010 ניטרלה במגזר המסחרי להשכרה תמריצי מכירה של 5.5 מיליון שקל וכן השטחה של 121 אלף שקל בדמי השכירות, שהגדילו את הרווח הגולמי בכ-18% לכ-34 מיליון שקל. יש לציין כי ה-NOI של אלעד קנדה, שמייצג את הפרמטר הביצועי שלפיו מתקבלות אצלה החלטות לגבי מגזרי הפעילות, נכנס גם לדו”חותיה הכספיים במסגרת ביאור המגזרים.