ההפחתה המלאכותית בהון של חברות הנדל”ן

רוב חברות הנדל”ן פיספסו את הפתרון של ה-IFRS

חברות ישראליות רבות רכשו לפני המשבר נדל”ן מניב בחו”ל באמצעות הלוואות מבנקים זרים בתנאי נון ריקורס (ללא זכות חזרה ללווה). לאור התרסקות מחירי הנדל”ן בחו”ל ירד ערכם של נכסים אלה, במקרים רבים הרבה מתחת לסכומי ההלוואות שגויסו בגינם. מצבים אלה יוצרים חוסר הקבלה (mismatch) חשבונאי משווע: בעוד הנכס אינו מוצג מעבר לשוויו ההוגן, הרי שבהתאם לשיטת העלות המופחתת ההלוואה מוצגת על פי ערכה המקורי המלא. מעבר לזהירות החשבונאית, הרי שלאור הנחת העסק החי, התפישה היא כי החברה תעמוד בכל מחויבויותיה החוזיות.

דוגמה מוכרת לעיוות כזה נמצאת בדו”חות של אפריקה ישראל: ב-2007 רכשה אפריקה באמצעות חברה בת את מלוא הזכויות בבניין ה”ניו יורק טיימס” בתמורה לכ-525 מיליון דולר, והחלה בפיתוחו ושיפוצו לצורכי השכרה בעלות של כ-190 מיליון דולר. לצורך כך, גויס מימון מבנקים זרים בהיקף של כ-711 מיליון דולר.

קיימות שתי אפשרויות להיפטר מהעיוות החשבונאי שנוצר: האחת, לוותר על הבעלות לטובת הבנק; והשנייה, לבצע שינוי משמעותי בתנאי ההלוואה, שיטופל מבחינה חשבונאית כגריעת ההלוואה הקיימת וכנטילת הלוואה חדשה לפי שווי הוגן וייצור רווח חשבונאי עצום.

לאור הפוזיציה הנחותה של הבנקים במצבים אלה, ארגון מחדש כזה של ההלוואה, שאף עשוי לכלול ויתור על חלק מהחוב, אינו קשה להשגה. אפריקה אכן מדווחת על משא ומתן לארגון מחדש של החוב. לבעיית ה-mismatch בבסיסי המדידה קיים פתרון מובנה ב-IFRS: במקרה של הלוואת נון-ריקורס למימון נדל”ן להשקעה שנמדדת בשווי הוגן, ניתן ליצור סימטריה מדידתית על ידי בחירה במדידת ההלוואה לפי שווי הוגן, כשההפרשים נזקפים לדו”ח רווח והפסד. בחירה באפשרות זו גורמת לכך שהרווחים מירידת השווי ההוגן של ההלוואה מקזזים את הפסדי הנדל”ן. עם זאת, הייעוד לשווי הוגן ניתן ליישום במועד ההכרה הראשונית בלבד ואינו ניתן עוד לשינוי בעתיד. הבעיה נוצרה בשל אופוריית הנדל”ן ורמת המודעות החשבונאית טרום המעבר ל-IFRS. רוב חברות הנדל”ן בישראל, כמו דלק נדל”ן, “פיספסו” את הפתרון החשבונאי, שאינו הפיך. על כן, חברות רבות המושקעות בנדל”ן בחו”ל סובלות כיום מהפחתת הון מלאכותית.

לאור כללי ירידת ערך נכסים סובלת מבעיה דומה גם ארזים, שלא אימצה את מודל השווי ההוגן עבור הנדל”ן להשקעה. לכך מיתוסף עיוות חשבונאי שמחמיר משמעותית את מצב ההון החוזר (נכסים שוטפים בניכוי התחייבויות שוטפות): בעוד הנדל”ן עצמו ממשיך לרוב להיות מסווג במסגרת הנכסים הבלתי שוטפים, ירידת ערכו מובילה להפרת קובננטס ולסיווג אותן הלוואות כהתחייבויות שוטפות.