הוראת רשות ני”ע מסכנת רווחי הנדל”ן

בסיס המדידה של נדל”ן ב-IFRS מושתת על כוונות השימוש בו במועד רכישתו. בהתאם, נכסים אלה יכולים להיות מסווגים כמלאי הנמדד על פי עלות, כרכוש קבוע שנמדד בדרך כלל על פי עלות מופחתת או כנדל”ן להשקעה הנמדד בדרך כלל על פי שווי הוגן, כשהפרשי השערוך מוכרים בדו”ח רווח והפסד.

בעיית הסיווג הגדולה ביותר קשורה לסיווג של קרקעות שרוכשות חברות יזמיות כמלאי או כנדל”ן להשקעה. המשמעות הדיווחית היא שאם הקרקע תסווג כמלאי הרווח בגינה יירשם רק במועד מכירתה או בעת מסירת יחידות הדיור. תיאורטית, כאשר הקרקע נרכשה כדי להקים עליה מבנה משרדים להשכרה או מוחזקת לטווח ארוך לצורך השבחה, היא מסווגת כנדל”ן להשקעה ומנגד, אם הכוונה היא מכירה במהלך העסקים הרגיל או בניית יחידות דיור למכירה – הקרקע מסווגת כמלאי.

הבעיה היא שבמקרים אלה ההחלטה על סיווג הקרקע יכולה להיות גמישה מאוד, מאחר שלא תמיד ברור מהי תקופת עסקים רגילה של יזמים וכן אין זה הכרח כי אלה ייבנו על הקרקע גם כשקיימות זכויות בנייה למגורים. כמו כן, ה-IFRS קובע כי כאשר במועד הרכישה לא ידועה עדיין כוונת השימוש, יש לסווג את הקרקע כנדל”ן להשקעה. הדילמה הדיווחית בין הכללים הרגילים של הכרה בהכנסה לבין מודל השווי ההוגן מוביל לכך שכדי להקדים את מועד ההכרה ברווח בגין הקרקע, עדיף שלא להיות “משוכנע” במועד הרכישה לגבי כוונת השימוש בה – ולסווג את הקרקע כנדל”ן להשקעה.

הקונפליקט מתחדד לאור ההשלכות מרחיקות הלכת של הסיווג הראשוני: שינויים בסיווג אינם מבוססים עוד על כוונות וכן שינוי סיווג ממלאי לנדל”ן להשקעה, כמעט ואינו אפשרי. אם, לדוגמה, סווגה הקרקע מלכתחילה כנדל”ן להשקעה היא תסווג כמלאי כשיתחיל פיתוח לצורך מכירה – אבל אם סווגה כמלאי לא ניתן לשנות הסיווג עד שתתחיל חכירה תפעולית.

רגישות העניין הובילה את רשות ניירות ערך לדרוש באחרונה בכמה מקרים הצגה מחדש של דו”חות שבהם סווגו קרקעות כנדל”ן להשקעה על בסיס “היעדר כוונות”. הסנונית הראשונה נגעה לחברת ליברטי ולקרקעות של חברות מוחזקות שלה בבולגריה. השבוע הודיעה גם מאקפל מקבוצת מנופים פיננסיים על תיקון דו”חות בגין חלק מקרקע בקזחסטאן, המתייחס למגורים. מדובר בשטח ענק של כ-580 דונם שנרכשו בתחילת 2008 ובגינם נרשם ב-2008 רווח מעליית ערך בסך כ-70 מיליון שקל, שמהווה אפקטיביות כשליש מההון העצמי.

כדי להמחיש עד כמה החלטת רשות ני”ע במקרה זה אינה טריוויאלית, די לציין כי אין זה ברור שלמנופים, שאינה חברת בנייה, יכולת לבנות בהיקפים כאלה ולהשיג מימון לשם כך.

בעיית הסיווג מבוסס הכוונות, שקיימת כמעט בכל חברה יזמית, מקשה מאוד על הביקורת והאכיפה. ייתכן שכל מה שמייחד את ליברטי ומאקפל הוא “כשל” בניסוחים המשפטיים בדיווחיהן, שלא הדגישו את החלופות הקיימות מלבד הבנייה. חברות ציבוריות נוספות עשויות להימצא כיום בבעיה דומה על חודו של ניסוח – מה שמעיד על החולשה הגדולה של ה-IFRS בעניין זה.