כך “ניצלו” חברות הנדל”ן מצניחת היורו

גזית סגרה רבעון ברווח אך היורו החלש גרם להפסד כולל

המעבר ל-IFRS חייב את רשות ניירות ערך להשתחרר מהשמרנות הפטריוטית המאמצת את השקל כמטבע הפעילות של כמעט כל חברה ישראלית. לבחירת מטבע הפעילות, שמשקף את הסביבה הכלכלית של החברה, משמעות רבה במדידת תוצאותיה. לצורך המחשה, נניח כי חברה ישראלית גייסה הלוואה של 100 מיליון דולר ושער החליפין של הדולר עלה ב-10% – אם מטבע הפעילות הוא שקל, הרי שיירשמו הוצאות מימון בסך 10 מיליון דולר. אבל אם מטבע הפעילות הוא דולר, הרי שלא ייווצרו הוצאות בגין הפרשי השער.

לצורך קביעת מטבע הפעילות, שבו כאמור נמדדים הדו”חות הכספיים, יש למצוא את המטבע העיקרי שבו נקבעות ההכנסות ועלותן תוך הפעלת שיקול דעת. לאחר מכן ניתן לתרגם את הדו”חות לכל מטבע הצגה, לצורכי נוחות המשתמשים. לתרגום זה אין השפעה על התוצאות העסקיות וניתן לדמותו למחיר של מוצר שנקבע דולרית – אבל מטעמי נוחות מוצג בשקלים לפי שער החליפין השוטף.

אגב, עד כה, לאור דרישה אנכרוניסטית של התקנות, נאלצו חברות שמטבע הפעילות שלהן אינו שקל לתרגם את דו”חותיהן לשקלים.

בעקבות הסרת הדרישה לדיווח כפול הופסק כמעט לחלוטין התרגום לשקלים, למעט אולי במקרה של חברת פילת מדיה שממשיכה להציג את דו”חותיה בשקלים בלבד. יש לציין כי ההקלה חלה רק לגבי דולר אמריקאי ויורו – ולכן אלעד גרופ, למשל, שמטבע הפעילות שלה הוא דולר קנדי, נדרשה לכלול בטיוטת התשקיף גם תרגום לשקלים.

חשוב להבחין בין מטבע הפעילות של החברה האם לזה של כל חברה בת, שצריך להיקבע בנפרד. במקרים שבהם מטבע הפעילות של החברה הבת שונה, הפרשי השער שנוצרים בחברה האם נדחים לקרן הונית (רווח כולל אחר) עד מועד המימוש.

חברות הנדל”ן, בהתעלם מנאותות הדבר, נוהגות לאמץ מטבע פעילות מקומי לכל חברה בת המחזיקה נדל”ן בחו”ל – ולכן מכירות בתוצאות השערוך רק מנקודת הראות של אותו מטבע.

דוגמה

נניח כי חברה ישראלית הקימה בתחילת השנה חברה בת באירופה בהון עצמי של 20 מיליון יורו (110 מיליון שקל לפי שע”ח 5.5). החברה הבת גייסה הלוואה מקומית של 80 מיליון יורו ורכשה בניין ב-100 מיליון יורו.

במידה שלא חל שינוי בשווי הבניין, אבל שער החליפין של היורו ירד ל-4.8 – הרי שהערך השקלי של ההון ירד ל-96 מיליון שקל (4.8 * 20). עם זאת, ההפסד, בסך 14 מיליון שקל (96 – 110), לא יירשם ברווח והפסד – אלא יידחה לקרן הונית.

כפועל יוצא, חברות נדל”ן המושקעות באירופה דחו את ההפסדים שנבעו כתוצאה מהירידה החדה בשער היורו ברבעון הראשון (8.3%) וצפוי כי דבר דומה יתרחש ברבעון השני שבו ירד היורו ב-9.5%. הרווח הנקי של גזית, למשל, ברבעון הראשון הסתכם ב-317 מיליון שקל, אבל הפסדי המטבע, בסך 476 מיליון שקל, הובילו אותה להפסד כולל של 186 מיליון שקל (בשנה האחרונה נדרשות החברות להציג דו”ח נוסף שמסכם גם את הרווח הנקי וגם את הרווחים/הפסדים שנדחים – דו”ח הרווח הכולל).

שתי חברות זיקוק, שני מטבעות

קיים לעתים גם קשר בין מטבע הפעילות של החברה הבת לזה של האם. דוגמה: בעקבות המעבר של בזן לדולר עם אימוץ ה-IFRS עברה לדולר גם החברה לישראל, כחברת החזקות שכל החברות הבנות המשמעותיות שלה פועלות בדולר.

גם המצב ההפוך, שבו מטבע הפעילות של החברה האם משפיע על זה של החברה הבת, שמהווה זרוע ארוכה, הוא אפשרי. סיפור מרתק סיפקה חברת פז שעם המעבר ל-IFRS החליטה כי מטבע הפעילות של החברה הבת בז”א הוא דולר, אבל החליפה אותו ב-2009 בחזרה לשקל בנימוק של שינוי ארגוני בקבוצה הנובע מהאינטגרציה עם בז”א.

המצב המיוחד כאן הוא שדווקא החברה האם היא הלקוח העיקרי – ולא להפך – והתוצאה המוזרה היא שכיום שתי חברות הזיקוק, בז”א ובזן, משתמשות במטבע פעילות שונה.