סיווג נכסים המיועדים למכירה הפך לשכיח בחברות נדל”ן
בהתאם ל-IFRS נכסים שמטבעם הם נכסים ארוכי טווח, כמו רכוש קבוע, מסווגים כנכסים שוטפים כשהם מיועדים למכירה על ידי ההנהלה. לצורך סיווג זה קיימים תנאים נוקשים בהם זמינות למכירה מיידית, שיווק אקטיבי, מחויבות ההנהלה למכירה וכן כי המכירה צפויה בתוך שנה ממועד הסיווג ברמת ודאות גבוהה (highly probable). דרישה זו באה על רקע החשש ממניפולציות ולאור הזהירות החשבונאית שלפיה אף שכל התחייבות שעשויה להיפרע בשנה הקרובה מסווגת כשוטפת, הרי שרק אותם נכסים הצפויים להיות ממומשים בשנה הקרובה מסווגים כך.
הנכס שסווג כשוטף ימדד, בדומה למלאי, על פי הנמוך מבין ערכו בספרים ערב הסיווג לבין שוויו ההוגן בניכוי עלויות מכירה, כל עוד בסיס המדידה הקודם לא היה שווי הוגן. כפועל יוצא, כאשר הנכס המסווג הוא רכוש קבוע יש להפסיק את הפחתתו, וכשמדובר בהשקעה בחברה כלולה יש להפסיק את יישום שיטת השווי המאזני. מנגד, נדל”ן להשקעה ימשיך להימדד גם לאחר הסיווג על פי שווי הוגן, ולכן ההשפעה לגביו הצגתית בלבד.
סיווגים אלה, שרגישותם הרבה טמונה בעמידתם בדיעבד בטווח השנה, נהפכו בעקבות המשבר שכיחים בעיקר בחברות הנדל”ן שהעמידו למכירה נכסים כדי לעמוד בתשלומי החוב. כך לדוגמה, בתום 2008 ארזים ייעדה למימוש את המטוס שבבעלותה (רכוש קבוע) שערכו בספרים היה כ-57 מיליון שקל, ולכן סיווגה אותו כנכס מוחזק למכירה. העמדת המטוס למכירה מיידית שאינה מונעת את השימוש בו, חוסכת לארזים את רישום הוצאות הפחת בגינו, שהרי טרם נמכר נכון לתום הרבעון השלישי.
במקרים שבהם מדובר בנכס שנמכר יחד עם התחייבות שקשורה אליו, יש צורך בסיווג מקביל גם להתחייבות. דוגמה לכך היא דלק נדל”ן, שפעלה בנובמבר 2008 למימוש מיידי של נכסי Roadchef שערכם כ-2.7 מיליארד שקל, וסיווגה אותם כמוחזקים למכירה במקביל לסיווג התחייבויות קשורות של כ-2 מיליארד שקל, כהתחייבויות מוחזקות למימוש. מדובר ב-29 תחנות שירות בצדי כבישים מהירים בבריטניה, שהאחריות לניהולן הועברה לצד חיצוני ולכן טופלו כנדל”ן להשקעה ולא כרכוש קבוע. מאחר שמדובר בפעילות נדל”ן מניב שאינה שונה במהותה מיתר הפעילות, לא היה צורך לטפל בה גם כפעילות מופסקת – תוצאותיה אינן מופרדות בדו”ח רווח והפסד.
במקביל סיווגה גם החברה האחות, דלק פטרוליום, את השקעתה ב-25% מהמניות בחברת Roadchef כמוחזקת למכירה, ועל כן הפסיקה את יישום שיטת השווי המאזני. נקודה מעניינת אחת היא שכפועל יוצא, בסיס המדידה של נכסי Roadchef שונה לחלוטין בין דו”חות דלק נדל”ן, שם מדובר בנדל”ן להשקעה שממשיך להימדד לפי שווי הוגן, לבין דו”חות דלק פטרוליום שם “הוקפאה” ההשקעה החל במועד הסיווג.
נקודה מעניינת שנייה היא שאף שהכללת הנכסים וההתחייבויות שסווגו כמוחזקים למכירה היתה מקטינה את הגירעון בהון החוזר בכ-600 מיליון שקל, הרי שדלק נדל”ן נוקטת קו זהיר, ובמסגרת דיווחיה מציינת את הגירעון בהון החוזר לפני הכללה זו.