מה עשתה החברה כדי לא לפגוע בהונה העצמי?
ההבחנה החשבונאית בין חכירה מימונית לתפעולית מתבססת על הקביעה האם החוכר קיבל לידיו את עיקר הסיכונים וההטבות של הנכס. קביעה זו תלויה, בין השאר, באורך תקופת החכירה ביחס לאורך חיי הנכס ובתנאי הרכישה של הנכס (אם בכלל) בתום תקופת החכירה. בעוד חכירה תפעולית מטופלת כהשכרה ולכן הנכס אינו מופיע בדו”חות החוכר, הרי שחכירה מימונית מטופלת כעסקת מכירה – ולכן הנכס מופיע בדו”חות החוכר כנגד התחייבות לדמי החכירה, אם אלה לא שולמו.
מאחר שלקרקע אורך חיים כלכליים אין סופי, נקבע עד כה ב-IFRS כי חכירת קרקע שבה הבעלות אינה צפויה לעבור בתום תקופת החכירה, לא תסווג כמימונית, בלא קשר לאורכה או לאפשרות להאריכה במחיר הזדמנותי. קביעה חד-ערכית זו גרמה לעיוותים אדירים במדינות כמו סינגפור, שם נחכרות קרקעות מהמדינה לתקופה של עד 999 שנה. גם בישראל, עם המעבר ל-IFRS טופלו החכירות מהמינהל כתפעוליות – בניגוד למהותן. קביעה דרקונית זו בוטלה על ידי המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות, ונסללה הדרך להכרה בחכירות המינהל כמימוניות החל ב-2010. השינוי משליך בעיקר לגבי קרקעות המהוות רכוש קבוע (כמו קרקע מבנה ההנהלה) ולא לגבי נדל”ן להשקעה, מאחר שרוב חברות הנדל”ן אימצו את האפשרות הקיימת ב-IFRS למדוד חכירה תפעולית של נדל”ן להשקעה לפי שווי הוגן.
גם לגבי קרקעות המהוות רכוש קבוע השינוי אינו כה דרמטי, כל עוד מיושם לגביהן מודל העלות. הקרקעות אמנם יסווגו כרכוש קבוע, אבל בשונה מקרקעות שבבעלות יהיה צורך להפחיתן, מאחר שתקופת החכירה מהמינהל מוגבלת והבעלות אינה מועברת בתומה. המשמעות, בדרך כלל, מסתכמת בגידול ברכוש הקבוע כנגד קיטון בהוצאות מראש (או כנגד התחייבות אם מדובר בחכירה לא מהוונת). לעומת זאת, כשמיושם מודל הערכה מחדש לגבי רכוש קבוע, הצורך בהפחתת הקרקעות החכורות צפוי לפגוע בתוצאות. בהתאם למודל בעייתי זה שיערוכי השווי ההוגן נזקפים מדי כמה תקופות ישירות להון – מה שגורם לגידול בהוצאות הפחת. מסיבה זו, אומץ המודל רק במקרים בודדים ובעיקר לגבי קרקעות, מתוך תפישה כי אינן מופחתות.
חברה שבחרה במודל הערכה מחדש לגבי קרקעות שבבעלותה היא גרנית הכרמל, שמהן נבעה לתום 2008 קרן הערכה מחדש בסך כ-140 מיליון שקל. אבל לאור השינוי החשבונאי הקרב בעניין חכירות המינהל והמלכוד בעקבותיו, שינתה גרנית ב-2009 את מדיניותה לגבי קרקעות בבעלות – למודל העלות. כדי לא לפגוע בהונה העצמי בחרה גרנית במקביל להשתמש לגבי אותן קרקעות, באופן רטרואקטיבי, בשווי הוגן למועד המעבר ל-IFRS כעלות נחשבת – ובכך הגדילה את יתרת העודפים לתום 2008 ב-121 מיליון שקל.
בלי להיכנס לשאלה אם ניתן לראות במודל העלות מודל רלוונטי יותר ממודל הערכה מחדש המבוסס שווי הוגן כתנאי לשינוי מדיניות חשבונאית, אין ספק שגרנית שיפרה בכך את העמדה הדיווחית שלה, הן מבחינת יתרת העודפים הן לנוכח הוצאות הפחת, שהיו נובעות מהצורך להתייחס לקרקעות המינהל לפי שווי הוגן.