המחכיר עושה ויתורים בגלל הקורונה? ה- IFRS מעניק הקלה יישומית לחוכרים

על רקע אי הבהירות המשפטית ולאור הרצון להקל יישומית, ה- IASB ביצע תיקון מזורז ל- IFRS 16, לפיו ויתורים ודחיות בדמי השכירות בעקבות משבר הקורונה יכולים להיות מטופלים בתקופה השוטפת כדמי חכירה משתנים שליליים, ולהקל על דוח רווח והפסד. בכך נמנע הצורך לבחון האם יש להתייחס לכך כשינוי בתנאי חוזה החכירה שאמור להוביל לטיפול חשבונאי מורכב יחסית – מעין “RESET” לנכס זכות השימוש ולהתחייבות הפיננסית, שכולל גם עדכון של שיעור ההיוון.  התיקון פורסם ב-28 במאי 2020 ויכנס לתFASBבתחילת יוני 2020, אך באופן חריג מתוך רצון להקל IFRSחברות מתאפשר יישומו המיידי לגבי דוחות כספיים שטרם אושרו לפרמהותיותלה דומה ניתנה לאחרונה גם על ידי ה- FASB.<נכס זכות שימוש/p>

בעקבות תחילת היישום של IFRS 16 נכנסו למאזנים של החברות הציבוריות בשנת 2019 שהן חוכרות מהותיות, בין היתר הקמעונאיות, שני פריטים חדשים: נכס זכות שימוש והתחייבות פיננסית שמייצגים את הזכויות והחובות של החוכר, בהתאמה. החישוב בוצע על בסיס ערך נוכחי של דמי החכירה הקבועים – בד”כ על פי רמי לויהיוון התוספתי של החוכר. לצורך כך, הובאו בחשבון גם אופציות הארכה ככל שמהתחייבות פיננסיתאנכס סביר. רק לשם המחשת ההיקפים העצומים, יש לציין כי במאזן של רמי לוי שיווק השקמה, רשת האופנה פוקס וחברת הדלק פז לתום דצמבר 2019 נוצר כנגד התחייבות פיננסית נכס זכות שימוש של 1.5 מיליארד שקלים, 1.4 מיליארד שקלים, 1.2 מיליארד שקלים, כאשר ברשת המלונות פתאל עמד נכס זכות השימוש על 12.2 מיליארד שקלים!

רצה הגורל ובימים שבהם אישרו את הדוחות הכספיים לשנת 2019, כבר היה ידוע שהמודל החשבונאי החדש יעמוד למבחן עסקי – משפטי עצום בעקבות משבר הקורונה. משבר הקורונה שמוביל בין היתר לסגירת הקניונים, להגבלת גישה של עובדים, לקוחות וספקים ולפגיעה קשה בקמעונאים, כמו גם בחוכרים אחרים, מוביל לשורה של הקלות לשוכרים (ויתורים ודחיות) ביחס לדמי החכירה. כך לדוגמה, ביג הודיעה לשוכרים במרכזים המסחריים שלה שלא תגבה מהם דמי שכירות בתקופה בה החנויות סגורות. בעקבות כך, נדרשים מוסדות התקינה החשבונאית העולמיים (IASB ו- FASB) להתמודד עם סוגיית יישום דחופה – אופן הטיפול החשבונאי מבחינת החוכר בוויתורים ודחיות בגין המשבר.

הטיפול החשבונאי הרגיל

בהתאם ל- IFRS, ככל שההקלות הנ”ל מיוחסות לאופן קיומם של חוזי החכירה עצמם על בסיס המצב החוקי והחוזי ששרר ערב המשבר, הרי שיש להתייחס אליהם כדמי חכירה משתניםהכנסהומר אין לבצע התאמה של נכס זכות השימוש אלא לתת להקלות בהוצאותתקופה השוטפת – כדמי חכירה משתנים שליליים, מהפסד מירידת ערךובר בוויתור על דמי שכירות ליצור הכנסה בדוח רווח והפסד. הכנסה זו תקזז, לפחות באופן חלקי, את הוצאות הפחת והריבית שנרשמים בכל מקרה, ולעיתים גם הפסד מירידת ערך של נכס זכות שימוש שעשוי להתהוות בעקבות משבר הקורונה.

מעניין יהיה לראות כיצד יציגו החברות הציבוריות הכנסה זו בדוח רווח והפסד, שהרי לפחות מבחינה תיקון חכירהסה נועדה לפצות על עלויות השכירות בתקופה בה החנות היתה סגורה. טיפול חשבונאי אחר לחלוטין ומורכב הרבה יותר היה מיושם אילו ההקלות היו עונות להגדרת “תיקון חכירה” בתקן – במצב כזה היה צורך לטפל בכך כשינוי תנאי החכירה – כלומר, ביצוע “RESET” לנכס ולהתחייבות, לרבות שימוש בשיעור ריבית תוספתי מעודכן, ובחינה מחדש של הסתברות מימוש אופציית הארכה ככל שקיימת, על בסיס הנסיבות המעודכנות, לרבות השפעת משבר הקורונה על דמי השכירות הצפויים בשוק בתקופת ההארכה. יש לציין כי ככל שטיפול חשבונאי זה ייושם, לא תהיה לו השפעה תוצאתית מיידית, מאחר ולפי הפרוצדורה שקובע IFRS 16 במקרה של RESET הפער שנוצר כתוצאה מהמדידה המחודשת מתנקז לתוך נכס זכות השימוש החדש.

ההקלה החדשה

לאור אי ודאות משפטית, הן בראיה חוזית והן בראיה חוקית, לרבות בהקשר של היבט “כוח עליון” סביב השאלה כיצד יש לייחס את ההקלות, ולאור המורכבות של הטיפול כשינוי תנאי החכירה, מבצע ה- IASB בהליך מזורז תיקון ל- 16 IFRS על מנת לאפשר כהקלה יישומית לחברות החוכרות לטפל חשבונאצפויויתורים ובדחיות בגין משבר הקורונה בטיפול החשבונאי הפשוט – כדמי חכירה משתנים שליליים, טיפול שיוביל להכרה בהכנסה מידית ברווח והפסד. מועד התחלה של התיקון צפוי להיות מידי – עם פרסומו הצפוי בתום חודש מאי 2020. יש לציין, כי ההקלה מתייחסת רק להשפעות הישירות של הקורונה, ורק לוויתורים המתייחסיםהתחייבותירות שמועד תשלומם המקורי הוא במהלך שנת 2020.

המחשה – דמי חכירה משתנים שליליים (*)

נניח כי לחברה קיימת לסוף מרץ 2020 התחייבות בסך של 2,000,000 שקלים בגין חכירה (מטעמי פשטות נניח כי הוצאות הריבית הם 20,000 שקלים לחודש בקו ישר). דמי החכירה החודשיים הם 100,000 שקלים. כלומר, במצב דברים רגיל ברבעון השני היו נרשמות מצד אחד הוצאות ריבית של 60,000 שקלים ויתרת ההתחייבות לתום יוני 2020 היא 1,760,000= (60,000 – 300,000 ) – 2,000,000. בדומה ברבעון השלישי הוצאות הריבית עומדות על 60,000 שקלים ויתרת ההתחייבות על
1,520,000= ( 60,000 – 300,000 ) – 1,760,000.

מקרה I – המחכיר מוותר על דמי השכירות ברבעון השני

ברבעון השני ההתחייבות תקטן ב- 300,000 שקלים כנגד זיכוי דוח רווח והפסד. כמו כן, ירשמו הוצאות ריבית של 60,000 שקלים. יתרת ההתחייבות לתום יוני 2020 תהיה 1,760,000 שקלים. ברבעון השלישי הטיפול יהיה זהה לטיפול בדוגמת הבסיס.

מקרה II – דחיית תשלומי החכירה כך שברבעון השני אין תשלום וברבעון השלישי תשלום כפול

ברבעון השני ירשמו רק הוצאות ריבית של 60,000 שקלים ולכן ההתחייבות לתום יוני 2020 תעמוד על 2,060,000 (60,000 + 2,000,000). ברבעון השלישי ירשמו הוצאות ריבית של 60,000 שקלים ויתרת ההתחייבות לתום ספטמבר 2020 תעמוד על 1,520,000 = ( 60,000 – 600,000 ) – 2,060,000

מקרה III – דחיית 60% מתשלומי החכירה ברבעון השני וויתור על 40%

ברבעון השני ההתחייבות תקטן ב- 120,000 שקלים (40,000 * 3) כנגד זיכוי דוח רווח והפסד וכן ירשמו הוצאות ריבית של 60,000 שקלים. ההתחייבות לתום יוני 2020 תעמוד על 1,940,000 = (60,000 – 120,000) – 2,000,000. ברבעון השלישי ירשמו הוצאות ריבית של 60,000 שקלים ויתרת ההתחייבות לתום ספטמבר 2020 תעמוד על
1,520,000 = (60,000 – 160,000 * 3) – 1,940,000.

(*) ההמחשה נוגעת רק לצד ההתחייבות, שהרי נכס זכות השימוש צריך להמשיך להיות מופחת ולהיבדק במידת הצורך לירידת ערך. ההמחשה אינה עוסקת בסוגיית ההצגה של ההכנסה בדוח רווח והפסד – ולכאורה יש הגיון לבצע קיזוז יחסי של הוצאות ההפחתה.

היתרונות הדיווחיים של הטיפול ב- RESET של החכירה  

ההקלה החדשה היא, כאמור, אופציונאלית ועל כן חוכרים רשאים לטפל בויתור על תשלומי החכירה כהקטנת הנכס זכות שימוש, ולא כהכנסה ברווח והפסד, ככל שהוויתור עונה להגדרת “תיקון חכירה” בתקן. במקרים אלו, חרף אי ההכרה בהכנסה מידית בתקופה השוטפת, שעשויה להיות גם כך “אבודה” מבחינת התוצאות העסקיות, לחוכרים עשוי להיות יתרון דיווחי קדימה, בעיקר מבחינת רמת המינוף. ראשית, למרות הירידה המזערית בשיעור הריבית חסרת סיכון שעליה הודיע בנק ישראל לאחרונה, יש להניח שסיכון האשראי של חוכרים רבים עלה משמעותית לאור המשבר. כפועל יוצא, שיעור הריבית התוספתי המעודכן של החוכר עשוי להיות גבוה מהתקופת החכירה במועד הכניסה לחכירה. לכן, הטיפול כתיקון חכירה, והשימוש בשיעור הריבית התוספתי המעודכן של החוכר, עשוי דווקא להקטין את התחייבות החכירה בגין מלוא תקופת החכירה, ובכך לשפר את רמת המינוף של החברה, במחיר של הגדלת הוצאות הריבית בעתיד.

בנוסף לכך, אי יישום ההקלה עשוי גם להשפיע על הטיפול באופציית ההארכה. כרקע לכך יש לציין, כי תקופת החכירה תלויה בין היתר בשאלה האם וודאי באופן סביר שהחוכר יממש את אופציית ההארכה. עם זאת, לאחר שנקבעה תקופת החכירה במועד תחילת החכירה, יש לבחון מחדש את הסתברות מימוש האופציה רק בגין אירועים בשליטת החוכר, או לחילופין במקרה של תיקון חכירה. כפועל יוצא, ככל שמשבר הקורונה לכשעצמו לא מאפשר בחינה מחדש של הסתברות המימוש, שהרי לא מדובר באירוע בשליטת החוכר, השימוש בהקלה היישומית לא יוביל לגריעת תקופת האופציה מהתחייבות החכירה. מאידך, אם כתוצאה מהמשבר החוכר לא צופה עוד לממש את האופציה, תחת ההנחה שמחירי השכירות בשוק צפויים לרדת בתקופת האופציה, הרי שטיפול כתיקון חכירה יאפשר לגרוע את תקופת האופציה מהתחייבות החכירה כנגד הקטנת הנכס זכות שימוש, ובכך לשפר את דיבידנדנוף.

מעבר לרמת המינוף יש לציין, שהקטנת הנכס זכות שימוש בעקבות אי שימוש בהקלה, עשויה לשפר מדדי ביצוע נוספים, כגון רווח נקי לסך נכסים או תשואת דיבידנד לסך נכסים. כמו כן, להקטנת הנכס זכות שימוש במקום הכרה בהכנסה מידית עשוי להיות יתרון דיווחי נוסף. מבלי להיכנס לסוגיית השעיית ההפחתה של הנכס זכות שימוש בתקופה בה הנכס לאמזומנים, הרי שככל שיהיו סימנים לירידת ערך של הנכס זכות שימוש, ומשבר הקורונה עצמו עשוי להיות סימן לירידת ערך, החוכר יידרש לבחון ירידת ערך בגין היחידה מניבת מזומנים אליה שייך הנכס. הטיפול בויתור על דמי השכירות כהקטנת הנכס מקנה לחוכר “מגן” מפני ירידת ערך עתידית. בנוסף, טיפול זה יוביל לקיטון בהוצאות ההפחתה של הנכס לאורך תקופת החכירה, בהשוואה לטיפול בויתור על דמי השכירות כהכנסה מידית.