שתי הלכות חדשות שמסתתרות בהחלטות אחרונות של רשות ניירות ערך בנושא היוון עלויות אשראי, אשר יוצאות מגבולות ה”WORDING” של ה- IFRS, מובילות לשינוי פוטנציאלי משמעותי בסטטוס קוו החשבונאי. זה מתחיל בקביעה כי ניתן להוון עלויות אשראי על מקדמות בגין נדל”ן להשקעה כעניין של בחירת מדיניות חשבונאית ומסתיים בקביעה הלא טריוויאלית בכלל לגבי הצורך להפעיל שיקול דעת בהיוון של עלויות אשראי לא ספציפי. בסביבת הריבית הנוכחית, הלכות אלו יכולות לייצר כר הזדמנויות לחברות רבות לשפר את הפוזיציה הדיווחית הנוכחית שלהן אבל מצד שני גם להגדיל משמעותית את האחריות על הדירקטוריונים ורואי החשבון.
העלייה בסביבת הריבית על רקע האתגרים הכלכליים בשנה האחרונה הופכת את הנושא של היוון עלויות אשראי, נושא שעל פי רוב נמצא בשוליים של החשבונאות למשמעותי ורלבנטי עבור הדוחות הכספיים של חברות רבות. בדוחות הכספיים של הרבעון השני שפורסמו לפני כשבוע ניתן היה לראות למשל שני מקרים של תיקון טעות בדרך של הצגה מחדש בכיוונים הפוכים שנוגעים לנושא: האחד במקרה של רנט איט (ריט מגורים להשכרה) שביטלה היוון אשראי לא ספציפי והשני במקרה של סולאיר בכיוון ההפוך של היוון עלויות אשראי לא ספציפי.
הלכה ראשונה: ניתן להוון עלויות אשראי על מקדמות
אבל לפני שנגיע לשני המקרים הנ”ל, נתחיל דווקא מההחלטה של רשות ניירות ערך שאפשרה לריט מגורים להשכרה אחר – מגוריט, במסגרת הליך פרה-רולינג, לבחור במדיניות חשבונאית של היוון עלויות אשראי למקדמות ע”ח נדל”ן להשקעה. למדיניות זאת יש משמעות רבה על גידול ברווח הנקי וב- FFO כתוצאה מקיטון משמעותי בהוצאות המימון. כרקע יש לציין כי מקדמות ע”ח נדל”ן להשקעה, הן נכס בעל זהות מיוחדת בעולם החשבונאי – מצד אחד הן לא נכס פיננסי לאור העדר זכות לקבלת מזומן אבל מצד שני הן גם לא לגמרי הנדל”ן עצמו, שהרי החברה עדיין לא קיבלה את השליטה עליו. למרות שהן קרובות מאד במהותן לנדל”ן נשוא המקדמות, הן עדיין לא מקבלות בהכרח באופן מלא את כל הטיפול החשבונאי הרלבנטי אליו. כך, מקדמות ע”ח נדל”ן להשקעה נמדדות על פי עלותן ולא ניתן למדוד אותם לפי מודל השווי ההוגן בדומה לנדל”ן להשקעה עצמו. כפועל יוצא, יכולה להיווצר “מחסנית” של שערוך בגין מקדמות אלו שתוכר כרווח רק במועד קבלת השליטה בפועל על הנדל”ן.
על רקע זאת, נקודת המוצא היא שבהתאם ל- 23 IAS מקדמות ע”ח נדל”ן להשקעה אינן נכס כשיר להיוון עלויות אשראי, להבדיל מנדל”ן להשקעה בהקמה. עם זאת, רשות ניירות ערך קיבלה את העמדה כי העניין “פתוח” לבחירת מדיניות חשבונאית, בין היתר לאור הדמיון בין מצב של מקדמות שבו קיימת מחויבות לקבל נדל”ן להשקעה שמוקם על ידי צד אחר, לבין מצב בו החברה הייתה מקימה בעצמה על הנדל”ן להשקעה (ואז כאמור היה מדובר בנכס כשיר להיוון), שהרי הסיבה לכך היא שהמקדמות מייצגות עסקה מחייבת שהקונה לא יכול לצאת ממנה. כפועל יוצא ולאור זאת שמגוריט ראתה במדיניות ההיוון כרלבנטית יותר למשקיעים היא טיפלה בכך בדרך החיובית של שינוי מדיניות חשבונאית (להבדיל מתיקון טעות). כלומר, בהינתן שמתאפשרת בחירת מדיניות חשבונאית והתפיסה של מגוריט כי מדיניות ההיוון עדיפה למשקיעים, אזי בהתאם ל- IFRS ניתן לעבור ממדיניות של אי היוון למדיניות של היוון בכל עת, אך לא להפך.
בכדי להבין את המשמעות של שינוי המדיניות שביצעה מגוריט בהסתכלות על מספרי ההשוואה ל- 2023 די לראות כי הוצאות המימון קטנו מ- 61.6 מיליון שקל ל- 41.1 מיליון שקל בעוד הרווח הנקי גדל בכ- 14%.
סיכום ביניים לעת עתה: המסקנה בשורה התחתונה מההלכה הראשונה היא שחברות מדווחות בישראל שלא מהוונות כיום עלויות אשראי למקדמות בגין נדל”ן להשקעה יכולות לעשות זאת בכל רגע נתון במסגרת שינוי מדיניות חשבונאית יזום. ככל הנראה, הדבר נכון גם לגבי מקדמות ע”ח מלאי ומקדמות ע”ח רכוש קבוע וזאת יכולה להיות בשורה משמעותית עבור מנהלי כספים כיום לאור סביבת הריבית הנוכחית.
הלכה שניה: הפעלת שיקול דעת בנושא היוון עלויות אשראי לא ספציפי
ההלכה השנייה עוסקת כבר במצב בו מתבצע היוון עלויות אשראי שכידוע כולל גם עלויות אשראי ספציפי בגין מימון הנכס וגם עלויות אשראי לא ספציפי – כלומר עלויות אשראי כלליות בחברה. הרקע להלכה השנייה הוא תיקון משמעותי ל- 23 IAS שנכנס לפני מספר שנים לפיו במסגרת היוון עלויות האשראי הלא ספציפי יש להביא בחשבון גם עלויות אשראי שמקורם באשראי ספציפי ששימש נכס כשיר אחר שהקמתו כבר הושלמה. הרציונל בגדול של התיקון היה שלכסף “אין ריח”. תיקון בעייתי זה, בו עסקנו בעבר, הוביל לגידול משמעותי בעלויות האשראי המהוונות בחברות רבות ולכן להשלכות חיוביות על הרווחים שלהן ועל ה- FFO.
במקרה זה, לא מדובר בעניין של בחירת מדיניות לאור הדרישה הברורה של התיקון, אבל ההלכה התקדימית החדשה של רשות ניירות ערך בהקשר זה היא שיש להפעיל שיקול דעת על מנת לקבוע אם העלויות הללו היו מתהוות בכל מקרה ולא היו נמנעות גם אם החברה לא הייתה משקיעה בנכסים הכשירים האחרים. בעקבות הלכה תקדימית זאת, מעניין לראות את שתי ההצגות מחדש בגין תיקון טעות שבוצעו כאמור בדוחות הרבעון השני האחרונים בנושא בכיוונים הפוכים לחלוטין.
נתחיל עם סולאיר, חברת אנרגיה סולארית שביצעה כעת הצגה מחדש של דוחותיה הכספיים בגין תיקון טעות על מנת לשקף בהם למפרע היוון עלויות אשראי לא ספציפי למערכות לייצור חשמל בהקמה וייזום ולמקדמות לרכישת פרויקטים. חשוב להדגיש כי עד למועד ההצגה מחדש החברה לא היוונה אשראי לא ספציפי. בעקבות ההלכה החדשה של רשות ניירות ערך, מדווחת סולאיר כי הנהלת החברה והדירקטוריון בחנו את אופן הטיפול החשבונאי אשר יושם בקשר עם היוון עלויות האשראי ושיקול הדעת שהופעל בקשר עם היוון עלויות אשראי לא ספציפי, תוך התחשבות בגידול בפעילות החברה והאשראי הלא הספציפי, והחליטו כי שיקול דעת נאות יותר יהיה להוון עלויות אשראי לא ספציפי לנכסים כשירים.
בעקבות תיקון הטעות הגדילה סולאיר את הונה העצמי ב-40.5 מיליון ש”ח בדוחות ליום 31 בדצמבר 2023. לשם המחשה ההשפעה התוצאתית, די לציין כי הרווח לפני מס של סולאיר במספרי ההשוואה למחצית הראשונה של 2023 מ- 993 אלפי ש”ח ל- 10,913 כתוצאה מהקיטון הדרמטי בהוצאות המימון.
מנגד, ניתן להיווכח כי רנט איט העדיפה לעשות במרחב שיקול החדש של רשות ניירות ערך דווקא את הדרך ההפוכה לגמרי. רנט איט ביצעה, בעקבות פניה מקדמית (פרה רולניג) לרשות ניירות ערך, תיקון טעות בדרך של הצגה מחדש בכדי לבטל דווקא היוון עלויות אשראי לא ספציפי, שמקורן באשראי ספציפי בגין נכסים כשירים שהקמתם הושלמה, לנכסי מקדמות ע”ח נדל”ן להשקעה שהוונו החל מהרבעון הרביעי של שנת 2023 . מעניין לראות שרנט איט מנמקת זאת בכך שבנסיבות הספציפיות שלה, עלויות האשראי הספציפי של נכס שהקמתו הושלמה (וכבר אינו נכס כשיר) היו מתהוות בכל מקרה ולא היו נמנעות גם אם החברה לא הייתה משקיעה בנכסים הכשירים האחרים.
מרחב שיקול דעת מוטה אינטרס
מבלי להיכנס לחשש כי הלכת רשות ניירות החדשה בנושא הפעלת שיקול הדעת עומדת בסתירה חזיתית למהות התיקון של 23 IAS בנושא היוון עלויות אשראי לא ספציפי, החשש הלא פחות גדול מההלכה החדשה הוא במישור היישומי. ההלכה עלולה להוביל בסבירות גבוהה לחוסר אחידות בפרקטיקה, כאשר מרחב שיקול הדעת החדש יושפע מהאינטרס של החברות בכל מקרה ומקרה. זווית נוספת לראות את הבעייתיות של החלטת הרשות במקרה של רנט איט למשל היא שתיקון טעות חשבונאית הפך למעשה לכזה שתלוי בבחירת החברה…
צריך להבין, האינטרס הדיווחי של הנהלות הוא נושא מורכב ומבלבל. לשם המחשה, ניתן לציין שכאשר מדובר בנכס שנמדד לפי שווי הוגן כמו נדל”ן להשקעה, 23 IAS מאפשר גם שלא ליישם את כללי ההיוון. עם זאת, לחברות נדל”ן מניב יש בד”כ אינטרס דיווחי להוון עלויות אשראי. הסיבה לכך היא שיפור ה- FFO שהוא המדד הביצועי המרכזי בחברות האלה, שהרי בעוד רווחי השערוך מנוטרלים מהמדד הנ”ל, הוצאות המימון אינן מנוטרלות. זאת למשל להבדיל מיזמי נדלן שבד”כ מעדיפים שלא להוון עלויות אשראי למלאי הדירות בבניה שלהם בכדי שלא לפגוע בשיעור הרווחיות הגולמית. כמו כן, כאשר מדובר בריטים שמשלמים דמי ניהול על בסיס היקף נכסים, יש להביא בחשבון שהאינטרסים להיוון כאמור יכולים לנבוע גם בהקשר של תשלום דמי ניהול.
אך כאמור צריך לזכור שאינטרסים הם עניין טריקי ואין כאן באמת רשימה סגורה ונגלית אל העין. כפי שניתן להיווכח במקרה של רנט איט למשל לעיתים האינטרסים יכולים להיות דווקא באי היוון של עלויות האשראי הלא ספציפי כדי למנוע “ניפוח” של נכסים וחשיפתם לירידת ערך עתידית. השאלה המרכזית שנותרה אפוא למעקב נוגעת לאופן האכיפה של נושא שיקול הדעת על ידי רשות ניירות ערך בראיה רוחבית. מעבר לכך, ההלכה החדשה לגבי הצורך בהפעלת “שיקול דעת” יכולה להטיל כעת על דירקטוריונים (ועל רואי החשבון של החברות) אחריות חדשה ולא פשוטה כלל ועיקר.
(*) נכתב על ידי שלומי שוב