בעקבות עמדת סגל חדשה של רשות ניירות ערך שמסדירה את נושא הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית, החברות העוסקות בתחום הפופולארי והלוהט בבורסה צפויות להקדים משמעותית את מועד ההיוון של עלויות טרום ביצוע כדוגמת עלויות משפטיות ובגין מחתימנים, תכנון, רישוי, היטלים ויועצים. מאחר ועד כה מועד ההיוון נקבע באופן שמרני מאד, המשמעות היא שיפור בתוצאות המדווחות של החברות בתחום שיהיה משמעותי במיוחד אצל רבות מהן שנמצאות כיום בצמיחה מואצת של פרויקטים חדשים. המהלך החשבונאי הנכון גם יוביל לקוהרנטיות עם תחומים אחרים, כמו חברות הפועלות בתחום האנרגיה הירוקה.
עמדת סגל חדשה של רשות ניירות ערך מסדירה את נושא הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית בהתאם להוראות IFRS (ובמיוחד 15 IFRS שעוסק בהכרה בהכנסה). העמדה החדשה יוצרת השוואתיות בין החברות השונות, לאור הפרקטיקות השונות והמגוונות הקיימות כיום ובדרך גם נושאת בחובה בשורה דיווחית חיובית לכלל החברות הפועלות בתחום הפופולארי והלוהט בבורסה.
הבשורה נוגעת למועד תחילת ההיוון של עלויות טרום חוזה שהן עלויות עסקיות משמעותיות בעסקאות מסוג זה כי הן כוללות בד”כ עלויות משפטיות ומחתימנים, לרבות עלויות בקשר עם הסדרים עם בעלי הדירות הקיימות, עלויות תכנון ורישוי כמו גם עלויות בגין יועצים. חברות נסחרות נדרשות ליישם את עמדת הסגל החדשה לכל המאוחר בדוחות הכספיים לשנת 2025, כאשר במקרים בהם חל שינוי לעומת הפרקטיקה הקיימת כיום יש ליישם את עמדת הסגל כאמור למפרע, לרבות תיקון מספרי השוואה.
כרקע יש להזכיר כי עסקאות התחדשות עירונית שהן ייחודיות לישראל מטופלות בדומה לעסקה קומבינציה כלומר – כעסקה בין היזם ובין הדיירים, שבה היזם מעניק לדיירים שירותי בניה ובתמורה הוא מקבל תמורה שאינה במזומן – והיא הזכות על יתרת הקרקע המיוחסת לדירות שיימסרו לרוכשי דירות בפרויקט (דירות היזם). לפיכך, במועד ההכרה לראשונה החברה היזמית מכירה בקרקע שהתקבלה מהדיירים בשוויה ההוגן ומנגד מכירה, כסוג של הכנסות מראש, בהתחייבות להענקת שירותי הבניה לדיירים. הכנסות מראש אלו יזקפו בהמשך לדוח רווח או הפסד, כהכנסה שתוכר על פני זמן ממתן שירותי הבניה, לפי קצב התקדמות הפרויקט.
כמו כן, מאחר והחברה מקבלת את הזכות על הקרקע לפני השלמת מחויבות הביצוע שלה כלפי הדיירים, העסקה כוללת רכיב מימון משמעותי שיש להפרידו. כלומר, החברה תכיר לאורך תקופת ההקמה, ברכיב המימון המשמעותי שקיבלה מהדיירים (בשל התשלום מראש), כנגד גידול בהתחייבות להענקת שירותי הבניה לדיירים ובהכנסות הנגזרות מגידול זה. הרציונל הכלכלי של הכרה בעלויות המימון הינה כי למעשה החברה היזמית “קיבלה הלוואה” מבעלי הקרקע אשר תפרע לשיעורין עם מתן שירותי הבניה למפונים. נציין כי בסביבת הריבית הנוכחית ובהתחשב במרכיב ההתייקרויות וסביבת האינפלציה מדובר בשיעור ריבית משמעותי אשר עלול להשפיע באופן ניכר על תוצאותיהן של החברות הפועלות בתחום.
מלבד רכיב הקרקע, החברה היוזמת נושאת כמובן בעלויות הקמה משמעותיות, כגון חומרי גלם וכוח עבודה או לחלופין עלויות הקבלן המבצע, בתקופת הקמת הפרויקט. חלק מעלויות הפרויקט קשורות אך ורק למתן שירותי הבניה לדיירים הקיימים, ולכן הן נרשמות כהוצאות בתקופת הענקת שירותי הבניה (במקביל להכנסות המתייחסות). לגבי עלויות המיוחסות לכלל הפרויקט, נדרשות החברות היזמיות ליישם מודל הקצאת עלויות, לשם הקצאתן בין עלויות הקשורות למתן שירותי הבניה לדיירים הנזקפות לרווח והפסד במקביל להכרה בהכנסה ממתן שירותי הבניה, לבין עלויות הקשורות למכירת הדירות לדיירים החדשים הנזקפות לדוח רווח או הפסד במקביל להכרה בהכנסה ממכירת דירות.
ככלל, ובהנחה שהחברה לא מכרה מראש את כל הדירות לדיירים החדשים, עלויות מתן שירותי הבניה לדיירים יוכרו מוקדם יותר מעלויות הקשורות למכירת הדירות לדיירים החדשים, שהרי במהות מדובר בשירות שנחתם מראש עם הדיירים המפונים.
יש לציין כי בעסקאות שבהן החברה היזמית הורסת את הבניין הקיים, החברה מתחייבת לשלם לדיירים תשלומים שוטפים למימון דיור חלופי בתקופת הקמת הפרויקט (מחויבות אשר לעיתים גם מובטחת בערבות בנקאית). כפועל יוצא, מחויבות זו של החברה היזמית לתשלום דמי השכירות הינה מחויבות חוזית למסור לישות אחרת מזומן, ולכן מדובר בהתחייבות פיננסית. מחויבות זו מהווה חלק מהעלות הכלכלית בה נושא היזם בגין רכישת הקרקע לצד ההתחייבות הלא פיננסית לספק שירותי בניה לדיירים המפונים.
המחשה בסיסית
ניקח דוגמה פשוטה להמחשת המודל החשבונאי הבסיסי, תוך התעלמות לצרכי פשטות מהמרכיב המימוני. נניח יזם התקשר עם בעלי הדירות הקיימים בעסקת פינוי בינוי. בבניין החדש שיוקם על הקרקע הקיימת עתידות להיות 10 דירות: 6 דירות יזם ו- 4 דירות למפונים. שווי הקרקע המלאה הינה 1,000 שקל. על כן שווי ההתחייבות למתן שירותי בנייה (שהיא למעשה זהה לשווי הקרקע של דירות היזם) הינו 600 שקל. נניח שאומדן עלויות הבנייה הינה 800 שקל ושהחברה מכרה את מלוא דירות היזם בתמורה כוללת של 2,500 שקל.
במקרה זה, במועד ההכרה לראשונה החברה תכיר בהתחייבות כנגד עלות המלאי של 600 שקל. בשנה הראשונה בהנחה שלא חלו שינויים באומדנים והעלויות מתפלגות אחיד בין הדירות על פני תקופה של 4 שנים החברה תכיר בכל שנה:
- בגין דירות המפונים: בהכנסה של 150 שקל כנגד הקטנת התחייבות למתן שירותי בנייה (600 כפול 25% שיעור השלמה) וכן בעלות השירות של 80 שקל (עלות של 800 שקל כפול 40% דירות מפונים כפול 25% שיעור השלמה). כלומר, רווח גולמי של 70.
- בגין דירות היזם: בהכנסה של 625 שקל (2,500 שקל כפול 25% שיעור השלמה) ובעלות מכר של 270 שקל (600 עלות קרקע כפול 25% ועוד 800 שח כפול 60% דירות יזם כפול 25% שיעור השלמה).
כמובן שאם מכירת דירות היזם תהיה בתקופות מאוחרות יותר פקודות היומן שמצוינות בסעיף (ב) לעיל יוכרו בתקופות מאוחרות יותר.
במאמר מוסגר נציין כי היזמים בתחום פחות מתחברים מבחינת הראיה העסקית שלהם לטיפול החשבונאי הנ”ל שיוצר “ניפוח” בין ההתחייבות למתן שירותי בנייה (כנגד עלות הקרקע), אשר “מופשרת” כהכנסה לאורך תקופת הבנייה. לדידם, יש לראות את העלות של דירות המפונים “כמרכז עלות” בדיוק כמו שאר העלויות של דירות היזם. כלומר בדוגמה שלעיל מבחינתם היה נכון יותר שלא להכיר בהתחייבות כנגד עלות המלאי ולא להכיר בהכנסות ממתן שירותים למפונים בתקופות עוקבות. בנוסף, עלות דירות היזם הייתה כוללת את מלוא עלות הבנייה (לרבות העלות שבדוגמה לעיל יוחסה לדירות המפונים) ולא הייתה כוללת מרכיב קרקע בכלל. לכך, באופן מצטבר, אין כמובן השפעה על השורה התחתונה של הרווח ובכל מקרה כאמור זאת לא הקביעה של ה- IFRS.
כמובן שאם היינו כוללים בדוגמה גם את מרכיב המימון אזי ההשפעה היתה הכרה בהוצאות מימון גבוהות כנגד הכנסות ממתן שירותים למפונים בסכום זהה. עם זאת, עיתוי ההכרה היה כזה שבתקופות הראשונות החברה הייתה מכירה בהוצאות מימון משמעותיות בעוד שהכנסות ממתן השירות למפונים הייתה נפרסת לאורך תקופת ההקמה.
עושים סדר
בהינתן הרקע החשבונאי לעיל, ניתן כעת לתמצת ולחדד את הקביעות העיקריות של עמדת הסגל החדשה באופן הבא:
א. הכרה בהתחייבות בגין קומבינציה – ככלל מדידת הקרקע תעשה בהתאם לשווי ההוגן של הקרקע. עם זאת, כהקלה פרקטית, סגל הרשות מאפשר שימוש במדידה עקיפה באמצעות שווי שירותי הבניה וזאת במידה ושיטה זו לא תביא לשווי בלתי סביר החורג משמעותית משווי הקרקע.
ב. מועד המדידה הינו מועד קבלת היתר הבניה הסופי. יחד עם זאת, אם פינוי הדיירים נעשה לפני הוצאת היתר הבנייה אזי המועד המוקדם מבין השניים. כמו כן, במקרים שבהם לאחר קבלת היתר הבניה הסופי קיימים תנאים מתלים מהותיים (כגון במקרים בהם נדרשת הוצאת ערבויות) והחברה היזמית לא נוהגת בקרקע כמנהג בעלים אזי מועד ההכרה ידחה.
ג. עדכון בהתחייבות דמי השכירות למפונים, ככל שחל שינוי באומדן ביחס להכרה הראשונה, ייזקף מיידית לדוח רווח או הפסד לעלות המכר, כאשר לפי עמדת הסגל החדשה הפרקטיקה הנהוגה לפיה עדכון אומדן ההתחייבות כנגד עלות המלאי בספרים אינה אפשרית עוד.
ד. עלויות טרום חוזה שיהוונו (לגבי רף ההכרה ראו התייחסות נפרדת בהמשך) ידרשו להיות מיוחסות בין דירות היזם לבין דירות המפונים. יש לציין כי עד לפרסום עמדת הסגל החדשה, חברות נהגו לייחס את מלוא העלויות האמורות לדירות היזם.
ו. מדידת רכיב המימון בגין ההתחייבות למתן שירותי בנייה למפונים תעשה במועד ההכרה לראשונה בלבד. מרכיב מימוני זה יוכר כהוצאות מימון לאורך תקופת הבנייה כאשר במקרה של שינויים באומדני הפרויקט (למשל שינוי בעלויות ו/או בתקופת ההקמה) אין לבצע מדידה מחדש של מרכיב זה (אלא במידת הצורך יש לבצע פריסה שונה של אותו רכיב לדוגמה במקרה של התארכות משך הפרויקט).
ז. יש לתת גילוי בביאורים להכנסות ועלות הכנסות של דירות המפונים בנפרד מדירות היזם.
הסוכרייה החשבונאית
בעוד הקביעות לעיל בד”כ מסדירות את הטיפול החשבונאי הקיים, העמדה כוללת בחובה כאמור גם בשורה לחברות בנוגע לעלויות טרום ביצוע, כלומר עלויות שונות בשלב שקודם להכרה לראשונה בקרקע, לרבות עלויות משפטיות, תכנון, רישוי, היטלים ויועצים.
בהקשר זה עלתה השאלה, מהו המועד המוקדם ביותר שבו על החברה להתחיל להכיר בנכס בגין עלויות טרום הביצוע (הראויות להכרה כנכס בהתאם לתקנים הרלוונטיים)? עלויות אלה מהוונות החל ממועד זה כסוג של “הוצאה נדחית” כאשר כאמור בתקופות עוקבות, בהתאם לעמדת הסגל החדשה, יש להקצות אותן בין דירות היזם לבין דירות המפונים
עד כה, בהתאם לפרקטיקה בישראל בעסקאות התחדשות עירונית, רוב רובן של החברות החלו להכיר בנכס בגין עלויות טרום ביצוע החל מהמועד שבו השיגה את שיעור חתימות הדיירים המינימלי הנדרש על פי דין (בד”כ שיעור של 67%). בהקשר זה, עמדת החברות בתחום עד כה הייתה כי מועד השגת הרוב המיוחס הוא רף גבוה מהנדרש וכי ניתן לבסס צפי להשגת הטבות כלכליות בהגעה לאבן דרך מוקדמת יותר. עם זאת, כאמור לעיל, עד פרסום עמדת הסגל החדשה עלויות טרם השגת שיעור החתימות המינימלי נזקפו לרווח או הפסד.
בתגובה לטענות אלה, קובע כעת סגל הרשות כי ככלל עד למועד השגת הרוב המיוחס, קשה לקבוע כי צפוי שהפרויקט אכן יצא אל הפועל, אך לא מדובר בתנאי סף שיחול בכל המקרים. לפיכך, אם בידי החברה ראיות חזקות לכך שתנאי ההכרה בנכס מתקיימים עוד קודם למועד השגת הרוב המיוחס, אזי לעמדת סגל הרשות החדשה ניתן להכיר בנכס כבר במועד מוקדם יותר. דוגמא לכך תהיה במקרים שבהם לחברה קיים ניסיון משמעותי בפרויקטים דומים לפרויקט הנדון ועל סמך הניסיון שנצבר לה היא יכולה לבסס נקודת זמן מוקדמת יותר שממנה התנאים להכרה בנכס מתקיימים. יחד עם זאת, סגל הרשות מבהיר כי למיטב הבנתו, בכל מקרה, יהיה זה בלתי סביר לקבוע כי צפוי שהפרויקט יצא לפועל קודם לחתימה מול נציגות דיירים שנבחרה על ידי דיירים שחתימותיהם יספיקו לאישור ביצוע הפרויקט.
העמדה אמנם לא מתייחסת לרף הנדרש כדי לעמוד בכללים להיוון אותן העלויות, אבל לאור עקרונות המסגרת המושגית הרף החשבונאי הנדרש להכרה בנכס הינו יותר סביר מאשר לא (קרי מעל 50%).
די להשוות את האמור למקובל לדוגמה בתעשיות אחרות – כך לדוגמה לחברות הפועלות בתחום האנרגיה הירוקה מתהוות עלויות משמעותיות לפיתוח פרויקטים פוטו-וולטאיים כבר בשלבים הראשונים לאחר החתימה עם בעלי הקרקע. עלויות אלו, כמו במקרה של התחדשות עירונית, כוללות עלויות משפטיות, רישוי, יועצים וכו’. בהתאם לאמור בדוחות הכספיים של חברות אנרגיה ירוקה שנסחרות בבורסה בתל אביב ניתן להבין כי חברות אלו מהוונות כ- “הוצאה נדחית” עלויות כאמור בשלבים יחסית מוקדמים וזאת במידה ומתקיימים מספר תנאים מצטברים כגון צפי להטבות כלכליות בעתיד, השלב בו מצוי ההליך, הפעולות הנדרשות להשלמתו וכן קיומו של ניסיון עבר עם פרויקטים דומים.
אנו סבורים כי הפרקטיקה שהתפתחה בישראל, בין היתר לאור עמדות עבר של רשות ניירות ערך, לפיה חברות נאלצו לחכות לרף של 67% להיוון עלויות בהתחדשות עירונית הובילה לתוצאה כלל לא אינטואיטיבית. בעוד הרף שנדרש בתקינה להכרה בנכס הוא רף של צפוי (מעל 50%) נראה כי המתנה לרף החתימות המחייב (67%) היא גישה שמרנית מאוד שהתבססה כנראה על היעדר ניסיון עבר מספק בתעשייה.
יהיה מעניין לראות כיצד הפרקטיקה תפרש את המונח “ניסיון עבר” שכן נושא היוון עלויות טרום ביצוע הינו נושא משמעותי בוודאי בחברות צעירות אשר יש להן מספר מצומצם של פרויקטים ולכן דוח על הרווח או הפסד שלהן כוללות עלויות טרום ביצוע משמעותיות.
בשורה התחתונה, להערכתנו, בעקבות עמדת הסגל החדשה חברות רבות בתחום יקדימו באופן משמעותי את מועד תחילת ההיוון ולכך תהיה השפעה חיובית על התוצאות המדווחות שלהם – במיוחד כאשר רבות מהחברות בתחום נמצאות בצמיחה מואצת של פרויקטים חדשים. יש לציין כי לאפשרות להקדמת היוון עלויות טרום חוזה יכולה להיות השפעה לא רק של עיתוי רישומה אלא גם על הרווח הגולמי של החברה. בעוד חברות רבות מסווגות את עלויות טרום החוזה שאינן מהוונות מחוץ לרווח גולמי הרי שהיוון העלויות כאמור יגרור פגיעה ברווח הגולמי העתידי של הפרויקט – בין אם דרך דירות היזם ובין אם דרך דירות המפונים.
כמו כן, אנו סבורים כי להבדיל משינויים אחרים שנובעים מעמדת הרשות החדשה כאמור לעיל, במקרה של הקדמת הרף להיוון עלויות, לא בהכרח מדובר בשינוי מדיניות, אלא יותר בחידוד פרקטי של יישום עקרון הצפוי ולכן, כתלות בניסיון העבר של החברות, ניתן יהיה לאמץ אותו בדרך של מכאן ולהבא.
(*) נכתב על ידי שלומי שוב וגיל כץ, שותף, IFRS Technical Leader, מחלקה מקצועית EY