ריבית היא הוצאה שוטפת: הרווח של הקבלנים־יזמים הקטנים צפוי להיפגע

פרשנות בינלאומית נוקשה, שאמורה להתפרסם בשבוע הבא, לא תאפשר היוון של עלויות אשראי למלאי אצל קבלנים־יזמים החל בשלב שבו הקרקע מוכנה לבנייה ושיווק ■ השפעות הרישום המיידי של הוצאות הריבית בקרב יזמים קטנים על הרווח הנקי וההון עלולות להיות שליליות

ביום רביעי הבא אמורה להתקבל החלטה של המוסד לפרשנויות (IFRIC) של התקינה הבינלאומית בנוגע להיוון עלויות אשראי למלאי, שתהיה רלוונטית לקבלנים־יזמים בישראל. הרקע לכך הוא שיטת ההכרה בהכנסה, החדשה יחסית, שלפיה רישום ההכנסה מתבצע על פי קצב התקדמות העבודות ממועד המכירה. השיטה, שמובילה להקדמת רישום ההכנסות ביחס לעבר, נובעת מתקן ההכנסות הבינלאומי (IFRS 15). התקן נכנס אמנם לתוקף מחייב רק בתחילת 2018, אבל לאור השלכותיו הדיווחיות החיוביות הוא יושם מוקדם יותר אצל מרבית הקבלנים בישראל.

הקונצפט שעומד בבסיס השיטה החדשה להכרה בהכנסה, שמבוססת על היכולת המשפטית של הקבלנים לאכוף חוזים, הוא שהדירה עוברת לשליטת הלקוח במשך ההקמה. קונצפט זה, שלפיו העברת השליטה מתחילה כבר במועד הרכישה, גם אם הדירה עדיין לא נבנתה, מערער את היכולת להמשיך להוון עלויות אשראי למלאי כמקובל בעבר.

צריך להתחיל בכך שהרציונל החשבונאי של היוון עלויות אשראי הוא תפישת העלות של נכס — כלומר, רישום מלוא העלויות ההכרחיות שהתהוו בהשגתו, הכוללות גם את מרכיב המימון. היוון עלויות האשראי משקף את הראייה הכלכלית שלפיה עלויות אלה הן חלק אינטגרלי מעלות ההקמה, בכפוף לצורך הרגיל בבדיקת ירידת ערך.

לשם המחשה, חברה שרוכשת קרקע להקמת מבנה הנהלה ושוכרת קבלן ביצוע לשם כך, תהוון בתקופת ההקמה את עלויות האשראי שמתהוות לה למימון רכישת הקרקע והתשלומים לקבלן המבצע. בהתעלם מהחיסכון ברכיב היזמי, התפישה היא שמבחינה כלכלית גם ברכישה של בניין קיים מרכיב מימון במסגרת העלות כפיצוי למוכר.

החיסרון התאורטי של היוון עלויות אשראי הוא יצירת חוסר השוואתיות בין חברות מדווחות. הסיבה לכך היא שלפי כללי החשבונאות אין רישום של עלות רעיונית בגין שימוש בהון עצמי — כך שבמקרה של היוון עלויות אשראי תיווצר שונת בין מדידת עלות הנכסים, תוך תלות במבנה ההון. לשם המחשה, אילו החברה בדוגמה לעיל הייתה ממומנת רק בהון עצמי, היא לא תהוון עלויות אשראי, ועלות המבנה שתירשם בדו”חותיה תהיה שונה משל חברה אחרת המממנת את ההקמה בחוב.

פרק זמן מהותי

חרף חיסרון זה, דרישת IFRS היא להוון עלויות אשראי המיוחסות במישרין להקמה של “נכס כשיר” — נכס שנדרש פרק זמן מהותי להכינו לשימוש המיועד או למכירתו. בפרקטיקה, מקובל לפרש את המונח “פרק זמן מהותי” בהקשר זה כתקופה מינימלית של שישה חודשים עד שנה — כך שבדרך כלל לא מהוונים עלויות אשראי על פריטי מלאי המיוצרים באופן שוטף.

חשוב להדגיש כי עלויות האשראי המהוונות כוללות קודם כל את האשראי הספציפי — כלומר, אשראי שנלקח במיוחד למימון הנכס הכשיר, ובנוסף גם עלויות אשראי כלליות של הפירמה על ידי ייחוס שיעור הריבית הממוצעת של הפירמה לעלויות שהתהוו בגין הנכס הכשיר ולא מומנו באשראי ספציפי.

עד למעבר לשיטה החדשה של הכרה בהכנסה, הקבלנים־יזמים רשמו הכנסות ממכירת יחידות דיור רק במועד המסירה ללקוחות. כפועל יוצא, בהכרח התקיימה הדרישה לפרק זמן מהותי, ולכן עלויות האשראי הוונו על המלאי, כפי שהדבר ממשיך להתקיים כיום לגבי יזמים הפועלים בניו יורק — שם התפישה היא כי הסביבה המשפטית אינה תומכת בשיטת ההכרה החדשה. הסוגיה החשבונאית במקרה של שיטת ההכרה בהכנסה החדשה נובעת מכך שהתפישה שעומדת בבסיסה היא שהעברת השליטה על כל יחידת דיור שנמכרה מתבצעת על פני הזמן עם התקדמות העבודות — ולכן לא בהכרח מתקיימת הדרישה לפרק זמן מהותי.

צריך לזכור כי גם מרכיב הקרקע בגין החלק שעדיין לא הושלם לגבי יחידת דיור שנמכרה, נותר במאזן של היזם. לצורך המחשה, נניח כי העלות של רכיב הקרקע המיוחסת ליחידת דיור שנמכרה היא 500 אלף שקל, וכי שיעור ההשלמה של אותה יחידה הוא 40%. במצב דברים כזה, לפי מודל רישום ההכנסות החדש, החברה מכירה בהכנסה בגין שלב ההשלמה (40%) ומנגד, במסגרת עלות ההכנסות — רושמת את עלויות הבנייה שהתהוו בתוספת 40% מעלות הקרקע. כפועל יוצא, רכיב קרקע של 300 אלף שקל (500,000*60%) נותר במאזן שלגביו עולה שאלת הצורך בהיוון.

שונוּת בפרקטיקה

לאור כניסתה של שיטת ההכרה החדשה נוצרה שונת בין דיווחי הקבלנים־יזמים. קיימים שלושה סוגי מדיניות חשבונאית: חלק מהקבלנים מהוונים עלויות אשראי רק על יחידות דיור (מרכיב קרקע ובנייה) שעדיין לא נמכרו, מתוך תפישה כי מלאי שנותר בגין יחידות דיור שנמכרו אינו נכס כשיר להיוון. יזמים אחרים לא מהוונים עלויות אשראי כלל — בין אם מדובר ביחידות שנמכרו ובין אם לא, מתוך תפישה כי גם יחידות שעדיין לא נמכרו, אבל משווקות, אינם כשירות להיוון. ויש קבלנים־יזמים שדווקא מהוונים עלויות אשראי באופן מלא — בין אם מדובר ביחידות שנמכרו ובין אם לא, לרבות מרכיב הקרקע שנותר במאזן מתוך היחידה שנמכרה ולא הועבר לדו”ח רווח והפסד, במקביל להכרה בהכנסה.

בראייה חשבונאית, להחלטה על היוון עלויות אשראי יש משמעות כפולה: ראשית, היוון מוביל לדחיית ההכרה בעלויות האשראי כהוצאה — אלה יירשמו רק בעת רישום ההכנסות הרלוונטיות — על בסיס מכירה והתקדמות עבודות; שנית, להיוון עלויות אשראי יש השפעה על קיטון ברווח הגולמי והתפעולי — הרי בעלות ההכנסות נכללות גם עלויות האשראי שהוונו בעבר, כך שמחד גיסא ההיוון מביא לדחייה בהכרה בהוצאות, ומאידך גיסא הוא מביא להצגה של רווחיות גולמית ותפעולית נמוכה יותר.

לקראת ישיבת ועדת IFRIC, פרסם הסגל המקצועי בנייר עמדה את המלצתו בסוגיה. בהתאם להמלצה, במקרים שבהם יחידות הדיור משווקות עוד לפני תחילת הבנייה — מקרה שכיח אצל קבלנים יזמים בישראל — במסגרת הסוגיה שעומדת להחלטת הוועדה, לא מתקיימת עמידה בדרישה לפרק זמן מהותי, ולכן לא ניתן להוון עלויות אשראי. מנגד, ככל שהשיווק של יחידות הדיור מתבצע רק בנקודת זמן מסוימת בעתיד, כמו במקרה שהפרויקט הגיע לשלב השלמה מסוים, ונקודת זמן זאת היא לאחר פרק זמן מהותי — ייתכן שתהיה עמידה בדרישה של נכס כשיר וניתן יהיה להוון עלויות מימון.

משמעות ההחלטה, ככל שתתקבל, נוגעת בעיקר לפגיעה ברווח בחברות היזמיות הקטנות — בחברות גדולות, לאור הקיזוז הצפוי ברווחיות בין הפרויקטים, האינטרס הדיווחי הוא שלא להוון עלויות אשראי, כדי לשפר את הרווח הגולמי והתפעולי. מדיניות של אי־היוון תוביל את החברות הקטנות להקדמת הרישום של הוצאות המימון. כמו כן, ההשלכות בהיבט ההצגתי על החברות שיבטלו את ההיוון במידת הצורך, גדולות וקטנות, הן גידול בשיעור הרווח הגולמי והתפעולי, לאור הסטת מרכיב המימון מעלות המכר להוצאות המימון.

דוגמאות למקרים שבהם יכול להיות פוטנציאל השפעה הן בוני התיכון וב.יאיר שלפי דו”חותיהן, נכון לסוף 2017 כ–20% מיתרת מלאי מקרקעין ובניינים למכירה שלהן מקורה בעלויות אשראי שהוונו. כך למשל, בוני התיכון היוונה למלאי בניינים למכירה ב–2017 ובמחצית הראשונה של 2018 כ–17.6 מיליון שקל ו–4.9 מיליון שקל, על רקע הפסד לפני מס של 17.8 מיליון שקל ו–3.7 מיליון שקל, בהתאמה. כדי לקבל פרופורציות ובהנחה גסה כי כל ההיוון מתייחס למלאי מוכן לשיווק, הרי ככל שיבוטל ההיוון במלואו, ההון של בוני התיכון צפוי לקטון ביותר משליש ולכך יכולות להיות השלכות שליליות על עמידה באמות מידה פיננסיות של האג”ח שלה, שעלולות לגרום לעלייה בשיעור הריבית ואף העמדה לפירעון מיידי.

שאלת היוון עלויות האשראי אצל קבלנים־יזמים במודל ההכנסות החדש מתחדדת לאור הדרישה של תקן ההכנסות החדש לבצע רישום רעיוני של הוצאות מימון בגין מרכיב ההתחייבות שנרשם בעסקות קומבינציה, לרבות פינוי־בינוי ותמ”א 38, מתוך תפישה כי מדובר באשראי שהתקבל מהלקוחות שיש בו רכיב מימון משמעותי. ככל שלא ניתן להוון עלויות אשראי רעיוניות אלה שנרשמות בגין מלוא ההתחייבות על הקרקע שנרשמה כנגדן, הרי הדבר פוגע בתוצאות המדווחות כבר בתחילת הפרויקטים, כבר מהתחלת הבנייה — המועד שבו נהוג להכיר בהתחייבות בגין הקומבינציה בדו”חות הקבלן־יזם.

כדאיות מחיר למשתכן

המשמעות כבדת המשקל של החלטת IFRIC, ככל שתתקבל, היא שלא ניתן יהיה להוון עלויות אשראי למלאי של קבלנים החל בשלב שבו הקרקע מוכנה לבנייה ושיווק. מקרה קלאסי כזה הוא פרויקטי מחיר למשתכן, שבהם הקרקע נרכשת מלכתחילה עם האישורים ומוכנה לבנייה והשיווק מתבצע כבר בתחילת הדרך.

בלי להיכנס לנאותות ההחלטה, היתרון של השוואת הטיפול החשבונאי בין כלל הקבלנים־יזמים בשוק ההון הוא שניתן יהיה להשוות את שיעורי הרווחיות הגולמית שלהם — מה שלא היה ניתן לעשות עד כה. הדבר רלוונטי במיוחד בפרויקטי מחיר למשתכן, שבהם הרווחיות הגולמית נמוכה יותר לאור הסיכון היזמי הנמוך יחסית, וחשוב למשקיעים לזהות את הרווחיות המדויקת של הפרויקטים.

ככל שההחלטה אכן תתקבל, החברות הקבלניות הרלוונטיות יצטרכו לטפל בכך כשינוי מדיניות, מתוך תפישה כי הטיפול שבו נקטו עד כה, שיטת ההיוון, היתה בגדר פרשנות לגיטימית של התקינה. שינוי מדיניות חשבונאית כזה, שזוקף לאחור את הוצאות המימון, מעבר לפגיעה בהון העצמי, הוא בעל השפעה חד־פעמית דיווחית חיובית — הוא מוביל לכך שהוצאות אלה למעשה “ייבלעו”.