העלייה החדה בביטולים של חוזי רכישת דירה מאתגרת את הדוחות הכספיים לשנת 2025 של יזמי הבניה שעריכתם נמצאת עכשיו בעיצומה, לרבות בהקשר לצורך ביצירת הפרשות לביטולים חזויים. לפי ה- IFRS ביטול של חוזה (ודי אפילו בעצם האפשרות של לקוח לבטלו) דורש “הפיכה” של ההכנסות שהוכרו עד כה. מעבר לכך, מצב דברים של ביטול בהסכמה של חוזים ככל שמדובר בשוק מחירים יורד, עלול לערער את מודל ההכרה בהכנסה שעומד בבסיס הדוחות הכספיים של הקבלנים היזמים בישראל.
בסקירת ענף הנדל”ן למגורים של הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה השבוע נכלל לראשונה ניתוח ראשוני של ביטולי עסקאות. ניתוח הממצאים מלמד על גידול חד בשיעורי ביטול עסקאות. נכון לעכשיו עומד שיעור הביטולים של עסקאות שבוצעו ב- 2023 על 3.6% מסך העסקאות, לעומת שיעור ביטולים של 0.5% לגבי עסקאות משנת 2021. בחלק מרכזי מהמקרים הסיבה שדווחה לרשות המיסים היא קשיים כלכליים של הרוכשים בהשלמת העסקה כאשר בחלק מהמקרים הייתה התייחסות לסיבות ספציפיות כגון אי קבלת אישור משכנתא, אי עמידה בלוח התשלומים החוזי וכו’. הממצאים מתרכזים, על פי הדוח, בעסקאות שבוצעו ב- 2021 עד 2023, בעוד לגבי 2024 התפיסה היא כי מוקדם מדי לקבל את התמונה המלאה.
ממצאים אלה מעלים כמובן את השאלה עד כמה מדובר בסנונית ראשונה ומה יקרה למחירי הדירות בשנים הקרובות, אבל ברור כי לא ניתן להתעלם מכך שהמידע הזה עלול להתחבר למגמות הירידה במחירים ומתכתב עם חששות שעלו בשנה האחרונה – כמו למשל בדיון שהיה בפורום שווי הוגן לפני כשנה בהקשר של מבצעי המימון האגרסיביים שבוצעו בשנים האחרונות (עסקאות 80:20 ו- 90:10), שקדם להתערבות של בנק ישראל בנושא. הדיון עסק בין היתר, בשלל העיוותים באופן המדידה של מחירי הדירות על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. עיוותים אלו מתחדדים לאור המצב כיום של עצירה למעשה של עסקאות והעמקת ההטבות לרוכשים, כאשר כלל השוק – הן היזמים והן הבנקים נמצאים בעמדת המתנה מאד רגישה.
קיימים לפחות ארבעה דגשים/סוגיות חשבונאיים בעלי רגישות גבוהה שעולים בהקשר זה: הראשון נוגע לטיפול החשבונאי “הקשוח” בביטול חוזה (או אפילו במקרה של הפרה שמובילה לאפשרות של הלקוח לביטול חוזה). השני נוגע לשאלה האם פרקטיקה של קנס סימלי מוסכם לביטול חוזה תוכל עדיין “להחזיק” את מודל ההכרה בהכנסה של הקבלנים היזמים בישראל כאשר מדובר בשוק יורד. הדגש השלישי נוגע לשאלת הצורך ביצירת הפרשה בדוחות הכספיים לביטולי חוזים חזויים. והדגש הרביעי נוגע לאופן ההכרה בהכנסה בהצעות השיווקיות החדשות ללקוחות שמעניקות אופציית ביטול החוזה עד למועד המסירה.
לפני שנעסוק בכל אחד מהדגשים הנ”ל, חשוב להבין כי נושא ההכרה בהכנסה עומד בליבם של העסקים וזה אומר שהתקופה הקרובה תהיה מאתגרת עסקית וחשבונאית לקבלנים היזמים. כמו כן, יש לציין כי נושא ליבה זה מתחבר לשני פוסטים בשנתיים האחרונות שנגעו להשלכות החשבונאיות של השינוי בסביבת הריבית על הקבלנים היזמים בהם עסקנו בנושא מדידת ההטבות לרוכשים (לרבות הטבת האשראי) שצריכה להיות מגולמת בהכנסות וכן באופן ההתייחסות הרגיש של הקבלנים היזמים לסימני האזהרה (הון חוזר שלילי ותזרים מתמשך שלילי מפעילות שוטפת), במיוחד לאור המצב הפיננסי בחלק מהחברות, לעניין צירוף דוח תזרים חזוי.
נקודה ראשונה – “הפיכת” הכנסות
הנקודה הראשונה נוגעת לדרישה של 15 IFRS לבצע במקרה של ביטול עסקה גם ביטול הכנסות ככל שאלה הוכרו עד כה בגינה. כפועל יוצא, ככל שהפרויקט נמצא בשלבים מתקדמים, הרי שחלק ניכר מההכנסות בגינו כבר הוכרו בתקופות דיווח קודמות ולכן אקט הביטול יכול להיות משמעותי. מעבר לכך שמדובר במצב לא נעים לחברות, “הפיכת” הכנסות היא מצב לא שגרתי בחשבונאות מהטעם הפשוט שלאור תפיסת הזהירות – הכנסות מוכרות רק כאשר הסיכויים לביטולן נמוכים.
פעמים רבות נטען כי סיבת ביטול ההסכם בין הצדדים אינה נובעת מכך שללקוח קיימת זכות ביטול, אלא הטענה כי היזמים יכולים למכור את אותן הדירות ללקוחות אחרים במחיר דומה ואולי אף גבוה יותר. במצב דברים שכזה הקבלן יכיר בביטול החוזה הישן אך במקביל יכיר בהכנסה בגין מכירת אותה הדירה ללקוח אחר.
בנוסף, יש לציין כי גם מצבים שמעניקים ללקוח אפשרות לביטול החוזה בעקבות הפרה של הסכם מצד החברה היזמית, למשל במקרה של אי עמידה בלוחות הזמנים למסירה, מחייבים בהתאם ל- IFRS 15 ביטול הכנסות. בהקשר זה יש לציין כי מאחר והמלחמה לא הוכרה כ”כוח עליון” הרי שגם עיכובים שקרו בעקבותיה, כמו למשל לעניין המחסור בכוח עבודה, יכולים להוביל למצב דברים לא נעים מבחינה חשבונאית. כלומר, גם אם הלקוח לא בוחר לאמץ את זכותו לבטל את החוזה, הרי שככל שנוצרת זכות משפטית כזאת, יש לבטל את ההכנסות ולהכיר בהן מחדש בעת המסירה, ככל שהלקוח לא יממש את זכותו.
נקודה שניה – האם מודל ההכרה בהכנסה עצמו עדיין “מחזיק מים”?
הנקודה השנייה נוגעת להמשך נאותות מודל ההכרה בהכנסה עצמו בהתאם ל- 15 IFRS. התפיסה החשבונאית של הכרה בהכנסה על פני תקופת הבנייה (ולא רק במועד מסירת הדירה כפי שנהוג במרבית המדינות בעולם) מבוססת על הקביעה המשפטית כי חוזי המכר ניתנים לאכיפה. כלומר, ללקוח אין אפשרות ביטול (כל עוד היזם עמד במחויבותו להשלמת הפרויקט) ובמידת הצורך, לרבות בעקבות קשיים כלכליים של הקונה, היזם יוכל לאכוף את החוזה באמצעות בתי המשפט.
לכאורה, ככל שביטולי החוזים מתבצעים בדרך של הסכמה הדדית ומלווים בקנס מסוים הרי שאין הפרה של הקונספט המשפטי שעומד בבסיס מודל ההכנסה. אך בעוד בשוק מחירים עולה, ניתן להבין הנחת עבודה עסקית/כלכלית של קבלן יזם להגיע לביטול מוסכם תמורת קנס סמלי שלא מפצה אותו על כל הרווח, הרי שזהו לא בהכרח המצב בשוק מחירים יורד.
כפועל יוצא, התגברות מקרי ביטולי העסקאות, הגם שנעשות לכאורה בהסכמה בין הצדדים, עשויה לערער את הבסיס החשבונאי לפיו ניתן להכיר בהכנסה על פני תקופת ההקמה. חשוב להבין כי אנחנו נמצאים בנקודת זמן רגישה, שהרי ככל שיגיעו לבתי המשפט מקרים של רוכשים שיש להם בעיה כלכלית לעמוד בתשלומים, ביחוד בשוק מחירים יורד, התוצאה יכולה להיות מאד בעייתית מבחינה חשבונאית. כלומר, ביטול של הקונספט הנ”ל ושינוי רוחבי במדיניות ההכרה בהכנסה של הקבלנים היזמים בישראל. שאלה קריטית בהקשר זה היא האם הביטולים בהסכמה האלה יוצרים פרקטיקה שתאפשר לרוכשי דירות אחרים זכות לבטל את החוזים שלהם.
לאירוע כזה שעלול להחזיר אותנו למצב ששרר בישראל טרום יישום 15 IFRS יכולות להיות השלכות שליליות על שוק ההון, כמו גם על החברות עצמן שיתכן וחלק ניכר מהונן ימחק בעקבות ביטול הכנסות שהוכרו בתקופות קודמות.
בכל מקרה דבר אחד ברור – לאף אחד מהצדדים אין אינטרס – ובעיקר לקבלנים היזמים – לקחת את המקרים האלה לבתי המשפט והם יעדיפו להגיע להסכמות מחוץ לכותלי בית המשפט והרחק מאור הזרקורים. זאת במיוחד לאור החשש כי שופטים בעלי תפיסה חברתית יהיו רגישים למקרים אנושיים כאלה ואחרים, כמו גם פרשנות משפטית שיכולה לעמוד בסתירה לחוות הדעת המשפטיות הקובעות כי חוזי המכר בישראל הינם ברי אכיפה משפטית.
יתרה מכך, גם הליווי הבנקאי שמשמש את החברה למימון הפרויקט מתבסס במקרים רבים על חוזי מכירות שבוצעו בשלבים הראשונים ולכן ככל שהתופעה תקבל תאוצה ותלווה בירידות מחירים הרי שהדבר יכול להשפיע גם על הסכמי הליווי.
נקודה שלישית – האם נדרשת הפרשה לביטולים חזויים?
המגמה של ביטולי חוזים, הגם שנעשית בהסכמת שני הצדדים, מעלה בימים אלה שאלה חשבונאית רגישה נוספת: האם היזם נדרש לבצע הפרשות מראש בגין ביטולים צפויים של חוזי מכירה, בדומה לכל הפרשה להחזרות או ביטולים הקיימת בתעשיות אחרות?
הכוונה היא לא לגבי הפרשות לביטולי חוזים שמתבצעות בפרקטיקה במקרים בהם יש לרוכשים עילה חוזית-משפטית לביטול החוזה, כמו לדוגמה כאשר מדובר בעיכוב של היזם בהתקדמות ו/או בהשלמת הפרויקט ומסירת הדירה. חשוב להגיד כי ההפרשה הנדרשת היא בכל גובה ההפסד מהיפוך ההכנסות והרווח ולא רק בגין הקנסות!
התשובה לשאלה זאת אינה טריוויאלית שכן קיים מתח מובנה בין היכולת המשפטית לאכיפת החוזה שהיא הבסיס כאמור להכרה בהכנסה על פני זמן לבין הצורך החשבונאי לבצע הפרשות בגין ביטולי חוזים צפויים. כלומר, ככל שהקונספט המשפטי הבסיסי עדיין שריר וקיים, הקבלן היזם יכול לכאורה לפעול על מנת שלא להביא את עצמו להפסד. מצב זה מתחבר כמובן לחששות שהוצגו בסוגיה הקודמת לגבי המשמעויות של ביטולי חוזים בשוק יורד.
בד”כ בפרקטיקה עד כה לא מתבצעות הפרשות כאמור. הקושי עם תוצאה זאת מתחדד עוד יותר, מאחר ובפועל הקנסות שמשולמים על ידי הלקוחות בעת הביטולים לא מכסים בהכרח את הרווח שהוכר עד לאותה נקודת זמן. אין ספק שמצב דברים זה יכול להיות בעייתי מאד מבחינה חשבונאית דיווחית בהקשר למצג בפני המשתמשים בדוחות הכספיים.
בכל מקרה, מצב הדברים הנוכחי רגיש ביותר שהרי ככל שתתפתח פרקטיקה של ביטולי חוזים אצל חברות מסוימות, הדבר יצביע יותר ויותר על צורך לבצע הפרשות כאמור.
נקודה רביעית – הצעה שיווקית ללקוחות לביטול החוזה
בחודשים האחרונים בעקבות שינוי הסנטימנט בשוק הדירות למכירה, חלק מיזמי הבניה מציעים ללקוחות, כחלק מההצעה השיווקית, אופציית ביטול החוזה ממש עד למועד המסירה. מצב דברים זה דומה במהותו למבנה העסקאות במדינות רבות בחו”ל, למשל בניו יורק – שם התפיסה היא כי המקדמה מהווה סוג של אופציה שמשריינת את הדירה. כלומר, הלקוח למעשה קונה לעצמו זכות לרכישת דירה אבל הוא יכול בכל נקודת זמן לבטל את החוזה ולא להשלים את העסקה.
במצב דברים כזה, לפי 15 IFRS ההכנסה תידחה עד למועד פקיעת זכות ביטול החוזה, שבדרך כלל תהיה לפני מועד המסירה. הסיבה לכך היא שהמודל הקיים בישראל להכרה בהכנסה על פני זמן בכללותו מבוסס על אותה טענה משפטית של יכולת אכיפת החוזה גם במקרים בהם הלקוח יבקש לבטל את החוזה. לכך כמובן השלכות על הדוחות הכספיים של הקבלנים היזמים המציעים זאת.
יחד עם זאת, יתכן שחלק מחוזי המכירה שכוללים זכות ביטול מהווים רק “טריק שיווקי” ולכן זכות הביטול שקיימת בהסכם הינה מוגבלת למקרים מסוימים ולכן יש לבחון את ההשפעה של חוזים כאלו על יכולת רישום ההכנסות.
(*) נכתב על ידי שלומי שוב