הסוכריה החשבונאית שאפי פיתוח שומרת

יש טעם לפגם שחברות בוחרות מתי ליישם כללים חדשים

עד כה איפשר ה-IFRS למדוד נדל”ן להשקעה בהקמה – כמו קניון או מבנה משרדים שנמצאים בשלבי פיתוח – בהתאם לעלותו בלבד, ולא בהתאם לשוויו הוגן. בעקבות תיקון חדש כלל זה השתנה ברבעון הראשון של 2009 לגבי נכסים שלדעת ההנהלה שוויים ההוגן ניתן למדידה אמינה, כאשר כל הפרשי השערוך החד-פעמיים יזקפו במועד היישום לראשונה לדו”ח רווח והפסד.

מאחר שקיים קושי לאמוד שווי הוגן של נדל”ן בפיתוח ברמת מהימנות גבוהה, משמעות השינוי היא הכללה של נתונים באיכות נמוכה יחסית בדו”חות הכספיים. הסיבה לכך היא ששווי הוגן של נדל”ן בהקמה מתבצע בדרך כלל בשיטת החילוץ, שמבוססת על הערכות ואומדנים רבים ונחשבת נחותה בהיררכיית השווי ההוגן המקובלת.

דוגמה להשפעת התיקון ניתן למצוא בדו”חות של GTC פולין מקבוצת קרדן, שבחרה לבצע יישום מוקדם שלו כבר ברבעון הרביעי של 2008. כפועל יוצא הכירה החברה ברווח לפני מס של כ-125 מיליון יורו. GTC סיווגה כמעט מחצית מהנדל”ן להשקעה בפיתוח לקבוצת השווי ההוגן, מתוך תפישה כי חלק ניכר מסיכוני ההקמה אינו קיים עוד לגביהם. לצורך כך פיתחה החברה שלושה קריטריונים: חתימת הסכם עם קבלן כללי, השגת אישור בנייה והשכרה של לפחות 20% מהשטח הרלוונטי.

ניתוח פשטני של נתוני הרגישות שנכללים בדו”חות של GTC מלמד כי בעוד השווי ההוגן של הנדל”ן הבנוי רגיש בשיעור של 8.3% במצטבר לכל שינוי של 0.25% בשיעור ההיוון ושינוי של 5% בהכנסות משכירות, הרי שהשווי ההוגן של הנדל”ן בהקמה רגיש בשיעור של 18.9% במצטבר לכל שינוי של 5% בעלויות הבנייה, שינוי של 5% בהכנסות השכירות ושינוי של 1% ברווח מהפיתוח. אין ספק שנתונים אלה מספקים עדות חזקה בנוגע לרמת האי-ודאות באומדני השווי ההוגן של הנדל”ן בהקמה.

למען הסר ספק, שינוי הטיפול החשבונאי לגבי נדל”ן בהקמה אינו בלתי הגיוני – במיוחד לאור העיוותים של הטיפול בעבר, לפיו כבר בסיום ההקמה נרשם רווח מיידי מהשערוך לשווי הוגן, ללא קשר לעליית הערך באותה תקופה. עם זאת, הבעיה המרכזית של השינוי נובעת מכך שהוא מאפשר יישום מוקדם כבר ב-2008.

חברה אחת שלא בחרה באימוץ המוקדם היא אפי פיתוח מקבוצת אפריקה ישראל, שדיווחה השבוע על הפסד ב-2008 – שנבלע בתוך הפסדי הענק של הקבוצה בכללותה. אפי פיתוח מדווחת בדו”חותיה הכספיים שכתוצאה מהשינוי היא צופה להכיר ברבעון הראשון של 2009 ברווח של 625 מיליון דולר (נטו ממס).

נראה שיש טעם לפגם בעובדה שכללים חשבונאיים חדשים, במיוחד כאלה שאינם מטופלים למפרע, מעניקים לחברות אפשרות לבחור את מועד יישומם. מעבר לפגיעה המובנת בהשוואתיות, הדבר יוצר למעשה אפשרות ל”ניהול רווחים” בחסות התקינה החשבונאית. כך, החלטה של חברה שכבר סימנה את 2008 כשנה “שחורה” לשמור את הסוכריה לרבעון הראשון של 2009 היא לגיטימית לחלוטין.