מה מסתתר מאחורי תזמון יישומו של מודל ההכנסות החדש אצל יזמי הבנייה

עיתוי יישומו של מודל ההכנסות החדש אצל קבלנים-יזמים, שייכנס לתוקף מחייב רק בתחילת 2018, נקבע בעיקר על סמך רישום הרווחים וההכנסות שנגזר ממצב הפרויקטים ■ למשל, אפריקה מגורים, שרשמה השנה הכנסות משמעותיות, צפויה ליישמו כבר בתחילת 2017

המעבר של החברות הציבוריות ל-IFRS, שהוביל לדחיית רישום ההכנסות והרווחים של קבלנים־יזמים למועד מסירת הדירות, פגע ברלוונטיות ובאיכות הדו”חות הכספיים שלהם. מעבר לפגיעה בהון, בראייה התוצאתית נפגעו בעיקר חברות יזמיות קטנות וחברות צומחות, שלא מאכלסות פרויקטים בכל רבעון, כך שהן נאלצו להציג לעתים הפסדים רבעוניים – שהרי העלויות הכלליות, עלויות השיווק וחלק מעלויות המימון נפרסות בדו”ח רווח והפסד על פני כל השנה.

עיוות זה זכה לפתרון בתקן החשבונאות הבינלאומי החדש (15 IFRS). בהתבסס על כך שחוזי המכירה של הדירות והנכסים המסחריים בישראל ניתנים לאכיפה, התקן מאפשר, לאחר שהדבר נבחן גם על ידי רשות ניירות ערך, רישום הכנסות על פי קצב ההתקדמות מרגע המכירה. מבחינה מעשית, רשות ני”ע נתנה את ברכת הדרך ליישום מוקדם על ידי קבלנים־יזמים כבר בדו”חות 2015. כפועל יוצא, נוצר לחברות הרלבנטיות מרווח שיקול דעת בדבר יישום מוקדם החל בתום 2015 ועד למועד המחייב ליישום שהוא תחילת 2018 – חלון זמן ארוך יחסית.

צריך להבין שעיתוי הרישום החשבונאי של הכנסות הקבלנים אינו משפיע על העיתוי שבו הם משלמים מסים, מאחר שקיימת קביעה נפרדת ומקילה של חוקי המס שלפיה ככלל ההכנסה מחויבת רק בעת השלמת הפרויקט. המשמעות היא שהמודל החשבונאי החדש רלבנטי רק מבחינה דיווחית – כך שתזמון הבחירה ביישומו המוקדם בחלון הזמן הוא מרתק.

תחנת היישום המוקדם העיקרית עד כה היתה סוף 2015 (דו”ח שנתי) ותחילת 2016 (דו”ח לרבעון ראשון), וסנוניות ראשונות בישרו על אימוצו המלא של המודל החדש – כמו קבוצת חג’ג’, אלקטרה נדל”ן, מנרב ואאורה – שנהנו מגידול מיידי בהונן העצמי. כקוריוז, גם אורתם סהר הקורסת הזדרזה ליישם את השינוי בדו”חות 2015, שהגדיל בכשליש את הונה העצמי.

אם נתעלם מההשפעה החיובית והברורה של אימוץ המודל החדש על ההון העצמי, ונתמקד בהשפעה על התוצאות המדווחות – הכדאיות של בחירת העיתוי למעבר אינה כה טריוויאלית. הסיבה לכך היא ששינוי מדיניות חשבונאית מטופל בדרך כלל בצורה של יישום למפרע – כלומר, כיצד היו נראים הדו”חות אילו המדיניות החשבונאית החדשה היתה מיושמת מאז ומעולם.

פרדוקס המעבר

יישום העיקרון הזה מוביל למצב מוזר: בעת מעבר למדיניות רישום הכנסות נוקשה יותר דווקא מקבלים פיצוי בדמות רישום הכנסה פעמיים בדו”ח הרווח והפסד, ולהפך – בעת מעבר למדיניות רישום הכנסות מתירנית יותר, נוצר מצב של “היעלמות” הכנסות. כך, למשל, בעת המעבר ל-IFRS בתחילת 2008, שחייב כאמור דחייה בהכרה בהכנסה למועד מסירת הדירות, קיבלו היזמים “סוכרייה” בדמות רישום ההכנסות פעמיים בדו”ח רווח והפסד: ההכנסות שדווחו כבר בדו”חות רווח והפסד לתקופות קודמות, על בסיס התקדמות הפרויקט, דווחו שוב אחרי 2008 בעת מסירת הדירות לפי שיטת ההכרה החדשה.

במעבר הנוכחי נוצר מצב הפוך של “היעלמות” הכנסות. במקרה של התקן הספציפי קיימת אמנם מטעמי עלות־תועלת הקלת מעבר – שאותה יישמו עד כה כל החברות – שנוגעת לזקיפת ההשפעה המצטברת ליתרת הפתיחה של העודפים לתחילת השנה ללא תיקון מספרי השוואה, אבל עיקרון היישום למפרע עדיין תקף כשמסתכלים על התוצאות קדימה.

ניתן להמחיש זאת בדוגמה פשטנית. יזם התחיל להקים בתחילת 2015 פרויקט של 100 דירות במחיר של 2 מיליון לדירה (רווח גולמי של 20%), ונניח שהוא מכר את כל הדירות מראש. שיעור ההשלמה של הפרויקט לתום 2015 היה 40%, לתום 2016 70%, ושאר הדירות נמסרו בתום הבנייה עד סוף 2017. לפי המודל הקיים, מלוא ההכנסה תירשם ב-2017 עם המסירה – הכנסות של 200 מיליון ורווח גולמי של 40 מיליון (2*100*20%). לפי המודל החדש, ההכנסה תירשם על פי קצב הביצוע – ב-2015 הכנסות של 80 מיליון ורווח גולמי של 16 מיליון (40*40%), ב-2016 וב-2017 הכנסות של 60 מיליון ורווח של 12 מיליון (40*30%) בכל שנה.

מבחינת רישום הכנסות ורווחיות שוטפת, ספק אם במצב דברים כזה כדאי לאמץ יישום מוקדם, אם כי ייתכן שיהיו קבלנים שיעדיפו לעשות זאת בדו”ח 2016 ואז להכיר ברווח חלקי (24 במקום 40) – אבל על פני תקופה ארוכה יותר. עם זאת, ככל שמסירת הדירות לא תתבצע בפועל עד לתום 2017 ותגלוש לתחילת 2018, מתעורר סיכון משמעותי אצל קבלנים, הרי שהתמונה מתהפכת: היישום המחייב בתחילת 2018 יגרום ל”היעלמות” כל הרווח בפרויקט ולכן דווקא היישום המוקדם עדיף – הוא יותיר רווח גולמי של 12 מיליון שקל ב-2017, ככל שיתבצע ב-2017 ושל 12 מיליון שקל בכל שנה ככל שייעשה ב-2016.

בכל מקרה, ככל ששיעור המכירה לתום 2015 היה נמוך יותר, התמריץ השלילי הזה פוחת. למעשה, כדאיות היישום המוקדם היא פונקציה של שני משתנים: הראשון הוא שיעור היחידות שנמכרו מתוך הפרויקט והשני – שיעור ההשלמה שלו. ככל ששניהם נמוכים יחסית אין “בריחה” של רווחים והכנסות אחורה, ולכן קיימת כדאיות לבצע את היישום המוקדם; ככל ששניהם גבוהים המשמעות היא “בריחה” של הכנסות ורווחים אחורה, ולכן היא לא כדאית לכאורה.

עם זאת, מאחר שבכל נקודת זמן קיימים ליזמים כמה פרויקטים, הבעיה תתעורר גם במעבר המחייב (1 בינואר 2018), ולכן השאלה היא מה נקודת הזמן שבה שני הפרמטרים הנ”ל נמצאים בערך המינימלי שלהם? ניתן לומר כי ככל שקיימות דירות מכורות שצפויות להימסר בקרוב – מבחינת דו”ח רווח והפסד עדיף להמתין עם היישום המוקדם לאחר מסירתן.

לא כדאי ב–2016

ניתוח פשטני של סטטוס הפרויקטים של אפריקה מגורים, שלא ביצעה יישום מוקדם עד כה, יכול לסייע בהבנת השיקולים העומדים בפניה בשאלה אם לבצע יישום מוקדם בתחילת 2017. ניתן להעריך שלאור רישום הכנסות משמעותיות בינואר־ספטמבר 2016, לאור מסירת יחידות דיור, אפריקה לא תהיה מעוניינת לאבד אותן ולבצע אימוץ מוקדם בתום השנה, ותבחן זאת רק בתחילת 2017.

כדי להחליט על הכדאיות של אימוץ מוקדם בתחילת 2017, לכל הפחות בהיבט של מקסום הכנסות בדו”ח רווח והפסד, עליה לבחון את הפער בין הרווח שצפוי לנבוע מהמסירות לפי המודל הקיים ב-2017 לבין הרווח שיוכר לפי המודל החדש בפרויקטים ב-2017. הרווח שיוכר לפי המודל החדש מורכב בעיקרון מההפרש שבין מכפלת שיעור ההשלמה של הפרויקטים בשיעור המכירות לתום 2017, לבין אותה המכפלה לתחילת 2017. כלומר, הרווח הוא פונקציה של התקדמות הפרויקטים במהלך השנה – אך מקבל תאוצה ככל שיתבצעו במהלך השנה מכירות נוספות.

על פי הגילוי על סטטוס הפרויקטים, על פי דו”חות הרבעון השלישי של אפריקה מגורים שפורסמו השבוע, ככל שהחברה תצליח לעמוד ביעדי המסירה של תום 2016, צפוי שתרשום ב–2017 בהנחות סבירות רווח גולמי של 114 מיליון שקל על בסיס מודל ההכנסות הקיים. בנוסף, כנגזרת של תכנון הפרויקטים המדווח, ככל שלא תבחר באימוץ מוקדם היא תצטרך לזקוף בתחילת 2018 לאחור רווח גולמי של 291 מיליון שקל. מנגד, ככל שתבחר באימוץ מוקדם בתחילת 2017, היא תזקוף לאחור רווח גולמי של 196 מיליון שקל, שיילך אמנם לאיבוד בראיית התוצאות קדימה – אבל היא תרשום רווח גולמי ב-2017 של כ-95 מיליון שקל.

המסקנה היא שעל בסיס הנתונים המדווחים, בהנחות סבירות, לאפריקה מגורים כדאי לבחור באפשרות היישום המוקדם בתחילת 2017. הדבר סביר במיוחד על רקע סיכון ממשי שקיים בענף לגלישת מסירות ל-2018 – מה שיגרום “לאיבוד” מלא של אותן הכנסות ב–2017 על בסיס המודל הקיים.

יש לציין כי מדידת שיעור ההשלמה שלפיו מוכר הרווח על בסיס מודל ההכנסה החדש אינה אחידה בין החברות שביצעו יישום מוקדם עד כה. בעוד מרבית החברות השתמשו בשיעור ההשלמה של הבניין בכללותו, הרי שאלקטרה נדל”ן בחנה את שיעור ההשלמה על בסיס של הדירה הבודדת, מה שמביא לתוצאות חשבונאיות שונות. מעבר לכך שגישה זו קשה ליישום, היא מוזרה לאור התלות בין חלקי הבניין השונים. לצורך המחשה, אם ניקח בניין של עשר קומות – הרי שהשלמת הקומה הראשונה לא מעידה שהיא מוכנה בעיני הדייר – היא תלויה גם בהתקדמות בקומה העשירית.

המודל החשבונאי החדש לא רלוונטי בהכרח לכלל הקבלנים בבורסה. הסיבה לכך היא שהבסיס כאמור ליישום הוא יכולת האכיפה המשפטית של חוזי המכירה, שקיימת אמנם בדרך כלל בישראל ועשויה להשתנות ממדינה למדינה. כך, למשל, בקנדה לא ניתן בהכרח להגיד שקיימת יכולת אכיפה כזאת. בהקשר זה מעניין לראות את מליבו אינווסט, שביצעה באחרונה תיקון טעות של מדיניות חשבונאית בנוגע למועד ההכרה בהכנסות מדירות לפי המודל הקיים, בלי לעבור למודל החדש – אף כי ברור שהדבר היה לה כדאי מאוד מבחינה דיווחית.

בעסקות למכירת דירות בקנדה נפוץ שהרוכש נכנס לדירה פרק זמן משמעותי לפני העברת הזכות המשפטית, ומשלם ליזם דמי שימוש. לפי המדיניות המתוקנת של מליבו, מועד העברת הסיכונים והסיכויים הוא כבר בעת כניסת הרוכש לדירה, אלא אם אין צפי להשלמת העסקה. מדיניות חשבונאית זו מיושמת גם בסקייליין. בעקבות תיקון הטעות הכירה מליבו ברווחי אקוויטי של כ-10 מיליון דולר קנדי ב-2016, והגדילה את ההון העצמי. בעקבות כך, נמנעה הפרה של קובננטים בשטר הנאמנות.

בונוסים למנהלים

בכל מקרה, התחנה העיקרית הבאה של היישום המוקדם תהיה כנראה בתחילת 2017, ולכן היזמים ימתינו לנתונים המעודכנים של הפרויקטים שיעמדו בפניהם לצורך קבלת ההחלטה החשבונאית. חשוב להדגיש כי מעבר לשאיפה להציג רווחים גדולים, קיימים שיקולים נוספים: הון ומינוף, תגמול מנהלים, חלוקת דיווידנדים ואף שאיפה “להחליק” רווחיות, גם אם בסכום חלקי בלבד.

על רקע מגוון השיקולים, יהיה מעניין לעקוב אחר ההחלטות שיקבלו בחצי השנה הקרובה הדירקטוריונים בנוגע לאימוץ המוקדם של המודל החדש.