המשכנתאות לא הצטמצמו ב-2013

ההלוואות החדשות בטוחות יותר מבחינת הבנקים – אך מוגבלות לאנשים עם הון

השבוע פורסמו הדו”חות הכספיים השנתיים של בנק מזרחי טפחות, בעל נתח השוק הגדול ביותר בתחום המשכנתאות. דו”חות אלה מאפשרים לנתח את ההשלכות של הצעדים הרגולטוריים המשמעותיים בתחום המשכנתאות שנקט בנק ישראל ב–2013. הניתוח מתאפשר, בין היתר, לאור השיפור ברמת הגילוי בנושא ההלוואות לדיור בדו”חות הכספיים של הבנקים בשנה האחרונה.

הצעדים, שהגיעו על רקע הגאות בשוק הדיור והריבית הנמוכה השוררת במשק, ניסו להקטין את הסיכון שנוטלים על עצמם הלווים בשוק המשכנתאות. לניסיון להפחתת התיאבון של הבנקים במתן משכנתאות נוספה גם דרישה חשבונאית חדשה של המפקח על הבנקים, שלפיה ההפרשה הקבוצתית לחובות מסופקים בגין הלוואות לדיור תקינות, לא תפחת משיעור של 0.35% מיתרת הלוואות אלו. דרישה זו, המתווספת לדרישה לחישוב הפרשה פרטנית לחובות מסופקים לפי עומק הפיגור של תשלומי המשכנתא – גם כאשר שווי הדירה כבטוחה עולה משמעותית על יתרת ההלוואה – אינה טריוויאלית.

הצעדים להקטנת הסיכון כללו מגבלות על שיעור ההחזר מההכנסה של הלווה ועל מרכיב הריבית המשתנה במשכנתאות, וכן דרישה ממערכת הבנקאות להגדיל את הקצאת ההון ביחס לשיעור המימון בהלוואות המשכנתא. שיעור המימון (LTV) מייצג את היחס שבין סכום הלוואה במועד לקיחתה לבין ערך הנכס באותו מועד. התפישה היא כי החלק המשלים של יחס זה, שהוא למעשה תשלום ההון העצמי על ידי הלווה, הוא כרית ביטחון במקרה של כשל אשראי ומימוש הנכס, לרבות בתקופה של ירידת מחירים בשוק הנדל”ן.

כך, שיעור מימון של 60% בהלוואות משכנתא, פירושו הוא כי הזוג הצעיר הצליח לגייס ממקורותיו “הון עצמי” של 40% מערך הדירה במועד רכישתה. מסיבה זו הלוואות משכנתא נחשבות הלוואות בטוחות בראייה בנקאית ולכן לצורך חישוב הלימות ההון, שיעור השקלול שלהן בנכסי הסיכון נמוך יחסית – לעומת הלוואות רגילות הנלקחות במלואן (100%).

עד השינוי היה שיעור השקלול לצורך חישוב הקצאת ההון להלוואות משכנתא 35%, במימון של עד 75%, על בסיס באזל 2. כמו כן, בהלוואות משכנתא במימון של מעל 75% שיעור השקלול היה 75%. לצורך המחשה, אם לבנק יש הון של 100 שקל וכי הוא נדרש לשמור על יחס הלימות הון של 9%, הרי שהוא יכול לתת הלוואות רגילות של עד 1,111 שקל. לעומת זאת, לפי יחס שקלול של 35% הוא יכול להעניק הלוואות משכנתא בהיקף של עד 3,175 שקל (0.35 / 1,111).

בדרישות החדשות שיעור השקלול בהלוואות משכנתא השתנה ל–50% במימון של 45%–60% ול–75% במימון של מעל 60%. החמרה זאת הגיעה אף כי החל בנובמבר 2012 הגביל בנק ישראל את ההלוואות לדיור במימון של יותר מ–75%, שהיו נהוגים לעתים בעבר בשילוב עם ביטוחי אשראי.

למגבלת ההון המוטלת על הבנקים, המכונה הלימות הון ומחושבת כיחס של ההון לנכסי הסיכון, קיימות השלכות ריאליות משמעותיות ביותר. כפועל יוצא שלה, העלייה בשעורי השקלול יכולה לפגוע בהיקף העסקים של הבנק ולכן גם בתשואה להון שהוא משיג. בהמשך להמחשה הקודמת, אם יחס השקלול עולה ל–50% הרי שהבנק יכול לתת הלוואות משכנתא בסך כולל של 2,222 בלבד. כלומר, ככל ששיעור השקלול גבוה יותר, היקף העסקים שהבנק יכול לבצע קטן יותר. אי לכך, הרווח שהבנק יכול להשיג קטן יותר, וכך גם התשואה להון במקביל לירידה בסיכון.

פגיעה ברווחיות

את הקשר החזק בין הקשחת מגבלות ההון לבין התשואה להון ניתן לראות היטב דרך התשואה שהשיג מגזר המשכנתאות של מזרחי טפחות ב–2013. לצורך הדיווח על מגזרי פעילות וחישוב הרווחיות, צריכת ההון של כל מגזר נמדדת לפי ההיקף הממוצע של נכסי הסיכון המנוהלים במגזר. כך, אם ננטרל את ההפרשה הקבוצתית החד־פעמית להפסדי אשראי ב–2013 בגין ההלוואות לדיור שרשם מזרחי טפחות בעקבות הוראות המפקח, של 191 מיליון שקל (122 מיליון שקל בניכוי מס) גדל הרווח הנקי של תחום המשכנתאות מ–366 מיליון שקל ב–2012 ל–389 מיליון שקל ב–2013.

עם זאת, בעקבות העלייה בבסיס ההון של הבנק במסגרת הדרישות הרגולטוריות, תשואת הרווח הנקי על ההון ממשכנתאות ללא ההפרשה החד־פעמית הסתכמה ב–10.3% בלבד לעומת 12.5% ב–2012. קשה להתעלם מהשפעה המשמעותית הכוללת של המגבלות החדשות על התוצאות הבנקאיות, במיוחד על רקע העובדה שהתשואה להון הכוללת של הבנק, בנטרול ההפרשה, היתה 12.8%.

ניתן אף לנסות לבצע הערכה גסה, של הרווח הרעיוני שהפסיד מזרחי טפחות לאור הקשחת דרישות ההון. אם ניקח את תיק ההלוואות המשכנתא של כ–90 מיליארד שקל ונניח כי בממוצע שיעור השקלול בנכסי סיכון עלה ב–10% לפחות, הרי שבמונחי הלימות הון של 9% מדובר בהון של 
כ–800 מיליון שקל ש”נתפס” על ידי הכללים החדשים. בקצב תשואה של 12.8%, שהשיג הבנק ב–2013, בנטרול ההפרשה החד־פעמית, מדובר ברווח נקי של כ–100 מיליון שקל. לחלופין, פינוי ההון היה כמובן יכול לאפשר לבנק לחלק דיווידנדים לבעלי המניות.

אין ספק שהשינוי יצר לבנקים מוטיבציה להעניק הלוואות בטוחות יותר. התוצאות באות לידי ביטוי מובהק בדו”חות של מזרחי טפחות ל–2013. כך, ניתן לראות ירידה בשיעור היחסי של יתרת ההלוואות לדיור במימון של יותר מ–60%: אם בתום 2012 היה היחס 50%, בתום 2013 הוא 47% בלבד. בהקשר זה, יש לזכור כי יחס LTV בהלוואות המשכנתא בישראל מחושב במועד מתן ההלוואה, ולכן הוא “מתומחר בחסר” לאור העלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות.

ניתוח של השינוי ביתרת ההלוואות לתום 2013 ביחס ליתרה לתום 2012 מלמד כי כ–84% מהגידול נובע מהלוואות במימון של עד 60%. כלומר, הלוואות שבהן מרכיב ההון העצמי של הלווים הוא לפחות 40% מערך הדירה. בהתאם, מדווח מזרחי טפחות כי שיעור המימון הממוצע של תיק המשכנתאות של הבנק לתום 2013 הוא 56.3% לעומת 57.8% בתום 2012.

נתונים אלה נתמכים בנתונים הרבעוניים של יתר הבנקים. כך, יחס ההלוואות בשיעור מימון של עד 60% בלאומי, הפועלים ודיסקונט לתום ספטמבר 2013 היה 53%, 54% ו–56% בהתאמה בהשוואה ל–51%, 52% ו–54% לתום 2012.

השפעה ריאלית דומה ניתן לראות לגבי החלטת בנק ישראל שלפיה מתחילת ספטמבר 2013 הבנקים לא יוכלו להעניק הלוואות לדיור שבהן שיעור ההחזר מההכנסה הוא יותר מ–50%. זו החלטה חריגה בחומרתה, גם ביחס להחלטות הקודמות בנושא, שהרי היא אינה מסוג ההחלטות המותירות לבנק שיקול דעת אך מעניקות תמריץ שלילי, אלא ממש אוסרת עליו ביצוע עסקות. בנוסף, הלוואות ששיעור ההחזר החודשי מההכנסה שלהן הוא יותר מ–40% משוקללות במשקל סיכון של 100% בחישוב הקצאת הון.

גם כאן התוצאות הריאליות על התנהגות הבנקים היו מיידיות. כך, ניתן לראות כי במזרחי טפחות למשל חלקן של הלוואות המשכנתא שבהן שיעור ההחזר גבוה מ–35% מההכנסה הקבועה מכלל הלוואות המשכנתא, בשלושת החודשים האחרונים של השנה, היה 21% בלבד – נמוך בכשליש מהחלק של אותן הלוואות בתשעת החודשים הראשונים של השנה.

מחיר חברתי כבד

הבעיה המרכזית היא שהתוצאות בפועל מלמדות כי הצעדים לא הובילו לקיטון בסך הלוואות המשכנתא. כך, מזרחי טפחות מדווח על עלייה של יותר מ–10% בהלוואות לדיור ב–2013: הבנק נתן הלוואות משכנתא בסך 19.4 מיליארד שקל – לעומת 17.3 מיליארד שקל ב–2012. נתונים אלה נתמכים במערכת הבנקאות כולה: לפי נתוני בנק ישראל, סך האשראי לדיור שנתנו כל הבנקים למשכנתאות עלה בתשעת החודשים הראשונים של 2013 בכ–9% ביחס לנתונים המקבילים ב–2012.

הסיבה לכך היא כנראה הביקוש הגבוה למשכנתאות, שלא צומצם גם לאור שינוי התמהיל של המשכנתאות מצד הבנקים. ניתן לשער כי ההורים התגייסו לסייע לילדים במימון רכישת הדירה וכי רוכשי הדירות ב–2013 הם ממשפחות מבוססות יותר מרוכשי הדירות ב–2012. לפי ניתוח זה, ובהתעלם מהשפעות האחרות הקיימות על מחירי הדיור, מגמת מחירי הדיור בישראל לא תיעצר כל עוד ההורים ימשיכו להירתם – ותהיה להם יכולת לעשות כן.

בלי להיכנס לניגוד העניינים לכאורה של בנק ישראל בקביעת הריבית מצד אחד ובקביעת הרגולציה הבנקאית מצד שני – ולכך שדרישות ההון בהלוואות משכנתא בעולם נמוכות יותר, לא ניתן להתעלם מהמחיר החברתי שמשתקף מהניתוח לעיל. לאור העלייה במחירי הדירות והקשחת תנאי המשכנתא, רק זוגות צעירים שהוריהם יכולים לעזור להם ושיש להם הכנסה קבועה גבוהה יחסית יכולים לקנות כיום דירה.