המקרה של יורופורט, שרכשה לפני כשנה 22.2% ממשכנות כלל שבבעלותה מרכזי דיור לאוכלוסייה מבוגרת “מגדלי הים התיכון”, משמש דוגמה להשפעות הקריטיות שיש לחשבונאות על יכולתו של ענף להתמודד על גיוס מקורות בשוק ההון.
יורופורט השיגה את השליטה במשכנות כלל באמצעות ייפויי כוח קבועים של זכויות ההצבעה שקיבלה מבעל השליטה בה, שמחזיק אף הוא במניות, ומקרנות המנוף שהשתתפו ברכישה – בשיעורים של 22.2% ו-5.6%, בהתאמה – כך שהשיגה זכויות הצבעה של 50.01%. המשמעות היא קיומו של מיעוט במאזן המאוחד בשיעור של כ-78%, כך שמתוך הון כולל של 389 מיליון שקל לתום 2010 רק 78 מיליון שקל שייכים לבעלי מניות יורופורט.
הסוגיה החשבונאית נוגעת לסיווג מרכזי הדיור, שהשווי ההוגן שלהם במועד הרכישה הסתכם בכ-1.6 מיליארד שקל, כרכוש קבוע או כנדל”ן להשקעה, המוגדר נדל”ן שמוחזק לצורך הפקת דמי שכירות ועליית ערך.
לסיווג זה השלכות קריטיות, שהרי מודל השווי ההוגן קיים רק לגבי נדל”ן להשקעה מתוך תפיסה שמדובר בנכס מניב פאסיווי, בדומה לנכס פיננסי, ואינו קיים לגבי רכוש קבוע מתוך תפיסה שזה משמש את הפעילות התפעולית (גורם ייצור) – ולכן ההכנסות בגינו מוכרות רק על בסיס התהוותן בפועל.
במקרה שבו מסופקים לדיירים בנדל”ן מניב שירותים נלווים, הרי שלצורך הסיווג כנדל”ן להשקעה נדרש כי לא יהיו משמעותיים ביחס להסדר בכללותו. כך, בית מלון שמופעל על ידי הבעלים מהווה רכוש קבוע כי מדובר בשירותים דומיננטיים – בעוד בניין משרדים להשכרה מסווג כנדל”ן להשקעה, שהרי מדובר בשירותי ניהול מינוריים יחסית.
על אף שבית אבות הפונה בעיקר לדיירים הנזקקים לעזרה תפקודית יום-יומית דומה יותר במהותו לבית מלון, אין זה המצב בהכרח לגבי מרכז לדיור מוגן. בשונה מבית אבות, מאוכלסים מרכזי הדיור בדיירים עצמאיים השוכרים יחידות דיור לתקופות ארוכות, כדי לנהל אורך חיים עצמאי; את הריהוט ליחידת הדיור, למשל, מביא הדייר והוא בבעלותו.
האטרקטיביות של מרכזי הדיור המוגן, הכוללים שטחי ציבור כמו בריכה וחדרי תרבות וממוקמים לרוב באזורים ותיקים עם אוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה, טמונה יותר בקיומה של סביבה שירותית וחברתית תומכת. רק כשהדיירים אינם יכולים עוד לנהל אורח חיים עצמאי הם עוברים למחלקה סיעודית.
הבעיה החשבונאית היא ששיעור דמי הניהול מתוך מכלול התשלום של הדייר עשוי להגיע לכדי עשרות אחוזים, שיעור משמעותי כמותית, אבל זה אינו בהכרח תואם את המודל העסקי. רובו ככולו של הרווח נובע מהשכרה ומעליית ערך – דבר שמקבל ביטוי בקורלציה לשינויים במחירי הדירות.
יורופורט מדווחת כי על אף שהיא סבורה שמדובר בנדל”ן להשקעה, רשות ני”ע הנחתה אותה לסווגו כרכוש קבוע, בשלב זה. הדו”חות השנתיים של יורופורט, שמיישמת לגבי רכוש קבוע זה את מודל ההערכה מחדש, ממחישים את האטרקטיביות של מודל השווי ההוגן: לא זו בלבד שיורופורט נדרשה להכיר בהוצאות פחת בגובה כ-28 מיליון שקל, כמעט הרווח הגולמי כולו, שלא היו מוכרים במודל השווי ההוגן – אלא גם זקפה את השינוי בשווי ההוגן בהתאם להערכת השמאי, בגובה כ-75 מיליון שקל, לקרן הערכה מחדש ולא לדו”ח רווח והפסד.