הפיקוח מחלק לבנקים סוכריה שאינה שלו – כדי להוציא את הנהלותיהם מאזור תל אביב

היוצרות התהפכו והתקינה האמריקאית החדשה מאפשרת הכרה ברווח מלא בעסקות מכירה וחכירה חוזרת ■ המהפך, שהבנקים אמורים ליישמו, עשוי לתמרץ אותם למכור נדל”ן, אבל להמשיך לשכור אותו – ומוציא את העוקץ מהתמריץ שמציע הפיקוח ליציאה ממרכזי הערים הגדולות

דירקטוריון בנק מזרחי טפחות אישר השבוע את העסקה למכירת שמונה קומות של מטה ההנהלה במגדל משה אביב ברמת גן לקרן הריט סלע קפיטל ב–278 מיליון שקל. ההסבר של הנהלת מזרחי למכירת המשרדים, ששטחם 11.5 אלף מ”ר ונרכשו בתחילת העשור הקודם, הוא תוכנית לרכז את יחידות המטה בלוד. בהסכם מתחייב מזרחי לשכור את המשרדים במשך שמונה שנים בדמי שכירות של 17 מיליון שקל בשנה, שמגלמים תשואה שנתית של 6.1%, והוא כולל אופציית הארכה לעד 24 שנה באותו מחיר. אלא שמאחורי רווח ההון הגלום בעסקה, שנאמד ב-116 מיליון שקל (74 מיליון שקל לאחר מס), עומד סיפור חשבונאי ורגולטורי מעניין ורב משמעות.

המטרה העסקית של מכירה וחכירה חוזרת היא פינוי משאבים כספיים לפעילות שוטפת. על פי רוב, התשואה מפעילות שוטפת גבוהה מתשואת הנדל”ן, כך שעסקה כזאת מאפשרת לשפר את הביצועים הכספיים. אלא שלאור יכולת הבנקים לגייס כיום אשראי בריביות נמוכות מאוד, המוטיבציה העיקרית לעסקה כזאת היא דווקא חשבונאית: רווח ההון שהם רושמים בעסקת מכירה וחכירה חוזרת. מעבר לעניין הדיווחי ושיפור התשואה להון, מדובר בשיפור יחסי הלימות ההון – נתון קריטי לאור דרישות הרגולציה ההדוקות והצורך לשחרר הון כדי לגייס אשראי ולהעמיד הלוואות, ומאפשר לחלק דיווידנדים.

הדברים מתחדדים לאור הנדל”ן הרב שיש לבנקים במרכזי הערים הגדולות, שרשום בדו”חות בערכים היסטוריים. ניתן לראות זאת בעסקה שביצע באחרונה בנק לאומי למכירת הסניף המרכזי בתל אביב ב–277 מיליון שקל — וברווח של 260 מיליון שקל (לפני מס). הפער העצום בין השווי ההוגן של הנדל”ן שבבעלות הבנקים לערכו בספרים נובע מהעלייה המתמשכת במחירי הנדל”ן ומהפחתה לפי שיעורי פחת גבוהים מדי לכאורה. לצורך המחשה ובלי להיכנס לנאותות הדיווח, העלות המופחתת של מקרקעין ובניינים בדו”חות בנק הפועלים מגיעה לכ–1.9 מיליארד שקל, כשהבנק מגלה כי יתרת הבניינים ומקרקעין שהופחתו במלואם, היא כ–1.3 מיליארד שקל.

180 מעלות

שתי התקינות החשבונאיות המובילות בעולם חלוקות לגבי אופן ההכרה ברווח ההון שנוצר בעסקות אלה. התקינה האמריקאית, ככל שמרכיב החכירה התפעולית החוזרת היה משמעותי, לא איפשרה עד כה הכרה בעיקר הרווח הזה במועד המכירה, וזה נפרס על פני תקופת החכירה – כשה-IFRS איפשר הכרה מיידית ומלאה ברווח. הקוריוז הוא שעקב שינוי קונספטואלי מהזמן האחרון בשני התקנים, ההתייחסות לרישום הרווח התהפכה: התקינה הבינלאומית היא זו שמגבילה הכרה במלוא הרווח, והאמריקאית מתירה הכרה מלאה.

הרקע לשינוי הוא מהפכה בחשבונאות של חכירות. שני תקנים חשבונאיים עולמיים חדשים, אמריקאי ובינלאומי, שייכנסו לתוקף מחייב בתחילת 2019, מכניסים את החכירות התפעוליות למאזן אצל החוכר, בהבדלים מסוימים.

ההתמודדות החשבונאית עם עסקות מכירה וחכירה חוזרת מתחילה כבר בצורך במדידה העצמאית של כל מרכיב. מאחר ששני חלקי העסקה תלויים זה בזה, לעתים מחיר המכירה בחוזה אינו זהה לשווי ההוגן של הנכס הנמכר, ולכן גם תשלומי החכירה אינם בהכרח במחירי שוק. כפועל יוצא, בנקודת הפתיחה כללי החשבונאות דורשים לבצע את ההתאמות הנדרשות במידת הצורך — כך שהעסקה תטופל בדו”חות על בסיס שווי הוגן ולאו דווקא רק על בסיס הסכומים שננקבו בה.

באופן כללי, לצורך ההכרה ברווח על ידי המוכר־חוכר, החשבונאות מבחינה בין מקרה שבו העברת נכס לרוכש־מחכיר מטופלת כמכירת הנכס, כשהחכירה החוזרת היא תפעולית, לבין מקרה שבו העברה זו אינה מטופלת כמכירה. במקרה האחרון, החכירה החוזרת היא מימונית — כך שהסיכונים והתשואות נותרים בידי המוכר־חוכר וזוהי למעשה עסקת מימון של גיוס התחייבות פיננסית. ככל שמדובר במכירה, המוכר־חוכר גורע את הנכס המקורי ממאזנו ורושם במקומו נכס חדש — זכות שימוש כנגד התחייבות לתשלומי החכירה התפעולית לפי ערכם הנוכחי.

כאן מגיע ההבדל בין התקינות: בעוד התקן האמריקאי החדש מכיר ברווח מלא, כך שנכס זכות השימוש נרשם בדיוק בגובה ההתחייבות בגין חכירה — לפי התקן הבינלאומי החדש המוכר־חוכר מכיר רק ברווח המתייחס לזכויות בנכס שהועברו לרוכש־מחכיר. כדי לעשות זאת מודד התקן הבינלאומי את זכות השימוש לפי החלק היחסי של הערך בספרים הקודם של הנכס, שמתייחס לזכות השימוש שנותרה בידי המוכר־חוכר.

הפער התפישתי נובע מכך שהתקינה האמריקאית החדשה רואה בנכס החדש (זכות השימוש) נכס אחר, ולא כממשיך של הנכס הנמכר — בעוד התקינה הבינלאומית החדשה רואה בו ממשיך דרכו של הנכס הקודם, כלומר אינה מבחינה מהצד של החוכר בין חכירה תפעולית למימונית. ביטוי לכך ניתן בסיווג המאזני של החכירות התפעוליות מצד החוכר: בעוד התקן האמריקאי דורש הצגה בנפרד של זכות השימוש ולא מאפשר הכללתה עם נכס הבסיס, ה–IFRS ליברלי יותר וקובע שככל שלנכס זכות שימוש בנפרד מנכסים אחרים, הוא ייכלל באותו סעיף שבו היו מוצגים נכסי הבסיס המקבילים אילו היו בבעלותו של החוכר.

לצורך המחשה, אם ניקח את עסקת מזרחי־סלע הערך הנוכחי של תשלומי החכירה (ללא אופציית ההארכה) בהיוון על פי הריבית שגלומה בה (6.1%) הוא כ–105 מיליון שקל. במקרה כזה, מזרחי נדרש לגרוע את יתרת המבנה מדו”חותיו (162 מיליון שקל) ולהכיר בנכס זכות השימוש לפי החלק היחסי של הערך בספרים הקודם של המבנה המתייחס לזכות השימוש שנותרה בידיו. בחכירה רגילה ולפי הגישה האמריקאית החדשה, זכות השימוש שבידי מזרחי היא 105 מיליון שקל — בעוד ה–IFRS דורש למדוד אותה לפי החלק היחסי של הערך בספרים, שמתייחס לזכות השימוש שנותרה בידיו: 61=105*162/278.

כפועל יוצא, מזרחי יידרש לדחות 44 מיליון שקל מהרווח ויכיר רק ברווח המתייחס לזכויות בנכס שהועברו לסלע — 72 מיליון שקל (44–116). ניתן לראות זאת גם כך: הרווח המלא ממכירת הנכס הוא 116 מיליון שקל, החלק היחסי של הנכס שהועבר לסלע הוא 0.62: 278/(278-105), ולכן הרווח שיוכר הוא 72 מיליון שקל (116*0.62). ההפשרה של הרווח שנדחה תהיה באמצעות הפחתה של נכס — זכות השימוש נמוכה יותר מדי שנה — כלומר, ההפשרה תתבצע למעשה בעתיד על פני תקופת החכירה התפעולית אל מול הוצאות ההפחתה.

מבוי סתום

המהפך בחשבונאות האמריקאית מכניס את הפיקוח על הבנקים בישראל למלכוד משמעותי. צריך להתחיל בכך שכבר בנקודת המוצא, לפני השינוי — הוביל הפיקוח מדיניות בעייתית מאוד ברמה דיווחית: מצד אחד הבנקים נדרשים רשמית ליישם, וכך גם מצהירים בביאור המדיניות החשבונאית, את התקן הבינלאומי, כשמצד שני, בפועל המפקח מגביל אותם לגבי ההכרה ברווח ברוח התקינה האמריקאית הישנה. הדבר בא לידי ביטוי בדיווח של מזרחי השבוע, שלפיו מבחינה חשבונאית יפרוס את רווח ההון על פני שמונה שנים ולא יכיר בו מיידית. מדיניות מוזרה ובלתי־רשמית זו בלמה, כפי שהוסבר בעבר בטור, מהלכים משמעותיים שניסו לבצע הבנקים לפני כמה שנים של מכירת נדל”ן וחכירה תפעולית חוזרת שלו, כדי להציף את ערכו.

ביטוי רשמי למדיניות בעייתית זו ניתן לראות לראשונה דווקא במכתב שפירסם באחרונה הפיקוח בנוגע לעידוד ההתייעלות בנדל”ן. בהתאם למכתב, יוכרו לבנקים לצורכי הלימות הון רווחי הון שנדחו בספרים ככל שיעברו למיקום חלופי מחוץ למרכזי הערים הגדולות – מה שמעיד על כך שהפיקוח לא מאפשר להם באמת ליישם בדו”חות את התקן הבינלאומי כפי שנאמר רשמית. בהקשר זה, ואף שהדבר לא מצוין במפורש בדיווח המיידי, ניתן להבין כי לאור כוונת המעבר ללוד – רווח ההון הנדחה של בנק המזרחי יוכר מיידית על ידי הפיקוח לצורכי הלימות הון.

בעקבות המהפך בתקינה האמריקאית נקודת המוצא הבעייתית הזאת מכניסה את הפיקוח למבוי סתום — ככל שהפיקוח אכן פונה לתקינה האמריקאית, הרי שזאת דווקא מאפשרת הכרה מלאה ומיידית ברווח ההון. השינוי אמנם ייכנס לתוקף בתחילת 2019, אבל מאפשר יישום מוקדם כבר כעת ובכל מקרה יתבצע תיקון למפרע של מספרי ההשוואה. ניתן לחדד את המלכוד כך: אומרים רשמית שמיישמים X, אבל כופים יישום של Y — אלא שעכשיו Y נהפך ל–X. המלכוד נוצר בשל פניית הפרסה שעשה בשנים האחרונות הפיקוח, מ–IFRS בחזרה ל–USGAAP (התקינה האמריקאית). זה אולי לא צריך להפתיע כי אף שבכל שאר הנושאים שנותרו נקבעו מועדים לאימוץ התקינה האמריקאית, לא נקבע כזה עדיין לחכירות.

המהפך החשבונאי מוציא במידה רבה את העוקץ מההקלות שהציע באחרונה הפיקוח לבנקים בנוגע להתייעלות בנדל”ן. כלומר, ככל שלא ימנע מהבנקים ליישם חשבונאות תקינה ונאותה הם יוכלו להציף את הערך בדו”חות של הנדל”ן במרכזי הערים — בלי צורך לפנותו. מה שמגביר את הכדאיות של מהלכים אלה הוא שבכללי הלימות ההון של באזל הוחלט באחרונה לראות בחכירה תפעולית של נכס מוחשי, נכס מוחשי – היא לא תופחת מההון העצמי לצורכי הלימות, בדומה לנכס לא מוחשי, ותיכלל בנכסי הסיכון, בדומה לרכוש קבוע. בהקשר זה, מעניין יהיה לראות את ההשלכות מבחינת מזרחי, שהותיר לעצמו אופציה להארכת השכירות.

ערבוב מסוכן

החלטה על הישארות הנהלות הבנקים במרכזי הערים, שיש לה חשיבות רבה והשלכות רחבות, צריכה לנבוע בסופו של דבר משיקולי חיסכון בעלויות וכדאיות כלכלית. כפי שהתריע הטור בעבר, נדרשת הפרדת רשויות בהקשר של דו”חות הבנקים: הגוף שמפקח על יציבותם לא יכול להיות זה שקובע את התקינה החשבונאית – את התקינה צריך לקבוע גוף בינלאומי עצמאי – והפיקוח גם לא יכול להיות זה שאוכף אותה, זהו תפקידה של רשות ניירות ערך.

אלה שלושה תפקידים שונים בתכלית בעולם המודרני. ערבוב ביניהם פוגע בתקינות שוק ההון, בפרט על רקע משקלם הגבוה של הבנקים במדדי שוק זה, ובהשלכות הרוחביות של צעדיהם העסקיים.