הקבלנים היזמים יתחילו לחייך למרות גינדי השקעות

בקרוב: מהפכה במודל ההכרה בהכנסה של קבלנים יזמים

ברבעון הראשון של 2014 אמור להתפרסם תקן חשבונאות בינלאומי חדש בנושא הכנסות, שצפוי ליצור מהפכה בדו”חות של קבלנים יזמים בישראל. בעקבות המעבר ל–IFRS בתחילת 2008 נדחה מועד ההכרה בהכנסה של קבלנים יזמים בישראל למועד מסירת הדירה, מתוך תפישה שמדובר במכירת מלאי שלגביו כלל ההכרה מתקיים בדרך כלל במועד המסירה ללקוח. בעצם ההתייחסות לקבלנים היזמים כיצרני מלאי רגילים נכשל IFRS בשיקוף המודל העסקי הייחודי שלהם. בהתאם לתקינה הישראלית, שקדמה ל–IFRS, ההכנסה הוכרה בתנאים מסוימים בדו”חות הקבלנים על פני תקופת ההקמה של הפרויקט, ממועד חתימת החוזה.

כדי להבין את מודל ההכרה בהכנסה של קבלנים חשוב להבחין בין שני סוגי קבלנים: קבלן בונה, היוזם פרויקט ומוכר את הדירה ללקוח; וקבלן מבצע, המקים את הדירה בהתאם למפרט שקיבל. עד כה ההתייחסות ב–IFRS היתה כי קבלן בונה הוא מוכר סחורות ולכן הוא צריך להכיר בהכנסה במועד העברת הסיכונים וההטבות ללקוח, כלומר הרבה אחרי מועד חתימת החוזה וללא קשר לתקבולים שהתקבלו מהלקוח ולהתקדמות הביצוע. כידוע, על פי חוק המכר (דירות), לאחר מסירת הדירה ללקוח קיימת תקופות בדיקה שונות הנמשכות לפחות שנה, ובמהלכן הקבלן היזם אחראי לפגמים ולליקויים שהלקוח גילה בדירה ועליו לתקנם, כך שלכאורה גם במועד המסירה אין העברה מוחלטת של הסיכונים.

למרות זאת, ניתן לראות בתקופות הבדק סוג של אחריות למוצר, מתוך תפישה כי הדירה שנמסרה ללקוח תקינה – ומדובר בפגמים קלים שאינם מונעים שימוש סביר בדירה למגורים. יש לציין כי רישום הפרשה לאחריות ולתיקונים אינו עומד בסתירה עם הכרה בהכנסה, כל עוד מדובר בסכומים קטנים יחסית וקיימת יכולת לאמוד את ההפרשה במועד המסירה באופן מהימן.

מנגד, מבחינה חשבונאית קבלן מבצע הוא נותן שירות, ולכן הוא צריך להכיר בהכנסה על פני קצב ההתקדמות – כל עוד קיימים לו אומדנים מהימנים ויכולת לסיים את הפרויקט. עצם העובדה שהקבלן הבונה משתמש בקבלן מבצע לצורך ביצוע הפרויקט אינו רלבנטי לעניין מועד ההכרה בהכנסה של הקבלן הבונה, שהרי רואים בהוצאת העבודה לקבלן המבצע מיקור חוץ שזהה לחלוטין, מבחינה חשבונאית, למצב שבו הקבלן הבונה היה מבצע את העבודה בעצמו.

האחריות למרפסות

הדוגמה העצובה של קריסת המרפסות בפרויקט של גינדי השקעות בחדרה לאחרונה ממחישה היטב את תפישת האחריות. בעוד הקבלן הבונה גינדי הוא האחראי כלפי הלקוחות, הרי שהאחריות של מליבו, הקבלן המבצע, היא כלפי גינדי. כך, גינדי מדווחת כי פנתה למליבו, הנמצאת בבעלות מלאה של אורתם סהר, בדרישה לתיקון כל הנדרש, ובמקביל היא מעמידה לרשות הדיירים בפרויקט דיור חלופי.

נקודה מעניינת בהקשר של ההכרה בהכנסה היא הקשר בין האיכות הבסיסית של הדירות שנמסרו ללקוחות, לרבות טופס אכלוס (טופס 4) שהתקבל בגינן, לנאותות רישום ההכנסה החשבונאית. בדו”חות הרבעון השלישי של 2013 גינדי הכירה בהכנסה בגין אכלוס 36 דירות בבניין הראשון בפרויקט, בסך של כ–33 מיליון שקל, שהניבו רווח גולמי של כ–4 מיליון שקל. גינדי השקעות אמנם אינה חברה ציבורית, אך היא מדווחת לציבור מאחר שהאג”ח שלה נסחרות בבורסה.

בעקבות קריסת המרפסות פונה הבניין שבו קרסו המרפסות, ועיריית חדרה ביטלה את טופס 4 עד להשלמת הביקורת ובירור הסיבות לקריסת המרפסות. כמו כן, פונה הבניין הנוסף בפרויקט, שאכלוסו הושלם בחודשים האחרונים. בהקשר זה, לא ניתן להתעלם מכך שבעקבות קריסת המרפסות דורשים הלקוחות של גינדי השקעות לבטל את 36 הסכמי המכר בבניין. מנגד, יש לציין שגינדי דיווחה כי להערכת יועציה המשפטיים נראה כי לא עומדת לדיירים זכות לביטול ההסכמים, בהסתמך על תוצאות הבדיקות שנעשו עד כה, שלפיהן הגורם לקריסת המרפסות הוא כשל הנובע מביצוע שאינו תואם לתכנון והתקנה לקויה.

מעבר למשמעויות החמורות שיכולות להיות לפרשה, עלולות להיות לה גם השלכות חשבונאיות בעייתיות, במיוחד לאור העובדה שהונה העצמי של גינדי השקעות בתום ספטמבר 2013 היה כ–59 מיליון שקל בלבד. גם אם לא ניכנס לשאלות של חוכמה שבדיעבד, ככל שיתברר כי היה על גינדי השקעות לדעת את מצב הדברים לפני מועד המסירה, למשל בהקשר של אי שכירת פיקוח חיצוני כפי שנטען, הדבר יציב את ההכנסות שרשמה ברבעון באופן בעייתי. הבסיס לכך הוא שאספקת מוצר בלתי תקין ללקוח אינה משקפת העברה של סיכונים והטבות ללקוח, ולכן אינה מאפשרת הכרה בהכנסה.

שאלות דומות עלולות לעלות לגבי אורתם סהר, חברה ציבורית שהכירה בהכנסה כקבלן מבצע לפי קצב ההתקדמות, כל עוד לא היו בידה אומדנים מספיקים בדבר איכות העבודה. לשתי החברות המדווחות קיימת, אפוא, חשיפה לתיקון טעות חשבונאית, המבוססת על שאלות עובדתיות שאמורות להתברר.

הדוגמה של גינדי אמנם אינה מעודדת כשדנים בהקדמת ההכרה בהכנסה אצל קבלנים יזמים, אך יש לזכור כי מדובר במקרה חריג מאוד, וכי הבעייתיות של ההכרה בהכנסה במקרה זה מתקיימת בכל מקרה. התקן המוצע החדש אינו מבצע הבחנה דיכוטומית בין אספקת סחורות למתן שירותים, והתפישה שלו היא כי הכנסה צריכה להיות מוכרת בדו”חות על בסיס קיום המחויבות לביצוע שנוצרה כלפי הלקוח.

הייחודיות במקרה של קבלן בונה היא שבמהלך הבנייה, להבדיל למשל מקבלן מבצע, לא נוצר נכס שהוא בשליטת הלקוח. מצד שני, גם לאחר שהקבלן היזם חתם על חוזה למכירת הדירה, כבר אין ברשותו נכס בעל אלטרנטיבת שימוש מבחינתו, שהרי מאותו רגע אינו יכול למכור את הדירה ללקוח אחר, בשונה מחברה יצרנית רגילה המייצרת סחורות לצורך מכירה.

לאור ייחודיות זו, התפישה החדשה היא כי ניתן לראות את מחויבותו לביצוע של קבלן יזם כמתקיימת על פני זמן, ובעקבות כך את ההכנסה כמוכרת לאורך זמן, וזאת רק אם מעבר לכך שהוא צופה למלא את חוזה הרכישה כמובטח, קיימת לו זכות ניתנת לאכיפה לקבלת תשלום בגין חלק מהביצוע שהושלם עד כה. כדי לקיים תנאי זה, נדרש כי הקבלן יהיה זכאי לסכום המפצה אותו עבור הביצוע שהושלם, גם אם הלקוח יכול לבטל את החוזה מסיבות שאינן כשל של הקבלן. הפיצוי צריך להיות בקירוב סכום המכירה של המוצר בהקמה, למשל השבת עלויות שהתהוו עד כה בתוספת רווח סביר, ולא בהכרח פיצוי בעבור ההפסד הפוטנציאלי של הרווח אם החוזה מבוטל.

חשוב להבין כי אין בהכרח קשר בין לוח התשלומים החוזי לקיומה של זכות לפיצוי עבור הביצוע שהושלם עד כה, שהרי ייתכן כי התשלומים ששילם הלקוח ניתנים להשבה, ומצד שני ייתכן כי הלקוח חייב לפצות את הקבלן עבור הביצוע אף שבלוח התשלומים נקבע שהתשלום יתבצע רק בסיום החוזה. התקן המוצע דורש כי לצורך בחינת יכולת האכיפה, יש לבדוק את התנאים החוזיים כמו גם את החקיקה והתקדימים בסביבה המשפטית.

התאמה לחוזים

ברמה העקרונית, נראה לכאורה כי הקבלנים היזמים יכולים לעמוד בדרישות התקן החדש אם יבצעו את החידודים וההתאמות הנדרשים לחוזים הנחתמים עם הלקוחות. מבחינת הסביבה המשפטית של חוזי הדירות בישראל, קיימות בחוזים כמה התניות שבתי המשפט אימצו כסבירות, שלפיהן הפרה של הקונה יכולה לזכות קבלן בפיצויים באופן המעמיד את הקבלן היכן שהיה צריך להיות אילולא ההפרה. הבטוחה של הפיצוי הנ”ל היא הסכומים ששילם הקונה וכן הדירה בהקמה. כמו כן, בישראל קיימת לקבלן היזם זכות אכיפה כלפי הקונה עצמו, כלומר אין לקונה הרגיל הגנה מתביעה מסוג ״נון ריקורס״, כך שגם נכסיו הפרטיים חשופים לכאורה לקבלן.

כדי לעמוד בתנאים של התקן החדש יידרשו הקבלנים להבהיר בחוזים את גובה הפיצוי, כך שישקף בכל נקודת זמן רווח סביר על העלויות שהתהוו. לצורך כך, חשוב לבחון את העמידה של יכולת אכיפת הזכות לפיצוי גם בתרחישים כמו ירידה של עשרות אחוזים במחירי הדירות, שבעקבותיה יתרחש גל של ביטולים.

בכל מקרה, הקבלנים היזמים לא יוכלו להכיר בהכנסה בקצב ההתקדמות אם העניקו לקונה זכות ביטול מסיבות הקשורות אליו, או שהם מוכנים להגביל את הסנקציות במקרה של הפרה, לרבות ביטול עם השבה נומינלית. לעניין זה, ייתכן כי קבלנים יזמים יידרשו להיות מודעים להשלכות של מבצעי שיווק או של הטבות מסוימות ללקוחות על הדו”חות שלהם.

מדובר במהפכה של ממש, שתוביל להקדמה של רישום ההכנסות בדו”חות של הקבלים היזמים שהם חברות ציבוריות. הקדמה זו אמורה לשפר את הרלבנטיות של הדו”חות, דבר שיקל בגיוסי הון וחוב בבורסה ויהפוך את מנגנוני הבונוס של מנהליהם להולמים יותר. שינוי מודל ההכרה בהכנסה ימנע את העיתוי השרירותי של רווחי הקבלנים כיום הנתון למניפולציות, ואף יוביל לשיפור משמעותי של היחסים הפיננסיים של הקבלנים, לרבות עמידתם באמות מידה פיננסיות. כך, ההשפעה המוערכת על תשע החברות הציבוריות הגדולות בתחום, לתום ספטמבר 2013, היא גידול ממוצע של 15% בהון.

התקן החדש אמור אמנם להיכנס לתוקף ב–2017, אבל יישום מוקדם יהיה כנראה אפשרי. בהקשר זה רשות ני”ע עומדת לאפשר לעצמה, על בסיס תקנות העומדות לאישור בוועדת הכספים של הכנסת, לאסור אימוץ מוקדם של תקן בתוך חצי שנה מיום הפרסום. עם זאת, הרשות לא בהכרח תפעיל סמכות זו למקרה של הכרה בהכנסה, ואף ייתכן כי בפוטו־פיניש הוא יפורסם עוד לפני אישור התקנות.