רשות ניירות ערך מהדקת את הדיווח על הרווח הגולמי של הקבלנים היזמיים, לאור עליית הריבית ולאור הענקת הטבות אשראי לצורך שיווק עסקאות. ההחלטה לא תקל על חלק מהקבלנים היזמים שהציגו עד כה את רכיב המימון המשמעותי בגולמי. מה שכן, במסגרת ההחלטה נותנת רשות לניירות ערך גושפנקא רשמית לסיווג של הכנסות ריבית שנובעות מהפרדת רכיב מימון משמעותי מעסקאות עם לקוחות במסגרת הרווח התפעולי (ומתחת לשורת הרווח הגולמי). עם זאת, למרבית הקבלנים היזמים כיום אין תמריץ לשנות את המדיניות ההצגתית שלהם, מאחר ויש להם גם הוצאות ריבית משמעותיות שנובעות מעסקאות קומבינציה למיניהן, לרבות עסקאות תמ”א, שפועלות בכיוון ההפוך.
החלטה חדשה של סגל רשות ניירות ערך עוסקת באופן ההצגה של רכיב מימון משמעותי בדוח רווח והפסד. הרקע להחלטה הוא הפיכת רכיב המימון הגלום בעסקאות בענפים מסוימים – במיוחד לגבי הקבלנים היזמיים למשמעותי יותר. זאת הן בשל עליית הריבית והן בשל הענקת הטבות אשראי לצורך שיווק עסקאות. כך למשל, בעסקאות ה- 80:20, בהם מתבצע תשלום מקדמה בשיעור של 20% מסך התמורה במועד החתימה על החוזה, כאשר יתר ה- 80% ישולמו במועד השלמת הבנייה. הסיבה להכרה במרכיב מימון בעסקאות מעין אלה הינה כי קצב תשלום התמורה אינו עקבי עם קצב ההכרה בהכנסה.
בגדול, ההחלטה מאפשרת את הצגת הכנסות המימון הגלומות בעסקה עם הלקוח מעל שורת הרווח התפעולי, אבל לא מעל שורת הרווח הגולמי, וזאת מתוך תפיסה שמרכיב המימון הנ”ל מהווה חלק אינטגרלי מהפעילות העסקית הרגילה של החברה.
להלן מספר דגשים לגבי ההחלטה החדשה:
- לראשונה רשות ניירות ערך נותנת “גושפנקא” רשמית לכך שהכנסות מימון שגלומות בעסקאות רגילות עם הלקוחות בחברות לא פיננסיות יכולות להיכלל במסגרת הרווח התפעולי. הסתכלות כלכלית/עסקית נאותה (עד כה רק חברות סלולר כמו פרטנר וסלקום סיווגו כך) שיכולה להיות רלבנטית גם לענפים ותחומים אחרים.
- חברות אשר כללו בעבר את מרכיב המימון מתחת לשורת התפעולי ומעוניינות לשנות, ידרשו לבחון את הוראות התקינה לגבי שינוי מדיניות חשבונאית – כלומר, יהיה צורך להראות שהשינוי מוביל למידע רלבנטי יותר עבור המשקיעים.
- ברמה העקרונית, סיווג של הכנסות הריבית מעל לשורת הרווח התפעולי דורש גם יחוס עלויות, אך ניתן להעריך שבמקרים רבים יהיה קושי לייחס עלויות (כפי שניתן לראות במקרה של חברות הסלולר) ולמיטב הבנתנו זה מקובל על סגל הרשות.
- לאור הדרישה לסימטריה הצגתית, ולאור הדרישה ב- IFRS 15 לרשום הוצאות ריבית בגין מקדמות מלקוחות, הרי קבלנים יזמיים שבוחרים להציג את הכנסות הריבית במסגרת הרווח התפעולי, ידרשו לרשום באופן סימטרי גם את הוצאות הריבית בעסקאות קומבינציה למיניהם, לרבות עסקאות תמ”א במסגרת התפעולי, מה שכנראה יפחית את המוטיבציה לביצוע שינוי שכזה.
- מה שכן, לאור ההחלטה, לא ניתן להתעלם מעצם הצורך להפריד את מרכיב המימון (שהרי לא ניתן להציגו כחלק מהרווח הגולמי) מה שעתיד לפגוע ברווחיות הגולמית של החברות היזמיות שלא עשו כן.
- כמו כן, יש לבחון האם הטבות אחרות שניתנו לרוכשי דירות, כגון הלוואות מסובסדות מהווה הנחה נוספת אשר יש לטפל בה בהתאם להוראות IFRS 15 כהקטנת הכנסות. למשל כמו המקרה בפרקטיקה, בו החברה היזמית דואגת שהלקוח יקבל הלוואת משכנתה מוטבת מהבנק בערבות החברה.
(*) נכתב על ידי שלומי שוב וגיל כץ, שותף מחלקה מקצועית ב- EY ישראל