ההפסד החבוי בקרקע שרכשו דנקנר ותשובה בלאס וגאס לא נרשם כל עוד צפוי שהפרויקט הגרנדיוזי יוקם
ירידת ערך של רכוש קבוע נבחנת בהתאם ל-IFRS לפי הערך הנוכחי של התזרים החזוי מהשימוש בו (שווי שימוש), גם אם הוא גבוה משוויו ההוגן. מבחינה תיאורטית ההבדל המשמעותי בין שווי שימוש לבין שווי הוגן לגבי נכס בודד הוא המרווח היזמי, אך מעשית הפער הפוטנציאלי העיקרי חבוי דווקא במתודולוגיית המדידה מאחר שבמדידת שווי הוגן קיימת תמיד עדיפות לנתוני שוק, גם כאשר לא מדובר בשוק פעיל (מחירי השוואה).
לצורך המחשה, די להזכיר את הקרקע של פאנגאיה ואלקטרה בסנט פטרסבורג, רוסיה, שבתחילת 2008 התקבלה לגביה הערכת שווי שאמדה את שוויה במיליארד דולר, ארבעה חודשים לאחר שנרכשה רק בעשירית מכך. הפער האסטרונומי נבע מכך שהערכת השווי נערכה בשיטת החילוץ, שלפיה מהוון תזרים המזומנים העתידי של הפרויקט בהתבסס על ציפיות בנוגע להכנסותיו ועלויותיו.
לאחר התערבות רשות ני”ע הבהירה פאנגאיה, שסיווגה את הקרקע כנדל”ן להשקעה, בשונה מאלקטרה שסיווגה אותה כמלאי, כי הערכת השווי אינה קבילה לצרכים חשבונאיים מאחר שלא נערכה בגישת ההשוואה. באופן חריג, פאנגאיה אף התייחסה לקרקע כמקרה שבו לא ניתן לאמוד באופן מהימן את השווי ההוגן במועד ההכרה הראשוני, לאור חוסר יכולת ליישם את גישת ההשוואה, וזאת בנימוק של זמינות נמוכה של נתוני השוואה מהימנים. עד עצם היום הזה נמדדת הקרקע במודל העלות, ומעניין לראות כי במסגרת הביאורים מדווחת פאנגאיה כי השווי ההוגן המלא היה בתום 2010 כ-560 מיליון שקל בלבד.
לאור הבעייתיות בשיטת החילוץ, השאיפה היא לצמצם למינימום את השימוש בה. במקרה של נדל”ן להשקעה בהקמה, נהוג להשתמש בה רק מרגע שנעשות פעולות שמשנות את פני הקרקע ומייחדות אותה, באופן שכבר לא ניתן להשתמש לגביה בגישת ההשוואה. ה-IFRS מגבילה למעשה את השימוש בשיטת החילוץ גם בהיבט של ירידת ערך, בכך שהוא דורשת לאמוד את שווי השימוש במצבו הנוכחי של הנכס, ללא שיפורים עתידיים, אלא אם כן אין מנוס, כמו במקרה של מבנה בהקמה או פרויקט פיתוח שטרם הושלמו.
סיפור מרתק בהקשר זה קשור לקרקע המוחזקת במשותף על ידי קבוצת אי.די.בי שבשליטת נוחי דנקנר, וקבוצת אלעד שבשליטת יצחק תשובה, בלאס וגאס, שעליה מתוכנן פרויקט הפלאזה. הקרקע נרכשה ב-2007 בכ-1.2 מיליארד דולר, באמצעות הלוואה של 625 מיליון דולר. יש לציין כי לתום 2010 ההשקעה המצטברת של אי.די.בי בהון הפרויקט, בין היתר לאור דרישות הפקדת ריבית, הסתכמה ב-460 מיליון דולר.
ערכה המלא של הקרקע עומד כיום על 1 מיליארד דולר, לאחר שהוכרה בגינה ב-2008 ו-2009 ירידת ערך של 233 ו-250 מיליון דולר, בהתאמה. ירידת ערך של הקרקע נבחנת לפי שווי שימוש, כאשר הערכת השווי לתום 2010 תמכה בשווי של 1 מיליארד דולר, ללא שינוי בתום הרבעון השני. די להזכיר כי בתום 2008 העריכה פירמת CBRE מטעם הגופים המממנים, את שווי השוק למימוש ב-700 מיליון דולר בלבד. בהנחה שהפער היחסי משווי השימוש לא השתנה משמעותית, מדובר בפוטנציאל להפסד נוסף של מאות מיליוני דולרים.
הכרה בהפסד זה קמה ונופלת על אומדן ההנהלה לכך שתרחיש ההקמה צפוי, שהרי אחרת מתכנס שווי השימוש לשווי ההוגן. הרגישות של אומדן קריטי זה נובעת מהסובייקטיבית המובנית של ההנהלות שנמצאות “בתוך פוזיציה”. כדי להבין את הקושי במקרה זה, די לציין כי כיום, חמש שנים לאחר הרכישה, השלב הראשון של הפרויקט עדיין נמצא בשלב תכנון, ובהתאם לדחייה האחרונה בניית חלק א’ של השלב הראשון מתוכננת להתחיל רק ב-2012 בכפוף לתנאי השוק שישררו ולהסדרת המימון. הסדרת המימון אינה כוללת רק הסדר מתאים עם המלווים הקיימים, אלא גם השגת מימון לדרישות העצומות של הפרויקט, שעומדות בהתאם לתכנון המקורי על 5-7 מיליארד דולר על פני 4-5 שנים.
גם הסיווג המאזני של הקרקע באי.די.בי ובחברה הבת נכסים ובניין (שדרכה מוחזקים 25%), שמיישמות לגבי הפרויקט את שיטת האיחוד היחסי, עשוי להעיד על היעדר “מסוימות”: בעוד שעד לתום 2008 סווגה הקרקע בסעיף מלאי מקרקעין, בשל חוסר יכולת לפצלה באופן מהימן למרכיביה (רכוש קבוע, מלאי מקרקעין ונדל”ן להשקעה), הרי שב-2009 סווגה מחדש לסעיף רכוש קבוע, בנימוק כי המרכיב העיקרי של שלב א’ אמור להיות מלון קזינו.
קושי נוסף קשור לדיווח של נכסים ובניין שלפיו עלויות האשראי, שהסתכמו במחצית הראשונה בכ-17 מיליון דולר, אינן מהוונות לפרויקט. בהתאם ל-IFRS כשמדובר בקרקע בפיתוח, יש להוון את עלויות האשראי בתקופה שבה מבוצעות פעילויות הפיתוח, ולהשעות את ההיוון במהלך תקופות ממושכות שבהן מופסק הפיתוח הפעיל.
היתרון במעבר לשיטת השווי המאזני
בדו”חות הרבעון השני ציינה נכסים ובניין כי היא שוקלת לעבור וליישם מדיניות חשבונאית של שיטת שווי מאזני במקום איחוד יחסי. היתרון הבולט של שיטת השווי המאזני שמציגה את ההשקעה במניות נטו (בניכוי ההתחייבויות) הוא בצמצום המינוף. יתרון זה מקבל משנה תוקף מאחר שמועד פירעונה של ההלוואה בפרויקט, לאחר הדחייה שהושגה, הוא אוגוסט 2012 כך שללא הסדר עד תום ספטמבר הקרוב תגדלנה ההתחייבויות השוטפות של אי.די.בי בכ-310 מיליון דולר. השינוי גם יכול לספק הגנה בתרחיש השלילי, שהרי שיטת השווי המאזני קוטמת את ההפסד בגין הקרקע עד לגובה ההשקעה שנותרה בהון.