עד כמה שהקונספט החשבונאי של ירידת ערך מלאי הוא פשוט יחסית, הרי שלא כך הדבר כשמדובר במלאי קרקעות לבניה בפרויקטים ארוכים של קבלנים יזמים. הקושי לא נובע רק מהצורך בשימוש בתחזיות ארוכות בתקופת אי ודאות, אלא גם משאלת אופן ההתייחסות למרכיב המימון המשמעותי בפרויקטים הללו. דברים אלה מקבלים משנה תוקף לאור הפיכת מגמת העלייה במחירי הדירות, ביחס לקרקעות שנרכשו בשנתיים האחרונות טרם קפיצת הריבית. בהעדר קביעה מפורשת של ה- IFRS, שתי גישות חשבונאיות שונות יכולות להוביל לתוצאות כספיות שונה בתכלית – עד כדי רישום או אי רישום של ירידת הערך. הבעיה שיש חוסר אחידות בפרקטיקה כבר בעצם הכניסה למודל מלאי וגם כשנכנסים קשה להבין מהדוחות בפרקטיקה את המדיניות החשבונאית שיושמה בנושא ואת השלכותיה ונוצר קושי אמיתי למשקיעים לבצע השוואה בין החברות בתחום.
העלייה הדרמטית בשערי הריבית שמלווה בהיפוך המגמה של העלייה במחירי הדירות (כעת כבר בהתאם לנתונים רשמיים של הלמ”ס) מעלים על סדר היום החשבונאי את נושא ירידת ערך מלאי הקרקע אצל הקבלנים היזמים. זה התחיל כבר בדוחות הכספיים לשנת 2022 שפורסמו בחודש שעבר, אבל ככל הנראה ילך ויתחדד ביתר שאת בדוחות הכספיים לרבעונים הראשונים של 2023 שצפויים להתפרסם בחודשים הבאים.
המודל החשבונאי של מדידת מלאי בכל תאריך מאזן על פי הנמוך מבין העלות לבין שווי המימוש החזוי בניכוי עלויות מכירה (בקיצור, שווי מימוש נטו) הוא, באופן יחסי, בסיסי וקל ליישום בדרך כלל. כלומר, ככל שההנהלה צופה שתצליח למכור את המלאי לפחות בגובה ערכו בספרים הרי שלא נוצר לה הפסד מירידת ערך. כמובן שככל שמדובר במלאי חומרי גלם, הרי שיש להביא בחשבון לצורך הבדיקה הנ”ל גם את העלויות הנדרשות להשלמה, שהרי הבחינה היא מול התקבולים הצפויים ממכירת המוצר הסופי.
חשוב לשים לב, שמדובר באומדן סובייקטיבי של ההנהלה (והוא כולל גם את מרווח המכירה שלה נטו) להבדיל משווי הוגן שנקבע בראיה אובייקטיבית בעיני כלל המשתתפים בשוק. כך למשל, שווי המימוש נטו בחברה שיש לה יכולות מכירה מיוחדות ואמצעי הפצה יעילים יותר, אמור להיות גבוה יותר מזה של מלאי דומה בחברה אחרת.
עם זאת, כאשר מדובר במלאי ארוך טווח של קרקעות אצל קבלנים יזמים, יישום המודל החשבונאי של ירידת ערך מלאי אינו טריוויאלי כלל ועיקר. שאלה מקדמית היא האם בכלל נכון לבצע את ירידת הערך של המקרקעין הנ”ל על בסיס המודל החשבונאי של מלאי גם אם ידוע כעת כי השווי ההוגן של המלאי על פי גישת ההשוואה נמוך מעלותו? שהרי הסתכלות על התחזית העתידית של התקבולים ממכירות בניכוי העלויות העתידיות הנדרשות להשלמה (וכל המשתמע מכך, ראו בהמשך) יכולה להוביל בקלות למסקנה כי לא קיימת כלל ירידת ערך. זה בדיוק מצב דברים שיכול להיות רלבנטי כיום לקבלנים יזמים שקנו בשנתיים האחרונות קרקעות מתוך תפיסה כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בקצב גבוה, שהרי ככל הנראה אילו היו קונים עכשיו את אותה קרקע (בהנחה שהיו קונים..) אז היו משלמים עליה פחות. בהקשר זה ניתן לומר שככל שהקרקע עדיין נותרה במצב הרכישה שלה ועדיין לא נעשו פעולות משמעותיות של הכנתה לשימוש המיועד הרי שלכאורה מתאימה יותר גישת השוואה, ומנגד ככל שנעשו פעולות כאלה ואף התחילה הבנייה עצמה הרי שהמודל החשבונאי של המלאי הוא הרלבנטי יותר.
פער קונספטואלי
בהקשר זה, אין ספק שלחברות המדווחות יש אינטרס להיכנס לתוף הקונספט של ירידת ערך מלאי, כדי להימנע ככל הניתן מרישום הפסד חשבונאי וזאת לא רק לאור מידת הסובייקטיביות הרבה שטמונה באומדנים שבו, אלא גם לאור הקונספט השונה. לשם המחשה, פער קונספטואלי בולט הוא ששווי המימוש נטו כולל לכאורה את הרווח היזמי מהפרויקט ולכן אמור להיות בהגדרה גבוה מהשווי הוגן (שבו בהכרח מנוטרל הרווח היזמי הנ”ל).
מעבר לכך, ברוח התקופה הנוכחית, הרי ככל שנכנסים לתוך מודל המלאי לירידת ערך של קרקעות אלה, עולה סוגיה קונספטואלית משמעותית אשר נוגעת לשאלה כיצד יש להביא בחשבון את מרכיב המימון העתידי. סוגיה זאת היא מאד משמעותית כיום לאור העובדה שסביבת הריבית והסיכון עלו משמעותית וזאת על רקע תקופת הזמן הארוכה יחסית להשלמת הפרויקט שאורכת מספר שנים. חשוב להדגיש כי התקן החשבונאי הרלבנטי – IAS 2 לא מתייחס לנושא זה מהטעם הפשוט שבראשם של מנסחי התקן עמד ככל הנראה מלאי רגיל לזמן קצר שנמכר בתוך תקופת זמן קצרה (מספר חודשים) במהלך העסקים הרגיל ולא עמד מלאי קרקעות בפרויקטים של קבלנים יזמים.
בהקשר זה, יכולות להיות לכאורה שתי גישות חשבונאיות חלופיות שנובעות מפרשנות שונה:
גישה א’ (שכפי שנראה בהמשך היא שמרנית יותר) – לבצע היוון של התקבולים הצפויים בעתיד מצד אחד ושל עלויות הבנייה הצפויות מהצד השני.
גישה ב’ – לא לבצע היוון כאמור, אך מנגד להביא בחשבון את עלויות המימון הצפויות להתהוות.
חשוב להדגיש כי שתי האפשרויות לא יביאו בהכרח לאותה תוצאה וככל הנראה בד”כ יובילו לתוצאה שונה. כך למשל כאשר המלאי מומן בהון עצמי, כולו או חלקו הרי שעלויות המימון בגינו יהיו נמוכות יותר מאלו שבאות לידי ביטוי בהיוון כלל התזרימים לאחור. הבדל נוסף נובע מגובה שיעור ההיוון עצמו – ככל שבוחרים בשיעור היוון שמתאים לפרויקט סביר להניח שהוא יהיה גבוה יותר ביחס לעלויות המימון של הפרויקט, שמביאות ככל הנראה בחשבון את סיכון האשראי של החברה בכללותה (אשר אמור להיות בד”כ נמוך יותר). מה גם שבסביבה של עליית שיעורי ריבית, סביר להניח שעלויות המימון בפועל שנסגרו כבר בעת רכישת הקרקע יהיו נמוכות יותר מהריבית השוטפת בתאריכי המאזן העוקבים. כל אלה מובילים למסקנה, כי המדיניות של ביצוע ההיוון (גישה א’) היא שמרנית יותר מאשר שיטה ב’, כך שבהחלט יתכן כי קבלן יזם שמיישם אותה יידרש לרשום הפסד מירידת ערך, בעוד אילו היה מיישם את גישה ב’ לא היה נדרש לכך.
ברמה התיאורטית יכולים להיות נימוקים לכל גישה. בעוד גישה א’ (הגישה השמרנית) דומה יותר באופייה למדידת שווי הוגן ומתכתבת עם גישת השוואה, הרי שהרציונל של גישה ב’ הוא לראות בקונספט החשבונאי של ירידת ערך מלאי ככזה שמטרתו היא רק להקדים את ההפסד הגולמי העתידי (או אפילו התפעולי לאור ההבאה בחשבון של עלויות המכירה) ולא מעבר לכך.
הקרקע בשדה דב: מלאי או לא מלאי? להוון או לא להוון?
הבעיה שהיא שבפרקטיקה יש חוסר אחידות בנושא ולמשקיעים קשה להבין איזו מדיניות חשבונאית בדיוק יושמה וכפועל יוצא נפגעת גם ההשוואתיות בין חברות. ניתן להמחיש זאת למשל דרך הקרקע בשדה דב בתל אביב שנרכשה לא כל כך מזמן בשיא המחירים בדוחות שתי חברות ציבוריות שונות – משולם לוינשטיין (חלקה בעלות הקרקע לפני הפרשה עמד על כ- 233 מיליון שקל) וחנן מור, שסיווגה רק את חלק מהקרקע הנ”ל כמלאי והיתר כנדל”ן להשקעה. כך למשל, לוינשטיין שרשמה בדוחות 2022 הפרשה לירידת ערך של 9.7 מיליון שקל בגין הקרקע הנ”ל מדווחת כי לצורך חישוב ההפרשה לירידת ערך מלאי היא אומדת את שווי המימוש נטו של המקרקעין בשדה דב באמצעות חישוב שקלול של גישת ההשוואה ושל שיטת החילוץ. מנגד, חנן מור שרשמה בדוחות 2022 הפרשה לירידת ערך של 12 מיליון שקל בגין החלק הרלבנטי הנ”ל מהקרקע שסווג למלאי מדווחת כי היא קובעת את שווי המימוש נטו על פי הערך הנוכחי הנקי לאחר היוון ההכנסות אל מול היוון ההוצאות ובניכוי פרמיית סיכון. מבלי להיכנס לכך שניכוי פרמיית הסיכון אינו ברור במקרה זה, שהרי הסיכון היה אמור לבוא לידי ביטוי בשיעור ההיוון, ולכך שמרכיב הנדל”ן להשקעה דווקא שוערך כלפי מעלה, הרי שבכל מקרה קשה מאד לערוך השוואה בין המדיניות החשבונאית של שתי החברות הנ”ל. ועוד לא מדובר על אומדנים שונים לכאורה של מחירי המכירה של הדירות בעתיד, אלא כבר על עצם שאלת ההסתכלות החשבונאית של ירידת ערך הקרקע לפי מודל המלאי או לפי גישת ההשוואה. כלומר, השונות בפרקטיקה היא הרבה מעבר רק לשתי הגישות החשבונאיות שתוארו לעיל לטיפול בנושא המימון. פערים קונספטואליים קיימים גם בניסיון להשוות לחברות אחרות שעוסקות בענף – כמו שיכון ובינוי וישראל קנדה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף, לאור העובדה שיתכן וירידת הערך הנ”ל היא רק סנונית ראשונה לקראת מה שצפוי בהמשך.
הבעיה החריפה יותר היא אמנם חוסר האחידות הבעייתי בפרקטיקה בעצם הכניסה למודל המלאי כאמור. אבל גם כשנכנסים למודל אזי בהינתן ששתי הגישות החשבונאיות הנ”ל לגיטימיות חשוב שיהיה גילוי ברור למשקיעים לגבי המדיניות החשבונאית שמיושמת, כדי שיוכלו להבין את טיב התוצאות בדוחות הכספיים. ככל שהדבר רלבנטי, הרי שיש לכלול זאת אף כהחלטה חשבונאית קריטית בדוחות הכספיים. כמו כן, חשוב לשמור על עקביות ביישום המדיניות החשבונאית של אותה חברה על פני השנים. לא יתכן למשל כי חברה שנקטה בעבר לגבי מלאי הקרקעות שלה במדיניות השמרנית יותר (גישה א’) תנקוט כעת בגישה ב’ בגלל השינוי במציאות הכלכלית והשלכותיה על הדוחות. בשורה התחתונה, מצב דברים שבו קיימות שתי חלופות חשבונאיות לגיטימיות לגבי אותו מקרה אינו רצוי, אבל בהינתן העדר קביעה מפורשת ב- IFRS צריך לעשות הכל בכדי שיינתן גילוי שיאפשר למשקיעים לנתח את התוצאות, להבין את טיב ההון העצמי ולא פחות חשוב – להיות מסוגלים להשוות בין החברות השונות.
(*) נכתב על ידי שלומי שוב